TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

Président : Madame JEANVOINE Juge

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 23 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04/11/2025

à M^e Lionel CHARBONNEL

EXPEDITION :

Le 04/11/2025

à M^e Olivier GIRAUD

N° RG 24/00131 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4LIR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [N] épouse [R]

née le 06 Décembre 1956 à [Localité 5], demeurant1 [Adresse 14]

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

SDC RESIDENCE ETOILE [Adresse 11]

représenté par son syndic en exercice la Société [Localité 9] SUD GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne LEANDRI IMMOBILIERE sarl, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le

n° B 388 855 868, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [X] [N] épouse [R] est locataire d’un appartement et d’un garage au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 13] au [Adresse 1] à [Localité 10].

Suite à la survenance d’un dégât des eaux le 6 janvier 2022, madame [R] s’est plainte de l’impossibilité d’utiliser son garage et de la dégradation des biens qui y étaient entreposés.

Faute d’accord entre les parties, madame [X] [N] épouse [R] a, par acte du 22 novembre 2023, fait assigner le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 7] situé [Adresse 2] à Marseille (13008), représenté par son actuel syndic, la société SARL Marseille Sud Gestion Immobilière, exerçant sous l’enseigne Leandri Immobilière, devant le tribunal de proximité de Marseille afin d’obtenir des dommages et intérêts.

Après deux renvois sollicités par les parties pour se mettre en état, l’affaire a été utilement retenue à l’audience du 23 septembre 2025.

A cette audience, madame [R], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions pour demander au tribunal de rejeter toutes demandes formulées par le syndicat des copropriétaires et le condamner à lui payer les sommes suivantes :

1.800 euros au titre de son préjudice de jouissance,5.000 euros au titre de son préjudice moral,2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le syndicat de copropriétaires, représenté par son conseil, se réfère à ses dernières écritures pour demander au tribunal de débouter madame [X] [N] épouse [R] de l’ensemble de ses demandes et la condamner à lui payer les sommes suivantes :

1.500 euros au titre de dommages et intérêts,2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du dégât des eaux

Selon l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le 2ème sous-sol de la [Adresse 13] a subi un dégât des eaux, qui ont pour origine les canalisations et donc les parties communes. Ce constat est confirmé par le constat amiable du 12 juin 2023 établi par l’assureur de la locataire. Le fait que madame [R] ait été propriétaire d’un appartement dans ce même immeuble et qu’elle avait connaissance de précédents dégâts des eaux ne change pas ce fait. L’origine du dommage ayant pour origine les parties communes, c’est de bon droit que la demanderesse a poursuivi le syndicat des copropriétaires et non son bailleur. Malgré les diligences entreprises par le syndic pour remédier à la fuite, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] est engagée de plein droit.

Il convient désormais de procéder à l’évaluation des préjudices allégués.

S’agissant du préjudice de jouissance : Compte tenu de la survenance de ce dégât des eaux, madame [R] a nécessairement été privé de l’utilisation de son garage le temps des réparations entre janvier 2022 (courriel du 6 janvier 2022 dans lequel la locataire indique avoir été informée de la fuite par le concierge) et septembre 2022 (facture de la société SARL Michel Palmieri du 3 septembre 2022 qui atteste de l’intervention).

Toutefois, dans le calcul du préjudice, il convient de prendre en considération les diligences entreprises par le syndic dès le lendemain du sinistre et le fait que madame [R] a manifestement retardé l’intervention d’un professionnel, tel que cela ressort des courriels du 29 avril et 2 mai 2022 et du courrier du syndic du 27 juillet 2022. Madame [R] ne rapporte pas non plus la preuve que les écoulements d’eaux ont perduré entre septembre 2022 et septembre 2023. Enfin, elle ne produit pas la preuve d’éventuelles dépenses entreprises pour garer son véhicule dans un autre lieu payant, pas plus qu’elle ne démontre la nécessité absolue pour elle, tant sur le plan personnel ou professionnel, de garer son véhicule dans l’immeuble.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, son préjudice de jouissance sera fixé à 500 euros.

S’agissant du préjudice moral : madame [R] ne sollicite pas de préjudice au titre du préjudice matériel, lié aux dégradations de ses biens entreposés dans son garage, et pour lesquels elle a été indemnisée par son assureur. Or, elle ne produit aucun autre élément permettant d’évaluer l’existence et l’étendue d’un préjudice moral, distinct du préjudice matériel ou du préjudice de jouissance déjà indemnisé. Si madame [R] déplore la perte d’objets et le fait d’avoir été contrainte de procéder au débarrassage du garage, il ressort clairement du règlement de copropriété, qui s’impose tant aux copropriétaires qu’aux locataires en vertu du contrat de bail du 1er décembre 2022, que : « Les garages, boxes ou parking ne pourrons servir qu’au remisage des automobiles ». Madame [R], en sa qualité d’ancienne copropriétaire avait connaissance de cette consigne, qui avait un but préventif compte tenu des précédents sinistres. Ainsi, madame [R] a commis une faute en entreposant ses biens dans un garage, même s’il s’agissait d’un dépôt temporaire. Il lui revenait, le temps de ses travaux, d’entreposer ses biens dans un autre lieu. Faute de preuve sur l’existence d’un préjudice moral, elle sera déboutée de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 6] ne rapporte ni la preuve d’une faute ou d’une intention de nuire de la part de madame [R], pas plus qu’il ne démontre l’existence d’un préjudice. Compte tenu de la survenance d’un dégât des eaux, la locataire était en droit de solliciter des dommages et intérêts et se défendre dans le cadre d’un procès. L’échec d’un processus amiable ne peut lui-être reproché de manière unilatérale. Enfin, le fait qu’elle ait retardé les travaux a déjà été pris en compte pour le calcul du préjudice.

Dans ces conditions cette demande reconventionnelle de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le [Adresse 15] [Adresse 6], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens.

Compte tenu du sens de la décision et des échanges d’écritures, l’équité commande en outre de condamner le syndicat de copropriétaires à payer à madame [R] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de la résidence [8] situé [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son actuel syndic, la société SARL [Localité 9] Sud Gestion Immobilière, exerçant sous l’enseigne Leandri Immobilière, à payer à madame [X] [N] épouse [R] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

DEBOUTE madame [X] [N] épouse [R] de sa demande au titre du préjudice moral,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 7] situé [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son actuel syndic, la société SARL [Localité 9] Sud Gestion Immobilière, exerçant sous l’enseigne Leandri Immobilière, à payer à madame [X] [N] épouse [R] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de la résidence [8] situé [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son actuel syndic, la société SARL [Localité 9] Sud Gestion Immobilière, exerçant sous l’enseigne Leandri Immobilière aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge