TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00491 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U3CV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Avril 2026

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

C/

[X] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [Y] [U], chargée de contentieux,munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [X] [C], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 avril 2015 prenant effet au 27 mai 2015, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [X] [C] un appartement à usage d’habitation (n°19), [Adresse 6], situé [Adresse 7] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 411,05 euros et une provision sur charges mensuelle de 71,92 euros.

Par un contrat distinct du 26 mai 2015 prenant effet au 27 mai 2015, la SA PROMOLOGIS a également donné à bail à Madame [X] [C] un garage (n°19) situé [Adresse 7] à [Localité 2] pour un loyer mensuel hors charges de 52 euros.

La SA PROMOLOGIS a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 29 septembre 2023.

Le 29 juillet 2025, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [X] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, le constat que Madame [X] [C] est occupante sans droit ni titre, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.510,82 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la datedu 07 octobre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa dénonce à la Prefecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2025.

A l’audience du 17 février 2026, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [U] munie d’un pouvoir, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.434,82 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. Le décompte actualisé annonce la somme de 3.259,93 euros mais la preuve d’un virement en date du 16 février 2026 de 825,11 euros du loyer de février 2026 de Madame [X] [C] est versée au dossier, qui compense le rejet du prélèvement automatique. La SA PROMOLOGIS demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 200 euros par mois, en plus du loyer et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Madame [X] [C], comparante, reconnaît le montant de la dette locative. Elle explique avoir d’autres dettes, notamment une facture d’eau. Elle affirme travailler en tant que comptable à la faculté de droit et percevoir un salaire de 1.900 euros par mois. Elle dit percevoir au total 2.300 euros avec les aides. Elle élève 2 adolescents de 12 et 13 ans.

Madame [X] [C] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 avril 2015 contient une clause résolutoire (article 4-7-1 Résiliation pour non paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Cependant, le contrat du 26 mai 2015 de location du garage prévoit qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Ce bail étant conclu entre les mêmes parties que le contrat de bail d’habitation et à la même adresse, il doit donc être considéré comme l’accessoire du contrat principal de bail d’habitation de sorte qu’il en suit le régime. C’est donc le délai de 2 mois qu’il conviendra d’appliquer pour la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant les clauses des baux et laissant un délai de 2 mois pour régler la somme de 2.887,67 euros a été signifié le 29 juillet 2025.

Madame [X] [C] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 623,15 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 17 février 2026 démontrant que Madame [X] [C] reste devoir la somme de 2.434,82 euros, mensualité de janvier 2026 comprise.

Madame [X] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.434,82 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [X] [C], acceptées par son bailleur et démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 12 mensualités de 200 euros chacune et d’une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [X] [C], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [X] [C] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [X] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Madame [X] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 14 avril et 26 mai 2015 entre la SA PROMOLOGIS et Madame [X] [C] concernant un appartement à usage d’habitation (n°19), Bâtiment B, Etage 2, Appartement n°19 et un garage (n°19) et un garage, situés [Adresse 7] à [Localité 2] sont réunies à la date du 30 septembre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [X] [C] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 2.434,82 euros (décompte arrêté au 17 février 2026, incluant une dernière facture de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025 ;

AUTORISONS Madame [X] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 200 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [X] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [X] [C] soit condamnée à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [X] [C] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,