TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Décembre 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 16.09.2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me … Faouzia DRISSI BOUACIDA………………………….

Le ………………………………………………….

à Me .Fabien BOUSQUET……………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05224 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZW2

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [N]

né le 10 Août 1957 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Faouzia DRISSI BOUACIDA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [G] épouse [N]

née le 06 Mars 1958 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Faouzia DRISSI BOUACIDA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Société CABINET LAUGIER-FINE SAS ADMINISTRATEUR D’IMMEUBLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été conclu le 3 décembre 2019 entre les parties, relatif à un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 450 euros, outre 50 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de leurs moyens et prétentions, Monsieur [J] [N] et Madame [R] [G] ép [N] ont fait assigner la SAS CABINET LAUGER-FINE devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 18 septembre 2023.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les demandes principales

Vu les articles 143 à 146 du code de procédure civile,

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, selon lequel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et qu’il est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719 et 1720 du code civil,

En l’espèce, Monsieur [J] [N] et Madame [R] [G] ép [N] versent notamment aux débats un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 17 mars 2023, qui met en exergue l’existence de désordres affectant le logement objet du bail :

« Après avoir parcouru l’ensemble de l’appartement je constate que celui-ci est bien entretenu.

Le requérant me précise qu’ils sont obligés de nettoyer quotidiennement à l’eau de javel les traces noirâtres d’humidité et de moisissures qui se forment. Je constate à cet effet, au niveau des menuiseries que la peinture se décolle. L’encadrement est humide et présente des traces de moisissure. Je note également dans l’angle qu’une odeur de javel est présente et je relève vraisemblablement d’ancienne traces de moisissure. Monsieur [N] me précise qu’une société est déjà intervenue pour réaliser des reprises suites à des problèmes d’infiltration. Je note que les reprises sont grossières et non soignées et notamment dans la cuisine. Un revêtement jaunâtre est visible. Je constate également en pied de mur, dans la cuisine, que le revêtement est poreux. La peinture s’écaille et l’ensemble est en mauvais état ».

Ils produisent d’autres pièces témoignant de l’évocation d’une forte humidité dans l’appartement :

un courriel du 8 mars 2023 adressé à la SAS CABINET LAUGER-FINE ;un courrier de mise en demeure en date du 4 avril 2023, à l’attention de la SAS CABINET LAUGER-FINE, faisant état d’infiltrations d’eau qui a affecté la menuiserie et la peinture ;

Parallèlement, la SAS CABINET LAUGER-FINE communique :

un courriel qui lui était destiné le 3 janvier 2022, pointant l’humidité dans l’appartement ;une lettre envoyée par ses soins le 19 janvier 2024, en réponse à une réclamation de Monsieur [J] [N] formalisée par courrier du 8 janvier 2024 concernant des dégâts des eaux causés depuis le mois de juin 2023 et une fuite d’eau à partir du siphon de l’évier et la tuyauterie de la cuisine le 2 janvier 2024, endommageant les murs de la cuisine. Selon cette missive : « le problème ponctuel est votre évier bouché et un siphon abimé : un plombier est intervenu et a réparé. Il a aussi constaté que le débouchage des canalisations relevait de votre responsabilité. Concernant le problème récurrent […] notre entreprise HD BAT cherche depuis plus de 12 mois à accéder à votre appartement pour procéder aux réparations que vous demandez. Nous avons enfin pu pénétrer dans votre appartement jeudi 10 janvier 2024. Il est apparu que votre problème venait de l’extérieur de l’immeuble par la façade et l’immeuble voisin que nous ne gérons pas. Néanmoins, nous allons faire intervenir un cordiste pour pallier les défauts constatés sur le solin lundi 22 et mardi 23 janvier. L’entreprise HD BAT viendra à votre domicile le 29 janvier pour la remise en état de votre mur » ;deux factures établies par l’entreprise PPC, en date des 9 janvier 2024 et 10 janvier 2024, concernant « la dépose du siphon évier fuyard ; la fourniture et la pose d’un siphon évier ; la reprise du tube d’évacuation PVC », puis « le débouchage de l’évacuation de la cuisine à l’aide d’un furet mécanique ».

Au regard de ces éléments, il est constant que Monsieur [J] [N] et Madame [R] [G] ép [N] ont subi des dégradations dans l’appartement qu’ils louent et que des travaux de reprise ont eu lieu avant le 17 mars 2023, la SAS CABINET LAUGER-FINE n’établissant toutefois pas la preuve de la réalisation de travaux concernant la présence d’humidité en 2024.

Reste que la date d’apparition, la cause exacte et les responsables des désordres subis par Monsieur [J] [N] et Madame [R] [G] ép [N], ainsi que leurs conséquences, notamment quant à l’état du logement, ne sont pas déterminés.

Dit autrement, si des dégâts sont survenus dans l’appartement mis à bail par la SAS CABINET LAUGER-FINE, la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que cette dernière en est la responsable et ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

Il ne peut donc être fait droit, à ce stade, aux demandes de Monsieur [J] [N] et Madame [R] [G] ép [N] tendant à faire réaliser des travaux sous astreinte, à ordonner la suspension du paiement du loyer et au paiement de dommages et intérêts.

Pour autant, ils justifient de l’intérêt d’une mesure d’instruction, et il sera fait droit à leur demande d’expertise dans les termes du dispositif ci-dessous.

Compte tenu de la désignation d’un expert judiciaire, et dans l’attente des conclusions expertales, il conviendra de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes des parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE une expertise ;

COMMET Monsieur [E] [Z], [Adresse 2], Expert près la cour d’appel d'[Localité 5], pour y procéder avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties ainsi que tous sapiteurs dans des spécialités distinctes de la sienne, dans les conditions de l’article 242 du code de procédure civile, de :

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission, se rendre sur les lieux ([Adresse 4]) et les décrire, examiner les désordres allégués dans l’assignation, ainsi que les dommages en résultant,dire si le logement présente des défauts de conformité à l’usage d’habitation, d’entretien et de réparations,dire si les désordres compromettent la solidité du logement ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs,déterminer la nature, le siège, la gravité, la date d’apparition et la cause de ces désordres, fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,dire si les désordres proviennent d’un défaut d’entretien du logement ou trouvent leur origine dans les parties communes,indiquer la nature, les délais d’exécution et le coût des travaux propres à remédier aux désordres constatés, incombant au propriétaire ou à la locataire,fournir tous éléments permettant de nature à permettre ultérieurement au Tribunal d’établir les responsabilités des intervenants, et d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

DIT que l’expert fera connaître sans délai au tribunal judiciaire de Marseille s’il accepte cette mission et, dans l’affirmative, qu’il commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé de la consignation, par le régisseur du tribunal ou le secrétariat-greffe ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus légitime de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ou d’office ;

DIT que l’expert sera tenu d’informer le Tribunal de l’avancement de ses travaux et qu’en cas de difficultés de nature à entraver le déroulement de ses travaux ou si une extension de sa mission s’avérait nécessaire, il en fera rapport circonstancié au Tribunal ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport écrit au greffe de la juridiction dans le délai de TROIS mois de l’avis de consignation et en adressera une copie à chacune des parties ;

DIT que l’expert avant le dépôt de son rapport définitif, devra donner établir une note de synthèse communiquée aux parties et répondre à toutes observations écrites de leur part dans le délai d’un mois suivant la communication de cette note de synthèse par l’expert, avant d’établir son rapport définitif ;

FIXE à 1 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT que cette somme sera consignée par Monsieur [J] [N] et Madame [R] [G] ép [N] auprès du Régisseur d’avances et de recettes de la juridiction, au plus tard le 7 février 2025 ;

DIT qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le temps imparti ;

DIT que, lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au tribunal la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DIT que l’expert adressera au juge chargé du contrôle de l’expertise sa demande de consignation complémentaire en y joignant, soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du juge le montant du complément de consignation, celui-ci rendra une décision ordonnant à l’une des parties de consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire ;

DIT qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifie l’avoir adressée aux parties ;

DIT que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, et que ces observations seront adressées au magistrat taxateur à fin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DESIGNE le Magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Marseille pour surveiller les opérations d’expertise ;

RENVOIE les parties à l’audience du 30.06.2025 à 9 h salle 1 ;

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des autres demandes formulées par les parties, dans l’attente des conclusions expertales ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Juge,