COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[C] [O] c/ [Y]

MINUTE N°

DU 10 Mars 2025

N° RG 24/02405 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXUV

Grosse délivrée

à M^e BELHASSEN

Expédition délivrée

à M^e SPANO

le

DEMANDERESSE:

Madame [W] [C] veuve [O]

née le 14 Mai 1938 à [Localité 7] (31)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie SPANO, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [R] [Y] veuve [J]

née le 06 Mai 1957 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Henry Illan BELHASSEN substitué par M^e Erika DE RUVO, avocats au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 15 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [O] a donné à bail à Monsieur [B] [J], par acte sous seing privé du 3 août 1979, à effet au 1er juillet 1979, un appartement sis à [Localité 2], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel indexé et une provision mensuelle sur charges locatives, actualisés à 2 480,17 euros.

Suite au décès de Monsieur [B] [J] survenu le 4 mars 1991, son fils Monsieur [T] [J] a décidé d’occuper les lieux avec son épouse Madame [R] [J] et leurs deux enfants.

Monsieur [T] [J] étant décédé le 6 novembre 2014, Madame [R] [J] s’est maintenue dans les lieux.

Madame [W] [C] veuve [O] a acquis la propriété du bien selon acte notarié en date du 4 avril 2014.

Madame [W] [C] veuve [O] a notifié par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2023 un congé pour vendre à effet au 3 mars 2024.

Par acte du commissaire de justice en date du 15 mai 2024, [W] [C] veuve [O] a fait assigner Madame [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 10 octobre 2024 à 14h15, au visa de l’article 3 de la loi du 1er septembre 1948, des articles 20 et 34 de la loi du 23 décembre 1986, de l’article 71 de la loi du 22 juin 1982 et de l’article 15II de la loi du 06 juillet 1989, aux fins d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [J] et de la condamner au paiement de diverses sommes au titre d’une indemnité d’occupation, de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de l’instance.

Vu le jugement du 18 avril 2023 auquel les parties n’ont pas fait appel précisant que le bail s’est reconduit tacitement par périodes successives de trois ans depuis le 4 mars 1991, date du décès de Monsieur [B] [J],

Vu les renvois contradictoires de l’affaire à l’audience du 13 novembre 2024 à 9h00 et à l’audience du 15 janvier 2025 à 9h00,

A l’audience,

Madame [R] [J] se réfère à ses conclusions, déposées à l’audience, aux termes desquelles, au visa de l’article 15II de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, elle demande de débouter [W] [C] veuve [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, à titre principal, de dire et juger que le congé du 24 juillet 2023 est nul par l’indication d’un montant dissuasif à titre d’offre de vente, à titre subsidiaire, l’octroi d’un délai de 36 mois pour quitter les lieux et en tout état de cause de condamner [W] [C] veuve [O] au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de l’instance,

[W] [C] veuve [O], représentée par son conseil, se réfère à ses écritures, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de débouter Madame [R] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et conclut à la confirmation de l’ensemble de ses demandes et moyens formulés dans son assignation, excepté le montant de la somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’elle modifie à la hausse et fixe à 2 500,00 euros,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt à agir de Madame [W] [C] veuve [O]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 9 du même code dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 31 de ce même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Madame [R] [J] soulève l’absence d’intérêt à agir de [W] [C] veuve[O] qui ne justifierait pas de sa qualité de propriétaire du bien loué.

Toutefois, elle ne motive pas la fin de non-recevoir qu’elle soulève et se contente de déclarer que l’acte notarié délivré par la demanderesse est " intéressant à bien des égards… ".

En l’espèce, la juridiction relève à l’examen de l’acte notarié du 4 avril 2014 que [W] [C] veuve [O] est bien propriétaire du bien litigieux constituant le lot n°15 selon l’acte susvisé.

Il en résulte que la fin de non-recevoir soulevée par Madame [R] [J] tirée de l’absence d’intérêt à agir de la demanderesse sera rejetée.

Sur la validité du congé pour vendre

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.

L’article 15-II de la même loi dispose que le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, porté à quatre mois s’il déclare recourir à un prêt.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 3 août 1979 à effet au 1er juillet 1979 a été renouvelé successivement par périodes de trois ans depuis le 4 mars 1991 pour expirer le 3 mars 2024.

Le congé pour vendre a été délivré à Madame [R] [J] par acte d’huissier du 24 juillet 2023 à effet au 3 mars 2024, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du bail et comprend le prix du bien fixé à 450 000,00 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, à savoir " … payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique, le transfert de propriété n’intervenant qu’après paiement effectif du prix, non compris les frais et droits de l’acte de vente à la charge de l’acquéreur ".

Madame [R] [J] sollicite la nullité du congé pour vendre en faisant valoir qu’il a été délivré frauduleusement. Elle soutient avoir envisagé d’acquérir le logement litigieux mais en avoir été empêchée en raison du prix proposé par la bailleresse qui est selon elle nettement supérieur au prix du marché et qui a été fixé dans le but de la dissuader d’acquérir le bien. Elle expose que le précédent congé pour vendre délivré par la bailleresse le 31 mars 2021 proposait un prix de 350 000,00 euros et que le nouveau prix proposé de 450 000,00 euros a été opportunément majoré de 100 000,00 euros. Elle estime en effet que l’appartement a une valeur vénale d’environ 370 000,00 euros, précisant que cette évaluation tient compte de la nécessité d’effectuer d’importants travaux de rénovation.

Elle produit au soutien de son argumentaire :

— Une estimation immobilière effectuée par l’Agence Century 21 le 1er novembre 2024 recommandant la fixation du prix à une somme comprise entre 281 000,00 euros et 295 000,00 euros pour une surface de 92 m2. Il est précisé que cette évaluation tient compte des éléments objectifs permettant de l’établir (appartements vendus et à vendre possédant des critères équivalents ainsi que des points positifs et négatifs du bien) ;

— Une estimation immobilière de la S.A.S. LIBERTE IMMO du 8 novembre 2024 estimant le prix à une somme variant entre 295 000,00 euros et 335 000,00 euros pour une surface de 92m2. Il est précisé qu’il a été tenu compte pour la fixation du prix des caractéristiques de l’état du bien et du marché immobilier actuel ;

— Une estimation immobilière de l’Agence SEBAG Immobilier du 11 décembre 2024 évaluant le prix à une somme comprise entre 315 000,00 euros et 330 000,00 euros et précisant que l’appartement ainsi que les parties communes sont en mauvais état général, faisant état d’un sol usagé, de murs et plafonds abimés et de l’électricité ne correspondant pas aux normes ;

— Des photographies de l’appartement et des parties communes desquelles il ressort que la peinture des murs est fortement abimée.

La demanderesse rétorque que si Madame [R] [J] conteste le prix de l’appartement, elle n’a jamais envisagé l’acquisition de l’appartement dès lors qu’elle n’a pas manifesté la volonté d’acheter le bien, ni à l’occasion de la délivrance du premier congé du 31 mars 2021, ni lors de celle du congé litigieux du 24 juillet 2023. Elle déclare en effet que la défenderesse a toujours souhaité se prévaloir de sa situation de locataire et vise à ce titre l’attestation de demande de logement social de la locataire du 29 novembre 2023 renouvelée le 4 novembre 2024 ainsi que son avis d’impôt sur les revenus duquel il ressort que son revenu fiscal de référence s’élevait à 4 501,00 euros en 2023.

Elle ajoute que le prix proposé de 450 000,00 euros pour 81m2 se situe dans la moyenne des biens à la vente situés aux alentours du logement litigieux dont elle produit les annonces. Elle communique à cet effet une attestation de l’agence Winter immobilier en date du 3 janvier 2025 qui certifie avoir eu recours à trois méthodes d’évaluations distinctes qui permettent « d’obtenir une estimation précise et réaliste, visant à proposer un prix de commercialisation en adéquation avec le marché immobilier local ».

En l’espèce, le prix proposé de 450 000,00 euros, soit 5 555,00 euros le m2 (compte tenu d’une surface de 81 m2) est dans la fourchette du prix par mètre carré compris entre 4 574,06 euros et 7 129,00 euros constaté par les biens à la vente dans le secteur du bien litigieux, tel qu’il en résulte des annonces communiquées par la bailleresse.

Cependant, il convient de prendre en compte que ces biens ne proposent pas des prestations similaires à celles de l’appartement litigieux de 3 pièces d’une surface de 81 m2. En effet, le mauvais état de l’appartement qui est allégué par Madame [R] [J] n’est pas contesté par la demanderesse et n’est pas par ailleurs contestable, l’appartement étant occupé depuis la signature du bail, soit depuis le 1er juillet 1979 et n’ayant pas été rénové depuis. Or, les annonces produites par la demanderesse concernent toutes des biens rénovés dans des immeubles de standing ou des résidences sécurisées et en l’occurrence, le seul bien à rénover est un appartement dans une copropriété art déco qui est proposé à un prix de 367 000,00 euros pour 70 m2, soit 5 250,00 euros le m2, ce qui est en deçà du prix de 5 555,00 euros le m2 proposé pour le bien litigieux dont les prestations sont moindres.

Si le bailleur est libre de procéder à la détermination du prix, cela ne saurait le conduire à fixer un prix excessif au regard de la valeur vénale réelle du bien. En l’espèce, la bailleresse ne s’explique pas sur l’écart de prix de 100 000,00 euros entre le premier congé pour vendre du 31 mars 2021 fixant le prix à 350 000,00 euros et le second congé pour vendre du 24 juillet 2023 fixant le prix à 450 000,00 euros. En outre, Madame [W] [C] veuve [O] produit, pour seul élément afin de prouver qu’elle a réalisé des démarches pour trouver un acheteur, le mandat de vente sans exclusivité qu’elle a conclu avec l’Agence immobilière Winter le 2 juin 2023. Cette dernière déclare avoir suspendu les visites de l’appartement en raison de Madame [R] [J] qui avait déclaré vouloir acquérir l’appartement. Cependant, cela ne saurait convaincre la juridiction de la volonté de vendre de la demanderesse, en effet, le congé ayant été délivré le 24 juillet 2023, soit il y a presque deux ans, elle avait l’occasion en l’absence de proposition d’acquisition de la locataire de chercher un autre acquéreur en publiant plusieurs annonces ou encore en mandatant une autre agence immobilière, le mandat du 2 juillet 2023 n’étant pas exclusif.

Le caractère excessif du prix de vente par rapport au premier congé pour vendre du 31 mars 2021 et par rapport au biens similaires sur le marché ainsi que l’insuffisance des démarches effectuées pour trouver un acheteur démontrent que la bailleresse n’a pas de réelles intentions de vendre, mais souhaite seulement récupérer le logement en fraude des droits de la locataire.

Le congé pour vendre du 24 juillet 2023 sera donc déclaré nul.

En conséquence, les demandes de Madame [W] [C] veuve [O] en expulsion de la locataire et en condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [C] veuve [O] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamnée à payer à Madame [R] [J] une somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, aucun élément particulier ne justifierait de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de Madame [W] [C] veuve [O] soulevée par Madame [R] [J],

Prononce la nullité du congé pour vendre délivré par Madame [W] [C] veuve [O] à Madame [R] [J] par acte du commissaire de justice en date du 24 juillet 2023,

Rejette les demandes de Madame [W] [C] veuve [O] en expulsion de la locataire et en condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation,

Condamne Madame [W] [C] veuve [O] aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile,

Condamne Madame [W] [C] veuve [O] à payer à Madame [R] [J] la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Le greffier La Présidente