TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02276

N° Portalis DBX4-W-B7J-UJKV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 02 Avril 2026

S.A. [Adresse 4], représentée par son président directeur général

C/

[M] [O] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 02 Avril 2026

à la SA HLM DES [Localité 2]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 02 avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par son président directeur général

représentée par Madame [N] [V], Chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [O] [L]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 novembre 2019 prenant effet le même jour, la SA [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [M] [O] [L] un appartement à usage d’habitation (n°40), Etage 2, situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 457,71 euros et une provision sur charges mensuelle de 95,44 euros.

Le 06 janvier 2025, la SA HLM [Localité 3] a fait signifier à Monsieur [M] [O] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA [Adresse 4] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2025, la SA HLM [Localité 3] a ensuite fait assigner Monsieur [M] [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.355,41 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement, avec intérêts de droit,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 juillet 2025.

A l’audience du 18 novembre 2025, le dossier a fait l’objet d’un renvoi, à la demande du locataire, pour justifier de la reprise du paiement de son loyer courant et en raison de contraintes professionnelles l’obligeant à partir de l’audience.

A l’audience du 03 février 2026, la SA [Adresse 4] maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.852,40 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. La SA HLM [Localité 3] demande également l’octroi de délais de paiement à hauteur de 190 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [M] [O] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il précise avoir eu des problèmes d’organisation dans son couple et s’être séparé de sa compagne. Il dit avoir eu des saisies sur salaire. Il affirme avoir déjà eu des dettes auprès la SA [Adresse 4] et ne pas avoir pu respecter son échéancier. Il travaille à temps plein dans la sécurité incendie et son salaire varie en fonction des horaires attribués. Il perçoit 1.500 euros par mois. Il précise devoir payer une pension alimentaire de 350 euros par mois pour ses deux enfants issus d’un premier mariage. Il affirme que le divorce n’est pas encore prononcé s’agissant de son second mariage. Monsieur [M] [O] [L] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 190 euros par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM [Localité 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 juillet 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article 9 Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.789,43 euros a été signifié le 06 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [M] [O] [L] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.500 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 mars 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA [Adresse 4] produit un décompte du 02 février 2026 démontrant que Monsieur [M] [O] [L] reste devoir la somme de 6.852,40 euros, mensualité de janvier 2026 comprise.

Monsieur [M] [O] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.852,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du 06 janvier 2025 sur la somme de 1.789,43 euros, du 04 juillet 2025 sur la somme de 3.355,41 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [M] [O] [L], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 190 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [M] [O] [L], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [M] [O] [L] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tels qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [O] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, la SA HLM [Localité 3] sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises contre les biens et valeurs mobilières, actes dont elle ne justifie pas la survenue.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 8] [Localité 5] [Localité 2], Monsieur [M] [O] [L] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2019 entre la SA [Adresse 4] et Monsieur [M] [O] [L] concernant un appartement à usage d’habitation (n°40), Etage 2, situé [Adresse 9], [Localité 6] sont réunies à la date du 07 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [O] [L] à verser à la SA HLM [Localité 3] à titre provisionnel la somme de 6.852,40 euros (décompte arrêté au 02 février 2026, incluant la mensualité de janvier 2026) avec intérêts au taux légal à compter du 06 janvier 2025 sur la somme de 1.789,43 euros, du 04 juillet 2025 sur la somme de 3.355,41 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [M] [O] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 190 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 4] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [M] [O] [L] soit condamné à verser à la SA HLM [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [O] [L] à verser à la SA [Adresse 4] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SA HLM [Localité 3] de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [O] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,