TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 25/12572 – N° Portalis DB3S-W-B7J-[Immatriculation 1]

Minute : 26/00256

EM

Société EMMAUS HABITAT

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CATTONI BRIOLE SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [C] [A]

Madame [T] [Z] [A]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CATTONI BRIOLE SALLARD CATTONI

Copie délivrée à :

Mme [T] [Z] [A]

M. [C] [A]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX ;

par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société EMMAUS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es-qualités audit siège

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CATTONI BRIOLE SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [A], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [Z] [A], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 30 avril 2012, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a consenti à M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] (identité vérifiée à l’audience) un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]. Le loyer actuel de 460.83 euros, outre les provisions pour charges.

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2016 la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a consenti à M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] un bail portant sur un emplacement de stationnement n°348-ZZ-1044 situé [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a fait assigner M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

ordonner par suite l’expulsion de M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] , ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail ;

condamner solidairement M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] à payer :

o les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû

o la somme de 7 299.13 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement;

o 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026.

A cette audience, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 4 183.16 euros, échéance de décembre 2025 incluse. Elle explique qu’elle souhaite que le tribunal entérine le plan d’apurement signé le 16 décembre 2025 par les parties prévoyant un échéancier à hauteur de 50 euros avec une révision tous les 6 mois afin de tenir compte de la situation des locataires.

Comparant en personne, Mme [T] [Z] [A] a sollicité des délais de paiement à hauteur du plan. Bien que régulièrement cité, M. [C] [A] n’est ni présent, ni représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré pour être jugée le 24 février 2026, ce qui a été indiqué aux parties présentes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département (via EXPLOC) le 19 novembre 2025 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 17 juillet 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. En conséquence, l’action de la SA d’HLM EMMAUS HABITAT est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

En l’espèce, les baux conclus les 30 avril 2012 et 22 février 2016 contiennent une clause prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail pourra être résilié de plein droit dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer la somme en principal de 5 966.14 euros a été signifié aux locataires le 16 juillet 2025.

Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 17 septembre 2025 et M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] sont donc désormais occupants sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser le bailleur, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] .

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

La bailleresse produit un décompte arrêté à la date du 6 janvier 2025 dont il ressort que les locataires resteraient redevables de la somme de 4 183.16 euros, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Toutefois, il ressort du décompte produit, des frais relevant des dépens ont été indûment inclus pour 315.31 euros ainsi que des pénalités enquête sociale non justifiées pour 60.96 euros qu’il convient de déduire.

En conséquence, les locataires seront condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 3 867.85 euros, arrêtée au 6 janvier 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années (36 mois).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’audience et des pièces versées aux débats que M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] et la société bailleresse ont signé un plan d’apurement le 16 décembre 2025 sur 24 mois aux termes duquel les locataires s’engagent à rembourser leur dette avec une première mensualité honorée de 1 000 euros, puis 22 mensualités à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer courant avec une dernière échéance au 24ème mois destinée à solder la dette locative. Ce plan prévoit par ailleurs, une révision tous les 6 mois à compter de sa signature afin de tenir compte de leur situation financière.

Compte tenu de l’accord survenu entre les parties le 16 décembre 2025, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement selon les modalités prévues au plan et repris dans le dispositif.

Faute pour M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] de respecter les délais de paiement ainsi accordés et quinze jours après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à reprendre les paiements, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à compter de son acquisition et permettant son expulsion

Sur l’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 de code civil, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] , qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens. Il n’apparait pas inéquitable de débouter la SA EMMAUS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2012 entre la SA d’HLM EMMAUS HABITAT et M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] s’agissant d’un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 septembre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2016 entre la SA d’HLM EMMAUS HABITAT et M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] s’agissant d’un emplacement de stationnement n°348-ZZ-1044 situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] à verser à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 3 867.85 euros, arrêtée au 6 janvier 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] à verser à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONSTATE qu’un plan d’apurement a été signé le 16 décembre 2025 entre la SA d’HLM EMMAUS HABITAT et M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] ;

AUTORISE, conformément au plan signé, M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] à se libérer de la dette locative en 23 mensualités de 50 euros payables avant le 5 de chaque mois, la première mensualité étant due avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et la dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

DIT que les délais de paiement octroyés, seront conformément au plan d’apurement signé le 16 décembre 2025, révisé tous les 6 mois à compter de sa signature afin de tenir compte de la situation des locataires ;

RAPPELLE que ces versements viendront en sus des loyer et charges courants ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] soient condamnés à verser à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SA d’HLM EMMAUS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [A] et Mme [T] [Z] [A] aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi fait et jugé le 24 février 2026,

LE GREFFIER, LA JUGE