TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02017

N° Portalis DBX4-W-B7J-UGEO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 02 Avril 2026

S.A. [Adresse 4] [Localité 2], représentée par son président directeur général

C/

[S] [R] épouse [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 02 Avril 2026

à la S.A. HLM [Localité 2]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 02 avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par son président directeur général,

représentée par Madame [N] [O], chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [S] [R] épouse [K]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne, assistée de Maître Julie ALMARIC-ZERMATI, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 octobre 1996, la S.A. HLM [Localité 2] a donné à bail à Madame [S] [R] épouse [K] et Monsieur [G] [K] un appartement à usage d’habitation Appartement 01, un jardin et un garage situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 3707,81 francs charges comprises.

Monsieur [G] [K] est décédé le 27 janvier 2022.

Le 13 décembre 2024, la S.A. [Adresse 8] a fait signifier à Madame [S] [R] épouse [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.A. HLM [Localité 2] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, la S.A. [Adresse 8] a ensuite fait assigner Madame [S] [R] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 5046,58 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, indexée comme le loyer, jusqu’à la libération effective du logement, avec intérêts de droit,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 février 2025.

A l’audience du 03 février 2026, la S.A. HLM [Localité 2] maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 13809,06 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. La S.A. [Adresse 8] s’oppose à l’octroi de délais de paiement, indiquant que cela représenterait des échéances à hauteur de 380 euros par mois en plus du loyer, et s’oppose également à la demande de suspension de la clause résolutoire.

Madame [S] [R] épouse [K], représentée par son conseil, Maître [D] [E], se réfère à ses conclusions écrites. Elle ne conteste pas la dette locative. Elle fait valoir une situation personnelle difficile, suite au décès de son époux en 2022, et consécutivement à des problèmes de santé importants. Elle soutient être de bonne foi et mentionne la perception prochaine d’un arriéré de la pension de réversion de son époux, dont le versement avait été suspendu, qui lui permettra de régler la dette. Elle souligne également bénéficier du soutien de ses enfants. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que l’octroi du délai maximal pour le paiement de la dette. Elle sollicite enfin que l’exécution provisoire ne soit pas prononcée.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 octobre 1996 contient une clause résolutoire (article Article 9 « Clause résolutoire-résiliation ») laissant un délai d’un mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Cependant, cette clause résolutoire n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause mais laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2491,50 euros a été signifié le 13 décembre 2024.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [S] [R] épouse [K] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. [Adresse 8] produit un décompte du 3 février 2026 démontrant que Madame [S] [R] épouse [K] reste devoir la somme de 13809,06 euros, mensualité de janvier 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [S] [R] épouse [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 13809,06 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 5046,58 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [S] [R] épouse [K], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 380 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [S] [R] épouse [K], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [S] [R] épouse [K] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [S] [R] épouse [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant la S.A. HLM [Localité 2] sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières de la défendresse, actes dont elle ne justifie pas la survenue.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. HLM [Localité 2], Madame [S] [R] épouse [K] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 1996 entre la S.A. [Adresse 8] et Madame [S] [R] épouse [K] concernant un appartement à usage d’habitation Appartement 01 situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 14 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [S] [R] épouse [K] à verser à la S.A. HLM [Localité 2] à titre provisionnel la somme de 13809,06 euros (décompte arrêté au 3 février 2026, incluant une dernière facture de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 5046,58 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [S] [R] épouse [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 380 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [S] [R] épouse [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. [Adresse 8] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [S] [R] épouse [K] soit condamnée à verser à la S.A. HLM [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [S] [R] épouse [K] à verser à la S.A. [Adresse 8] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [R] épouse [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la S.A. HLM [Localité 2] de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Camille COLLOMB, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,