TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02078 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGQA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Novembre 2025

[L] [D]

[N] [Y] épouse [D]

C/

[T] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Novembre 2025

à SCP LAMBREY ET ASSOCIES

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 20 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [L] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Mme [N] [Y] épouse [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [T] [I], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [D] et Madame [N] [Y] épouse [D] ont donné à bail à Madame [T] [I] un appartement à usage d’habitation (n°B101) et une place de stationnement en sous-sol (n°67) situés [Adresse 6] à [Localité 9] par contrat signé électroniquement prenant effet au 18 août 2022 moyennant un loyer initial de 656 euros et 90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [D] et Madame [N] [Y] épouse [D] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 février 2025 pour un montant en principal de 1.666,90 euros.

Monsieur [L] [D] et Madame [N] [Y] épouse [D] ont ensuite fait assigner Madame [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater et prononcer la résiliation du bail intervenue le 19 avril 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [I] ainsi que de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la requise ;

— condamner par provision Madame [T] [I] à leur payer une somme de 2.374,96 euros arrêtée au 9 mai 2025 ;

— condamner Madame [T] [I] à leur payer, à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 19 avril 2025, et ce, jusqu’à complète libération des lieux par son occupant et remise des clés ;

— condamner Madame [T] [I] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 19 septembre 2025, Monsieur [L] [D] et Madame [N] [Y] épouse [D], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette à la somme de 3.492,04 euros, mensualité de septembre 2025 incluse.

Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Madame [T] [I] a comparu en personne et a reconnu la dette.

Elle a souhaité rester dans les lieux tout en indiquant qu’à terme elle souhaitait partir, une demande de logement social étant en cours.

Elle a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Elle a aussi proposé, afin d’apurer la dette, de verser en plus du loyer courant la somme de 97 euros par mois.

Elle a par ailleurs précisé être bénéficiaire du revenu de solidarité active et de l’allocation de logement à hauteur de 200 euros par mois ; le décompte versé aux débats par les bailleurs mentionne cependant qu’elle a perçu, notamment en septembre 2025, la somme de 400 euros.

Elle a aussi indiqué avoir déposé un dossier de surendettement, mais sans en justifier.

Enfin elle a précisé avoir un enfant âgé de trois ans à charge et être enceinte.

Par ailleurs, concernant la dette, elle a indiqué ne pas avoir été informée par son ancien compagnon qu’il ne payait plus le loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 16 juin 2025, soit plus de six mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 20 février 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [T] [I] le 19 février 2025 pour un montant en principal de 1.666,90 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [L] [D] et Madame [N] [Y] épouse [D] produisent un décompte en date du 8 septembre 2025 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 3.167,92 euros en date du 8 septembre 2025, mensualité de septembre 2025 incluse et frais de poursuites déduits (169,24 euros + 154,88 euros).

Madame [T] [I], qui a reconnu la dette à l’audience, sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.167,92 euros.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est justifié que la part du loyer courant, soit celui de septembre 2025, a été payée par Madame [T] [I] avant l’audience et que la CAF a versé la somme de 400 euros au titre de l’allocation logement.

En conséquence, Madame [T] [I] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [T] [I] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet de même que celle afférent aux meubles.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [T] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [D] et Madame [N] [Y] épouse [D] , Madame [T] [I] devra leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 18 août 2022 entre Monsieur [L] [D] et Madame [N] [Y] épouse [D] d’une part et Madame [T] [I] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (n°B101) et une place de stationnement en sous-sol (n°67) situés [Adresse 6] à [Localité 9], sont réunies à la date du 20 avril 2025 ;

CONDAMNONS Madame [T] [I] à verser à Monsieur [L] [D] et Madame [N] [Y] épouse [D] à titre provisionnel la somme de 3.167,92 euros, selon décompte en date du 8 septembre 2025, mensualité de septembre 2025 incluse ;

AUTORISONS Madame [T] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 97 euros chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [L] [D] et Madame [N] [Y] épouse [D] ;

* que Madame [T] [I] soit condamnée à verser à Monsieur [L] [D] et Madame [N] [Y] épouse [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [T] [I] à verser à Monsieur [L] [D] et Madame [N] [Y] épouse [D] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [I] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTONS Monsieur [L] [D] et Madame [N] [Y] épouse [D] de toute demande plus ample ou contraire .

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE