Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 10 juillet 2025, n° 24/07195

TJ Paris 10 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le syndicat a produit les documents nécessaires prouvant que M. et Mme [U] sont redevables des charges de copropriété, et a donc ordonné leur paiement.
Rejeté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
Le tribunal a jugé que les frais de recouvrement n'étaient pas justifiés par des documents adéquats et a donc rejeté cette demande.
Rejeté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
Le tribunal a estimé que le syndicat n'a pas prouvé que le non-paiement avait causé des difficultés de trésorerie, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Droit aux dépens
Le tribunal a condamné M. et Mme [U] à régler les frais de l'instance en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 10 juil. 2025, n° 24/07195
Numéro(s) :	24/07195
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Olivia ZAHEDI
Cabinet(s) :	GOLDWIN PARTNERS
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ZAHEDI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e ZAHEDI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07195 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3LVI

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION, SAS, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0103

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [U]

Madame [I] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07195 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LVI

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 30 Avril 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [U] et Mme [I] [U] sont propriétaires indivis du lot n°30 au sein de l’immeuble du [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner en paiement, par acte délivré le 03 juin 2024.

Aux termes de son assignation, il demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10 et 10-1 et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

« Condamner solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [G] [U] à lui payer les sommes suivantes :

-9503,28 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024,

-912 euros au titre des frais nécessaires,

-2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamner solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [G] [U] au paiement de la somme de 3192 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

Condamner solidairement Madame [I] [U] et Monsieur [G] [U] au paiement des intérêts au taux légal sur toutes les sommes auxquelles ils seront condamnés

Ordonner l’anatocisme

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Assignés à étude, M. et Mme [U] n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 03 octobre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 30 avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

— sur l’arriéré de charges :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 9.503,28 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024, outre celle de 912 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. et Mme [U] sont propriétaires indivis du lot n°30 au sein de l’immeuble susvisé.

Il verse également à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis,

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

-16 novembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

-28 juin 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et ratifié divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

-30 mai 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvé divers comptes travaux, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

-26 avril 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé divers comptes travaux, actualisé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

— le décompte sur la période du 01 janvier 2021 au 01 avril 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 10.607,28 euros, frais de recouvrement inclus.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07195 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LVI

Le décompte fait en effet apparaître, outre les sommes dues au titre des charges proprement dites, les sommes suivantes engagées pour le recouvrement de la créance :

-48 euros facturés le 02 septembre 2021 au titre d’une mise en demeure,

-48 euros facturés le 29 novembre 2021 sous le libellé « RAR après mise en demeure [U] »,

-192 euros facturés le 08 janvier 2022 sous le libellé « 9.1 suivi dossier transmis avocat »,

-192 euros facturés le 22 juillet 2022 sous le libellé « CG gestion et suivi procédure recouvrement [U] 2S2022 »,

-192 euros facturés le 29 décembre 2022 sous le libellé « Goldwin Partners- rédaction et envoi MED »,

-192 euros facturés le 31 janvier 2023 sous le libellé « suivi dossier transmis avocat [U] »,

-48 euros facturés le 07 juin 2023 sous le libellé « mise en demeure [U] du 07/06/2023 »

-192 euros facturés le 12 juillet 2023 sous le libellé « 9.1 suivi dossier transmis avocat ».

Le syndicat des copropriétaires indique toutefois que la somme de 192 euros, facturée le 29 décembre 2022 sous le libellé « Goldwin Partners- rédaction et envoi MED », est réclamée au titre des frais irrépétibles.

Par conséquent, le montant des sommes engagées au titre des frais de recouvrement s’élève à 912 euros.

Le syndicat des copropriétaires verse au débats les contrats de syndic pour les périodes du :

-16 novembre 2020 au 30 juin 2021,

-28 juin 2021 au 30 juin 2022,

-16 juin 2022 au 30 juin 2023,

-27 avril 2023 au 30 juin 2024,

correspondant aux périodes durant lesquelles les prestations ci-dessus énumérées ont été facturées.

Toutefois, les mises en demeures, facturées les 02 septembre 2021, 29 novembre 2021 et 07 juin 2023, n’étant pas versées aux débats, seules étant produites les factures, il n’y pas lieu de les retenir.

S’agissant des sommes de 192 euros, facturées les 08 janvier 2022, 22 juillet 2022, 31 janvier 2023 et 12 juillet 2023 au titre du suivi du dossier par l’avocat, les contrats de syndic conclus sur la période prévoient en effet la facturation du suivi du dossier transmis à l’avocat à hauteur de 192 euros TTC mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, non justifiées en l’espèce de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir ces sommes.

Le syndicat des copropriétaires justifie par conséquent d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 9.503,28 euros (10 607,28-1104).

Aux termes de l’extrait du règlement de copropriété de l’immeuble, versé aux débats, « si plusieurs personnes se rendent acquéreurs conjointement d’un même appartement, il y aura dans tous les cas solidarité entre elles et les droits et actions tant personnels que réels des vendeurs seront indivisibles à leur égard ».

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07195 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LVI

M. et Mme [U] sont par conséquent solidairement condamnés à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 9.503,08 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01 avril 2024, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

La demande au titre des frais nécessaires de recouvrement sera en revanche rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires explique qu’il est de jurisprudence constante qu’une indemnité peut lui être allouée en raison du préjudice causé par un copropriétaire n’ayant pas réglé ses charges à leur échéance.

Il fait en effet valoir que les manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute, qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct du simple retard compensé par les intérêts moratoires.

Il explique ainsi qu’il a été privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, puisque la dette s’élève à 10.607,28 euros, et que le non-paiement par M. et Mme [U] de leur quote-part de charges depuis des années cause des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers.

Il soutient donc que le préjudice causé est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement compensé par les intérêts alloués et il sollicite par conséquent la condamnation de M. et Mme [U] à lui régler la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires qui expose des considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, ne justifie pas cependant que la défaillance de M. et Mme [U] dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés de trésorerie alléguées. Il ne justifie pas davantage d’une quelconque mauvaise foi des défendeurs.

Le syndicat des coproprietaires est par conséquent débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, M. et Mme [U] sont solidairement condamnés aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner solidairement M. et Mme [U] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.192 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement M. [G] [U] et Mme [I] [U] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 9503,08 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2024, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de sa demande de paiement des frais nécessaires au recouvrement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne solidairement M. [G] [U] et Mme [I] [U] aux dépens de l’instance ;

Condamne solidairement M. [G] [U] et Mme [I] [U] à régler au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.192 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 7] le 10 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente