N° RG 25/01007 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCGJ

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01007 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCGJ

NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Myriam BENETEAU

à M^e Roxane NJANJO SIKE LOBE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE DOMAINE DE [Adresse 3] SIS [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL LA REGIE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Myriam BENETEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [B] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Roxane NJANJO SIKE LOBE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 09 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [O] est propriétaire des lots n° 106, 644 et 659 au sein de la copropriété [Adresse 3] sis [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic LA REGIE IMMOBILIERE a assigné Madame [B] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 09 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic LA REGIE IMMOBILIERE, demande à la présente juridiction, au visa del’article 835 du code de procédure civile et de l’articles 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL LA REGIE IMMOBILIERE à titre de provision:

— la somme de 788,62 euros à titre de provision au titre des charges de copropriété impayées, appel de fonds du 1er juillet 2025 inclus, somme arrêtée au 22 juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 29 octobre 2024 ;

— la somme de 629,68 euros à titre de provision au titre des frais de recouvrement nécessaires exposés par le syndic en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 29 octobre 2024 ;

— débouter Madame [B] [O] de ses demandes ;

— condamner Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL LA REGIE IMMOBILIERE une somme de 1.400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [B] [O] aux entiers frais et dépens de la procédure y compris le cout le cout du commandement de payer s’il n’est pas retenu au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété ;

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [B] [O], régulièrement assignée à personne, demande au juge des référés de :

— dire et juger qu’elle ne conteste pas le principe de la créance principale au titre des charges de copropriété échues ;

— la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 788.60 euros au titre desdites charges ;

— lui accorder àun échéancier de paiement à hauteur de 100 euros par mois pendant huit mois, en considération de sa situation financière précaire ;

— ramener les frais accessoires réclamés à la somme strictement nécessaire de 144,83 euros, correspondant aux seuls frais d’huissier suivants :

— Commandement de payer : 89.68 euros ;

— Assignation du 25 mai 2025 : 55.15 euros ;

— dire que les autres frais engagés unilatéralement par le demandeur resteront à sa charge exclusive ;

— rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Mme [O] ;

— dire que chaque partie supportera ses propres dépens, Madame [O] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d’échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, il est constant que Madame [B] [O] est propriétaire des lots n° 106, 644 et 659 au sein de la copropriété [Adresse 3] sis [Adresse 1] à [Localité 4].

A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte versé aux conclusions arrêté le 18 juillet 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus) que Madame [B] [O] reste redevable de la somme de 788,62 euros d’arriérés de charges de copropriété, après déduction des frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires produit également un décompte de 629,68 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de constater que Madame [B] [O] reconnaît devoir la somme réclamée au titre des impayés de charges mais demande que les frais de recouvrement soient ramenés à la somme de 144,83 euros.

Il convient toutefois de constater que lesdit frais sont prévus aux termes du contrat de syndic, lequel a été ratifié par le syndicat des copropriétaires.

Il en résulte que Madame [B] [O] est donc redevable :

— de la somme provisionnelle de 788,62 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 18 juillet 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus) ;

— de la somme provisionnelle de 629,68 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires exposés par le syndic en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

Toutefois, Madame [B] [O], dont la bonne foi est présumée fait état de difficultés financières et produit en ce sens plusieurs justificatifs de ressources.

Il convient donc de l’autoriser à apurer sa dette au moyen de 7 mensualités de 100 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû, en plus des charges de copropriété courantes.

Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Madame [B] [O] de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Madame [B] [O] sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Madame [B] [O] à payer la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic LA REGIE IMMOBILIERE.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Madame [B] [O] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic LA REGIE IMMOBILIERE, les sommes provisionnelles suivantes :

—  788,62 euros (SEPT CENT QUATRE VINGT HUIT EUROS SOIXANTE DEUX CENTIMES) au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 18 juillet 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus) ;

—  629,68 euros (SIX CENT VINGT NEUF EUROS ET SOIXANTE HUIT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement nécessaires exposés par le syndic en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DISONS que ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé ;

ACCORDONS à Madame [B] [O] un délai pour se libérer de sa dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en plus des charges courantes, de 7 mensualités de 100 euros et une 7e mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

DISONS qu’en cas de nouvelle défaillance du copropriétaire dans le respect de ses obligations et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame [B] [O] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic LA REGIE IMMOBILIERE une somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Madame [B] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 07 octobre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,