TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Février 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2023

GROSSE :

Le 12/02/24

à M^e GROSSO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/03163 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3LV6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [F]

née le 03 Mai 1966 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [J] [G]

née le 02 Novembre 1976 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 4]

non comparante

Madame [X] [I] épouse [G]

née le 15 Décembre 1940 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 4]

non comparante

.EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 30 juin 2017 ayant pris effet le 1er juillet 2017, Madame [O] [F] a consenti à Madame [J] [G] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement avec garage à vélo situé [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 700 euros outre 145 euros de provisions sur charges.

Madame [X] [G] née [I] s’est portée caution de Madame [J] [G] par acte séparé signé le 20 juin 2020.

Se plaignant d’impayés de loyers, Madame [O] [F] a adressé par courrier recommandé à Madame [J] [G] le 20 avril 2022 une mise en demeure de payer la somme de 4 539,55 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2023 dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 17 avril 2023, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Madame [O] [F], a assigné Madame [J] [G] et Madame [X] [G] née [I] en sa qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille, au visa de l’article 1741 du code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, aux fins d’entendre le tribunal :

— Prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties,

— Ordonner l’expulsion de Madame [J] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement Madame [J] [G] et Madame [X] [G] née [I] au paiement de la somme de 9 587,55 euros au titre des loyers et charges dus au 1er octobre 2022,

— Condamner solidairement Madame [J] [G] et Madame [X] [G] née [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la reprise effective des lieux,

— Condamner solidairement Madame [J] [G] et Madame [X] [G] née [I] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’affaire est utilement retenue à l’audience du 18 décembre 2023, à laquelle Madame [O] [F] est représentée par son avocat et réitère les termes de son assignation.

Madame [J] [G] et Madame [X] [G] née [I], citées par actes remis à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentées.

L’affaire est mise en délibéré au 12 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le défaut de comparution de Madame [J] [G] et Madame [X] [G] née [I] n’empêche pas qu’il soit statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée en application de l’article 472 du Code de procédure civile.

SUR L’ACTION EN RÉSILIATION ET EN EXPULSION Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 avril 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il est rappelé de surcroît que Madame [O] [F] étant un bailleur personne physique, le signalement d’impayés à la CCAPEX n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1728 du code civil « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

Le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, Madame [O] [F] produit un bail du 30 juin 2017 qui établit l’obligation de paiement des loyers et charges de Madame [J] [G].

Elle produit un commandement de payer la somme de 4 539,55 euros adressé à Madame [J] [G] et avisé le 20 avril 2022, et un décompte arrêté au 1er octobre 2022 avec un solde débiteur s’élevant à la somme de 9 587,55 euros, hors frais de procédure.

Cette somme représente environ 10 mois de loyers, provision sur charges incluse. Il ressort de ce décompte que la locataire n’a pas versé de loyer depuis janvier 2022.

Madame [J] [G] et Madame [X] [G] née [I] ne contestent pas cette dette, puisqu’elles ne comparaissent pas et ne sont pas représentées.

L’importance de la dette caractérise un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur. Par conséquent, l’expulsion de Madame [J] [G] et de tout occupant de son chef sera ordonnée suivant les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

SUR LES LOYERS ET CHARGES IMPAYÉSLe paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 2288 du code civil, dans sa version en vigueur au 20 juin 2020, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En application de l’article 1376 du code civil, l’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres.

L’article 16 du code de procédure civile fait obligation au juge, en toutes circonstances, de faire observer et d’observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, Madame [O] [F] fait la preuve de l’obligation de paiement de Madame [J] [G] en produisant le bail du 22 décembre 2013 signé.

La bailleresse fait la preuve de l’obligation de paiement de Madame [X] [I] en produisant l’acte de cautionnement signé le 20 juin 2020 par cette dernière pour la somme de 5 548,80 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 juillet 2020, et pour le paiement du loyer et de la provision sur charges mensuels avec révision annuelle. Les sommes indiquées en chiffres au titre du loyer et la provision sur charges («700 € + 247 € ») ne correspondent pas à la somme totale indiquée en chiffres et en toutes lettres [« soit 967 € (neuf-cent-soixante-sept euros) »]. La somme de 967 euros indiquée en toutes lettres sera retenue, conformément à l’article 1376 du code civil.

Il ressort de l’acte de cautionnement du 20 juin 2020 que celui-ci est à durée indéterminée. Madame [X] [G] née [I] ne justifie pas de la résiliation du cautionnement, puisqu’elle ne comparait pas à l’audience et n’est pas représentée. La dette cautionnée s’étend donc à l’intégralité des loyers et charges.

La requérante produit un commandement de payer la somme de 4 539,55 euros du 20 avril 2022 adressé à Madame [J] [G].

Elle produit un décompte actualisé au 1er juin 2023 avec un solde débiteur s’élevant à la somme de 18 027,48 euros. Toutefois elle ne justifie pas de la production de cette pièce à Madame [J] [G] et à Madame [X] [I]. Cette pièce sera donc écartée au nom du principe de la contradiction.

Il ressort du décompte arrêté au 1er octobre 2022 que le solde débiteur s’élève à la somme de 9 587,55 euros, échéance d’octobre 2022 incluse, hors frais de procédure.

Madame [J] [G] et Madame [X] [I] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette, puisqu’elles ne comparaissent pas et ne sont pas représentées.

Dès lors, il conviendra de condamner Madame [J] [G] à payer à Madame [O] [F] la somme de 9 587,55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2022, échéance d’octobre 2022 incluse, avec intérêt au taux légal non majoré sur la somme de 4 539,55 euros à compter du 20 avril 2022, date du commandement de payer, et à compter du 14 avril 2023 date de l’assignation pour le surplus.

Au regard du caractère accessoire du cautionnement et en l’absence de clause dans ce contrat imposant un formalisme sur la mise en demeure, Madame [X] [I] es qualité de caution sera condamnée à payer à Madame [O] [F] la somme de 9 587,55 euros avec intérêt au taux légal non majoré à compter du 14 avril 2023, date de l’assignation valant mise en demeure.

La requérante n’établit pas que Madame [X] [I] et Madame [J] [G] se soient engagées solidairement au paiement du loyer. La solidarité ne se présumant pas, elle sera écartée par application des articles 1309 et 1310 du code civil.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATIONL’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal et accessoires tel qu’il résulterait du bail résilié, soit la somme de 967 euros.

Il ressort de l’acte du 20 juin 2020 que Madame [X] [I] a entendu garantir la seule dette s’élevant à la somme de 5 548,80 euros et le paiement du loyer, provision sur charges incluse.

Madame [J] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 967 euros correspondant à l’indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la libération effective des lieux.

La demande de Madame [O] [F] tendant à condamner Madame [X] [I] au titre de l’indemnité d’occupation sera écartée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESMadame [J] [G] et Madame [X] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande de condamner Madame [J] [G] et Madame [X] [I] in solidum à payer à la Madame [O] [F] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DÉCLARE Madame [O] [F] recevable en ses demandes ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre Madame [O] [F] et Madame [J] [G] le 30 juin 2017, au jour du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [G] de libérer l’appartement avec garage à vélo situé [Adresse 1], et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [O] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef du logement avec garage à vélo situé [Adresse 1], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [J] [G] à verser à Madame [O] [F] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 967 euros, ce à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante ;

CONDAMNE Madame [J] [G] à payer à Madame [O] [F] la somme de 9 587,55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2022, échéance d’octobre 2022 incluse, avec intérêt au taux légal non majoré sur la somme de 4 539,55 euros à compter du 20 avril 2022, date du commandement de payer, et à compter du 14 avril 2023 date de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [X] [I] es qualité de caution à payer à Madame [O] [F] la somme de 9 587,55 euros avec intérêt au taux légal non majoré à compter du 14 avril 2023, date de l’assignation valant mise en demeure ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [G] et Madame [X] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [G] et Madame [X] [I] à payer à Madame [O] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE