TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03091 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TG6R

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Mai 2025

[Z] [D]

C/

S.A.S. SERGE MAS PROMOTION

[V] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mai 2025

à SCP CANDELIER

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 13 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT , Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [Z] [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Isabelle CANDELIER de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

S.A.S. SERGE MAS PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Christian NGUYEN-NGHIEM, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [V] [F], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Dominica DE BELSUNCE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 21 juillet 2020, Madame [Z] [H] a donné en location à Monsieur [V] [F] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°22 situés [Adresse 2][Adresse 7][Adresse 8] à [Localité 11], moyennant un loyer initial de 548,66€ provision sur charges comprise.

Le même jour, la SAS SERGE MAS PROMOTION se portait caution solidaire des engagements du locataire.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré le 13 mai 2024, en vain.

Par acte des 24 et 29 juillet 2024, dénoncé le 25 juillet 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Madame [Z] [H] a fait assigner en référé Monsieur [V] [F] et la SAS SERGE MAS PROMOTION en qualité de caution afin d’obtenir:

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement solidaire à titre provisionnel de la somme de 2.184,01€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au mois de juillet 2024 inclu,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge, soit la somme de 532,77€ actualisé au 1er août 2024 jusqu’à la libération des lieux,

‒ l’allocation de 3.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens

L’affaire, après plusieurs renvois à la demande des parties, était appelée à l’audience du 14 mars 2025.

Madame [Z] [H], valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 1.044,54€ arrêtée au 5 février 2025 et à 254,02€ compte tenu des contestations élevées par le locataire comprenant les arriérés de loyers, charges et taxe d’ordures ménagères. Elle maintient ses demandes et s’oppose aux contestations du locataire qui de parfaite mauvaise foi refuse les augmentations de loyers prévues par le bail et refuse de payer la taxe d’ordure ménagère et certaines charges . Elle maintient que les effets de la clause résolutoire sont acquis et demande l’expulsion du locataire qui paie irrégulièrement alors quelle a un crédit pour ce logement et se trouve en difficulté par sa faute.

Elle indique le précédent gestionnaire lui a fait perdre des sommes qu’il n’a pas recouvrées dans les délais et en a changé ce que n’ignore par le locataire contrairement à ce qu’il soutient comme cela résulte des échanges de courriers.

Sur l’engagement de caution, il est parfaitement clair et aucune contestation sérieuse ne peut être élevée.

Monsieur [V] [F],valablement représenté, conclut à la nullité du commandement en ce qu’il a précisé que le locataire devait apurer la dette dans le délai de 6 semaines alors que le bail est antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et que c’est donc le délai de deux mois qui s’applique, qu’en outre, le commandement indique que le montant du loyer figurant dans le commandement de payer ne correspond pas à celui réclamé par le Cabinet du Midi, ce qui entretient la confusion. Il conclut donc au rejet des demandes.

Il indique avoir repris le paiement des échéances courantes et conteste les sommes dues dans la mesure où certaines sommes réclamées sont prescrites, que les charges ne sont pas justifiées. Il justifie avoir fait des virements qui soldent la dette au mois de mars et qui n’apparaissent pas dans le décompte du mois de janvier.

Il réclame à titre reconventionnel le remboursement des charges payées sans justificatifs à hauteur de 1.620€ puisque le bailleur n’est pas en mesure de justifier les sommes qu’elle réclame.

Il conclut au rejet des demandes accessoires rappelant qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Il explique les impayés aujourd’hui régularisé par le changement de ses ressources puisque l’allocation adulte handicapé a cessé de lui être versé à l’âge de 62 ans et c’est le régime de la CARSAT qui a pris le relais avec beaucoup de retard, générant l’absence de toute ressource. En outre, il n’a pas été informé en temps utile du changement de mandataire et a effectué des paiement à FONCIA, l’ancien gestionnaire qui ont été rejetés sans qu’il s’en aperçoive. Dès qu’il a perçu l’ASPA il a fait un virement de 1.594,64€, preuve de sa bonne foi. En outre, il a payé la taxe d’ordure ménagère deux fois et demande donc à ce que la somme de 115€ soit déduite du loyer courant. Il a donc réglé la totalité de sa dette et demande la suspension de la clause résolutoire. Il fait valoir que faute pour la bailleresse de justifier des charges des années précédentes, il est en droit de demander la restitution des sommes perçues.

La SAS SERGE MAS PROMOTION en qualité de caution, valablement représentée, demande au tribunal de déclarer inopposable l’engagement de caution signé car il ne correspond pas au mandat qu’il a donné dans sa durée et son étendue et à titre subisidiaire, de constater l’absence d’arriéré locatif et en conséquence et en toute hypothèse, rejeter les demandes de condamnations formées à son encontre et condamner le bailleur à lui verser la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il explique avoir donné mandat à une responsable d’agence pour se porter des caution d’un seul bail pour le montant du loyer et non des charges et qu’elle a signé un mandat général comprenant les loyers charges et frais pour la durée du bail renouvelable, ce qui excède le mandat donné ce que ne pouvait ignorer l’agence gestionnaire en charge de la location.

La décision est mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS :

Sur la validité du commandement de payer

Il résulte de la lecture de la loi du 27 juillet 2023 et de l’avis de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, que le délai de 6 semaines pour apurer la dette locative n’a vocation à s’appliquer qu’aux baux conclu postérieurement à ladite loi. Cependant, mentionner un délai erroné au regard de la date ne rend pas le commandement de payer mais impose au juge de vérifier que dans le délai de deux mois, la dette locative a été ou non apurée. Dans le cas présent, elle ne l’a pas été.

En outre, le montant du loyer mentionné dans le commandement est le montant du loyer initial avant révision, tel que prévu au bail, ce qui ne constitue pas une cause d’annulation.

Le commandement n’est donc pas nul.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 25 juillet 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le14 mai 2024par voie électronique avec accusé de réception dont copie est verse au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 13 mai 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023 alors que c’est le délai de deux mois qui s’applique puisque le contrat est antérieur, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 13 juillet 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction actuelle relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Il résulte des débats que les sommes dues sont contestées et qu’en l’absence de décompte actualisé produit par le bailleur et en présence des preuves de paiement produit par le locataire, que ce dernier a apuré sa dette locative. Il ne peut donc avoir moins de droits qu’un locataire qui ne serait pas à jour des arriérés de loyers et pourrait bénéficier de délais.

Il y a donc lieu de considérer que les effets de la clause résolutoire n’ont pas joués et de rejeter la demande d’expulsion.

Si le bailleur estime que le bail doit être résilié pour des manquement graves et répétés du locataire, il lui appartient de mieux se pourvoir.

Sur la validité de l’engagement:

Cet examen excède les attributions du juge des référés et sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des charges locatives

Cette demande excède les attributions du juge des référés et sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à chaque partie les frais de sa défense.

Sur les dépens

Monsieur [V] [F], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DÉCLARE valable le commandement de payer délivré le 13 mai 2024,

CONSTATE que Monsieur [V] [F] a soldé l’intégralité de sa dette locative,

JUGE que les effets de la clause résolutoire n’ont pas joués et rejette la demande d’expulsion,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

JUGE que les demandes tendant à l’examen de la validité de l’engagement de caution et de remboursement des charges locatives, excèdent les attributions du juge des référés et les rejette,

CONDAMNE Monsieur [V] [F] aux dépens en ce compris les frais de commandement,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge