TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01642

N° Portalis DBX4-W-B7J-UEDD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A. VALLEE DU THORE, représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice et

C/

[P] [W] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à M^e Jean-Philippe MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A. VALLEE DU THORE, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean-Philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [W] [S]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 novembre 2021, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Monsieur [P] [W] [S] un appartement à usage d’habitation [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 447,10 euros.

Le 19 juin 2024, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à Monsieur [P] [W] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA 3F OCCITANIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Monsieur [P] [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion de corps et bien et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.203,30 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 février 2025.

A l’audience du 2 septembre 2025, la SA 3F OCCITANIE, représentée par Maitre [Y] [U], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.328,43 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise. La SA 3F OCCITANIE demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [P] [W] [S] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique qu’il était employé en CDI mais que son entreprise ne le payait pas régulièrement. Il indique qu’il a trouvé un emploi en CDD pour 4 mois et qu’il touche 1.500 euros par mois. Il indique que ses charges mensuelles sont de 1.060 euros et qu’il envoie environ 200 euros par mois à son épouse et sa fille qui vivent en Côte d’Ivoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 9.1 « La résiliation du contrat pour défaut de paiement ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.102,86 euros a été signifié le 19 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [P] [W] [S] a réglé dans le délai de deux mois la somme de 1.404,36 euros, par un paiement de 700 euros le 15 juillet 2024 et un prélèvement bancaire de 704,36 euros le 15 août 2024, sans préciser quelle dette il entendait acquitter. Ces paiements doivent donc être imputés en priorité sur la somme qu’il avait le plus d’intérêt à acquitter, à savoir les sommes visées au commandement de payer. Celui-ci a ainsi été intégralement apuré dans le délai de deux mois.

Aussi, il convient de rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 1er septembre 2025 démontrant que Monsieur [P] [W] [S] reste devoir la somme de 1.328,43 euros, mensualité d’août 2025 comprise.

Monsieur [P] [W] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.328,43 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 1.203,30 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [P] [W] [S], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 13 mensualités de 100 euros chacune et d’une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [W] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé. En revanche, la notification à la préfecture de l’assignation et la signification du commandement de payer à la CCAPEX resteront à la charge du bailleur, ayant succombé sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, Monsieur [P] [W] [S] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [W] [S] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 1.328,43 euros (décompte arrêté au 1er septembre 2025, incluant une dernière facture d’août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 1.203,30 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [P] [W] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 100 euros chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés ne sont respectés et qu’une mensualité reste impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [W] [S] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [W] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, à l’exclusion de la notification à la préfecture de l’assignation et la signification du commandement de payer à la CCAPEX qui resteront à la charge de la SA 3F OCCITANIE ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,