RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00484 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O72S

MINUTE N° : 26/00342

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 09 MARS 2026 PROROGE

AU 07 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [R] [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Thomas YESIL de la SELEURL THOMAS YESIL AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [V] [C] [H] [X]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 12 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 26 août 2022, Madame [R] [D] a consenti à Madame [V] [C] [H] [X] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] (rez-de-chaussée, cour droite, C2) à [Localité 2], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 681 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 126 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 27 août 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 697 € en principal, arrêtée au 21 août 2025, échéance d’août comprise.

Par exploit du 7 novembre 2025 remis à étude, Madame [R] [D] a fait assigner Madame [V] [C] [H] [X] à l’audience du 12 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2] (rez-de-chaussée, cour droite, C2) à [Localité 2] ;

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 4 257 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 2 novembre 2025, terme de novembre inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ des lieux, fixée au montant du loyer indexé et des charges, et subsidiairement au montant du loyer ;

— la condamnation de la locataire au paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 800 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation.

À l’audience, Madame [R] [D], représentée par son conseil, maintient ses demandes de l’assignation et s’oppose oralement aux délais de paiement.

Madame [R] [D] fait notamment valoir que Madame [V] [C] [H] [X] n’a pas repris le versement du loyer courant, avec charges. Elle souligne que la défenderesse n’apporte aucun élément pour démontrer ses dires et notamment ne justifie pas des moisissures dont elle évoque la présence dans l’appartement.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [V] [C] [H] [X], comparante en personne, ne conteste pas l’existence et le montant de la dette mais soulève une exception d’inexécution à son profit.

Elle indique que l’appartement est insalubre et empli à 80 % de moisissures, que le fils de Madame [R] [D] lui a confié qu’elle n’avait plus le droit de le louer en raison de son état et que c’est pour cette raison qu’elle a cessé de régler les loyers. Sur la dette, elle précise en outre qu’elle n’est en capacité de régler ni la dette locative ni les loyers courants car elle est sans revenu, ne travaille plus, et réside au domicile avec son compagnon qui travaille et un enfant à charge.

La décision a été mise en délibéré au 9 mars 2026, puis prorogée au 7 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 18 novembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 12 janvier 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Sur l’exception d’inexécution :

Vu les articles 1219 et 1220 du code civil ;

Le principe de l’exception d’inexécution permet à une partie au contrat de refuser d’exécuter ou de suspendre l’exécution de son obligation si l’autre partie n’exécute pas la sienne, et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, en bon état d’usage, et de lui assurer la jouissance paisible des lieux.

L’article 20-1 de la même loi met en place une procédure à engager par le locataire pour exiger du propriétaire la mise en conformité du logement. Dans ce cas, le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

L’inexécution par le bailleur de ses obligations peut être retenue lorsque ses manquements rendent les locaux impropres à leur destination, avec une impossibilité absolue pour le locataire d’exercer son activité dans les lieux loués ou d’y vivre dans des conditions normales.

Il ressort de la lecture combinée de ces articles qu’il appartient au locataire qui souhaite suspendre ses paiements mensuels au nom de l’exception d’inexécution d’engager une procédure en ce sens et qu’il ne peut se faire justice à soi-même en suspendant unilatéralement ses paiements sans faire appel à un juge ou à une autorité administrative compétente en la matière.

Or Madame [V] [C] [H] [X] a manifestement cessé de régler ses loyers sans pour autant engager aucune procédure envers Madame [R] [D]. Le juge relève en outre qu’elle ne fournit ni preuve de l’existence de troubles dans l’appartement loué, ni d’écrit dans lequel elle aurait sollicité de la bailleresse son intervention pour des travaux ou par lequel elle aurait demandé l’intervention de l’Agence régionale de santé, de la mairie de [Localité 3], de la préfecture du Val-d’Oise ou de la Caisse d’allocations familiales pour faire reconnaître l’insalubrité ou l’indécence des lieux.

Dans ces conditions l’exception d’inexécution sera écartée.

Sur la dette locative :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

Madame [R] [D] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 2 novembre 2025, terme de novembre inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée. Madame [V] [C] [H] [X] ne conteste au demeurant pas la réalité de la dette locative.

En conséquence il sera fait droit à la demande de Madame [R] [D], et Madame [V] [C] [H] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 4 257 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 2 novembre 2025, terme de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 novembre 2025.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 27 août 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1697 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 octobre 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Madame [V] [C] [H] [X] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 octobre 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence la locataire à payer à Madame [R] [D], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 28 octobre 2025 au 2 novembre 2025, terme de novembre inclus.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts :

Vu l’article 1231-6 du code civil ;

Il appartient au créancier qui sollicite l’octroi de dommages et intérêts en raison du retard dans l’exécution de ses obligations par le débiteur de justifier d’une faute distincte du seul retard et d’un préjudice distinct, qui ne serait pas d’ores et déjà compensé par l’octroi d’intérêts de retard.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la demande de condamnation en paiement de 500 € au titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [V] [C] [H] [X] y sera condamnée, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En revanche, le coût de la dénonce du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, non obligatoire et non utile à la présente procédure, sera laissé à la charge de Madame [R] [D].

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [V] [C] [H] [X] sera donc condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action en acquisition de la clause résolutoire au bail ;

ÉCARTE l’exception d’inexécution soulevée par Madame [V] [C] [H] [X] ;

CONDAMNE Madame [V] [C] [H] [X] à payer à Madame [R] [D], en deniers ou quittances, la somme 4 257 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 2 novembre 2025, terme de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 novembre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 28 octobre 2025 ;

DIT qu’à défaut par Madame [V] [C] [H] [X] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] (rez-de-chaussée, cour droite, C2) à [Localité 2], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique le cas échéant ;

RAPPELLE qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [C] [H] [X] à payer à Madame [R] [D], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 28 octobre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 28 octobre 2025 au 2 novembre 2025, terme de novembre inclus ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [V] [C] [H] [X] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que par exception à la condamnation aux dépens susvisée, le coût de la dénonce du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est laissé à la charge de Madame [R] [D] ;

CONDAMNE Madame [V] [C] [H] [X] à payer à Madame [R] [D] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe, le 7 avril 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION