TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 AVRIL 2025

N° RG 25/00344 – N° Portalis DB3R-W-B7J-ZZ7C

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet GROUPE GRECH IMMOBILIER (G.G.I)

c/

[O] [T],

[E] [T]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet GROUPE GRECH IMMOBILIER (G.G.I)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

DEFENDEURS

Monsieur [O] [T]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Non-comparant

Madame [E] [T]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 11 février 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 25 mars 2025 et prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [T] et Monsieur [O] [T] sont propriétaires indivis du lot 33 de l’immeuble sis [Adresse 5].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 août 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure les défendeurs de payer leurs charges de copropriété à hauteur de la somme de 6497.31 euros au titre des provisions échues et de celle de 252,26 euros au titre des provisions à échoir, dans un délai de 30 jours.

Par acte du 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Madame [E] [T] et Monsieur [O] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir leur condamnation in solidum à lui payer les sommes de :

—  6 828,79 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux demeurés impayés, selon décompte arrêté au 13 août 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 6 août 2024 ;

—  240 euros au titre des provisions sur charges non échues, dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 21 juin 2023, devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  12,01 euros au titre des provisions sur charges non échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux approuvée par l’assemblée générale du 21 juin 2023, devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  2 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

A l’audience du 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il indique que plusieurs versements ont été effectués de la part des défendeurs à hauteur de 5 500 euros.

Régulièrement assigné à étude, Madame [E] [T] et Monsieur [O] [T] n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas fait représenter.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux conclusions du syndicat des copropriétaires et à la note d’audience.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment la matrice cadastrale, les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2023 et 21 octobre 2024 approuvant les dépenses des exercices 2022 et 2023 et les budgets prévisionnels, l’attestation de non-recours desdites assemblées générales, que le défendeur est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que les défendeurs ne se sont pas acquittés de leur dette dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 6 août 2024.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir de l’exercice 2024 devenues exigibles.

A l’audience du 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires a indiqué que plusieurs versements ont été effectués de la part des défendeurs à hauteur de 5 500 euros et a produit un nouveau décompte arrêté au 30 janvier 2025, faisant ressortir une créance à hauteur de 3469.06 euros.

Toutefois, ce décompte intègre des frais de recouvrement pour un montant total de 2593,42 euros se décomposant comme suit :

—  Honoraires de mise en demeure : 5 x 50 € = 250 €

—  Honoraires avocats : 192,79 € + 193,48 € + 840 € + 138 € + 924 € = 2288,27 €

—  Assignation : 55.15 €

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

En l’occurrence, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif concernant les mises en demeure en date des 28 février, 15 mai, 17 novembre 2023, 17 janvier et 14 mars 2024.

S’agissant des honoraires versés à son avocat, ceux-ci doivent être assimilés à des frais irrépétibles qui seront examinés dans le cadre de la demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En dernier lieu, le coût de l’assignation doit être intégré dans les dépens dont la condamnation des défendeurs est sollicitée.

Il s’ensuit que Madame [E] [T] et Monsieur [O] [T] seront condamnés à payer la somme de 875,64 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 août 2024, date de la réception de la mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

En l’espèce, la mauvaise foi des défendeurs est caractérisée puisqu’il apparaît des décomptes produits que Madame [E] [T] et Monsieur [O] [T] ne paient pas régulièrement leurs charges de copropriété.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, les défendeurs étant mariés et le paiement de charges de copropriété constituant une dette ménagère, Madame [E] [T] et Monsieur [O] [T] seront donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de l’article 220 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Madame [E] [T] et Monsieur [O] [T], qui succombent, aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Madame [E] [T] et Monsieur [O] [T] à lui payer la somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Par jugement selon procédure accélérée au fond, après débats publics, en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [E] [T] et Monsieur [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], les sommes de :

—  875,64 euros pour l’appartement en principal au titre de ses charges de copropriété et appels travaux demeurés impayés, selon décompte arrêté au 30 janvier 2025 afférentes au lot 33, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2024 ;

—  500 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [T] et Monsieur [O] [T] aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 8], le 07 avril 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président