TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00217

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWZP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 21 Mai 2025

[J] [U]

[W] [U]

C/

[I] [H] [V]

[K] [V]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mai 2025

à M^e Christine DE JAEGER

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 21/05/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 21 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [U],

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Christine DE JAEGER, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Lauriane PILTAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [W] [U],

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Christine DE JAEGER, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Lauriane PILTAN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [I] [H] [V],

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [K] [V],

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] ont donné à bail à

Madame [I] [H] [V] un appartement à usage d’habitation (n°H15) et un parking en sous-sol (n°88) situés [Adresse 8] à [Localité 12] par contrat en date du 4 juillet 2022, moyennant un loyer de 589 euros pour le logement, de 40 euros pour le stationnement et une provision pour charges de 60 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] ont fait signifier à Madame [I] [H] [V] et à Monsieur [K] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 septembre 2024 pour un montant en principal de 1.468,58 euros.

Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] ont ensuite fait assigner Madame [I] [H] [V] et Monsieur [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé le 8 janvier 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater la résiliation de plein droit du bail et le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [I] [H] [V] et Monsieur [K] [V] et tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner solidairement Madame [I] [H] [V] et Monsieur [K] [V] à régler à titre provisionnel la somme de 2.240,10 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 13 novembre 2024 ;

— condamner solidairement par provision Madame [I] [H] [V] et Monsieur [K] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel outre la provision sur charges, soit la somme de 735,76 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner solidairement et par provision Madame [I] [H] [V] et Monsieur [K] [V] au paiement de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement et par provision Madame [I] [H] [V] et Monsieur [K] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût des 2 commandements de payer, les frais de dénonce à la CCAPEX, ainsi que toutes les sommes au titre de l’article 10 du décret qu 08/03/2001-2012, modifié par le décret 207-1851 du 26/12/2007, avec distraction au profit de Maître Christine de JAEGER, Avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’audience du 21 mars 2025, Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1231,63 euros selon décompte du 1er mars 2025.

Madame [I] [H] [V] a comparu en personne, souhaitant rester dans les lieux, elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Elle a par ailleurs indiqué qu’elle avait réglé le loyer de mars 2025 ramenant la dette à la somme de 399,63 euros au 20 mars 2025.

Elle a par ailleurs proposé d’apurer la totalité de la dette fin mars 2025.

Elle a précisé qu’elle était auxiliaire de vie et qu’elle percevait à ce titre un salaire de 1900 euros et que son époux était en attente de son titre de séjour pour pouvoir travailler.

Madame [I] [H] [V] a par ailleurs indiqué n’avoir aucun enfant à charge.

Le conseil des demandeurs s’est opposé à ces demandes.

Monsieur [K] [V], assigné par acte délivré en l’étude du commissaire de justice le 8 janvier 2025, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025 et le conseil de Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] autorisé à faire parvenir en délibéré à la présente juridiction un décompte actualisé de la dette au jour de l’audience.

Par note en délibéré en date du 28 mars 2025, un décompte arrêté au 21 mars 2025 a été adressé à la présente juridiction par le conseil de Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] faisant apparaître une dette de 399,63 euros compte tenu des règlements effectués par Madame [I] [H] [V] courant mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 10 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 10 septembre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 septembre 2024 pour un montant en principal de 1.468,58 euros par actes séparés à Madame [I] [H] [V] et à Monsieur [K] [V] alors qu’il n’est pas justifié à la procédure que ce dernier soit co-titulaire du bail.

Il existe en conséquence une contestation sérieuse concernant la demande d’acquisition de la clause résolutoire à l’égard de Monsieur [K] [V].

Aussi, il y a lieu de vérifier si les conditions de la clause résolutoire sont acquises à l’égard Madame [I] [H] [V].

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement qui lui a été délivré est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] produisent un décompte en date du 21 mars 2025 justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 399,63 euros, mensualité de mars 2025 incluse.

Madame [I] [H] [V] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette, hormis les règlements qu’elle avait effectués en mars 2025 et qui sont désormais pris en compte sur le décompte précité.

La co-titularité du bail concernant Monsieur [K] [V] n’étant pas établie, seule

Madame [I] [H] [V] sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 399,63 euros, en deniers ou quittance compte tenu de son engagement de régler le solde de la dette fin mars 2025.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de mars 2025 a été réglé par Madame [I] [H] [V] avant l’audience.

En conséquence, Madame [I] [H] [V] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [I] [H] [V] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [I] [H] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [H] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré, du signalement de ce commandement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture à l’exclusion de tous frais ayant été engagés par les demandeurs à l’égard de Monsieur [K] [V].

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U], Madame [I] [H] [V] devra leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 4 juillet 2022 conclu entre Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] d’une part et Madame [I] [H] [V] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°H15) et un parking en sous-sol (n°88) situés [Adresse 8] à [Localité 12], sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes à l’égard de Monsieur [K] [V], la co-titularité du bail n’étant pas justifiée par les demandeurs ;

CONDAMNONS Madame [I] [H] [V] à verser à Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] à titre provisionnel la somme de 399,63 euros, selon décompte en date du 21 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse, en deniers ou quittance ;

AUTORISONS en tant que de besoin Madame [I] [H] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité d’un montant de 399,63 euros ;

PRECISONS que cette mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [I] [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] ;

* que Madame [I] [H] [V] soit condamnée à verser à Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [I] [H] [V] à verser à Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [H] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré, du signalement de ce commandement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture à l’exclusion de tous frais ayant été engagés par les demandeurs à l’égard de Monsieur [K] [V] ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

I