Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 23 mars 2026, n° 25/03965

TJ Toulouse 23 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 23 mars 2026, n° 25/03965
Numéro(s) :	25/03965
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	23 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Etienne DURAND-RAUCHER
Cabinet(s) :	CABINET MERCIE - SCP D'AVOCATS
Parties :	La S.C.I. [ K ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03965

N° Portalis DBX4-W-B7J-UW37

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Mars 2026

S.C.I. [K]

[C] [W]

[U] [Z] [L] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DURAND RAUCHER

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 23 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. [K],

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [W],

demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

Monsieur [U] [Z] [L] [H],

demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [K] a donné à bail, par l’intermédiaire de son mandataire la société CDC HABITAT, à Monsieur [U] [H] et à Monsieur [C] [W] des locaux à usage d’habitation (porte L010) et un garage situés [Adresse 7] à BLAGNAC (31700) par contrat signé électroniquement le 5 avril 2022 prenant effet au 14 avril 2022, moyennant un loyer mensuel initial de 911,74 euros et une provision sur charges de 80 euros.

Monsieur [C] [W] a donné son préavis par courrier du 28 janvier 2025, reçu par la CDC HABITAT le 7 février 2025 prenant donc effet au 7 mars 2025.

Par ailleurs, des loyers étant demeurés impayés, la SCI [K] a fait signifier à Monsieur [U] [H] et à Monsieur [C] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire respectivement les 14 et 21 mai 2025 pour un montant en principal de 2.123,39 euros.

La SCI [K] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [H] et Monsieur [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé respectivement les 22 octobre 2025 et 10 novembre 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater la résiliation du bail du 5 avril 2022 ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [U] [H] et de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [U] [H] et Monsieur [C] [W] à verser à la SCI [K] à titre de provision la somme de 5.836,87 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif arrêté à la date du 7 septembre 2025, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer ;

— condamner Monsieur [U] [H] à verser à la SCI [K] à titre de provision la somme de 1.074,44 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif à la date du 30 septembre 2025, somme à parfaire et à actualiser au jour de l’audience , avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer ;

— fixer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle conforme au montant du loyer augmentée des charges, soit 1074,44 euros, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [U] [H] au paiement à titre de provision de ladite indemnité d’occupation et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [U] [H] et Monsieur [C] [W] à payer à la CDC HABITAT la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer signifiés les 14 et 21 mai 2025 et leurs dénonces.

A l’audience du 23 janvier 2026, la SCI [K], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9.060,19 euros, mensualité de décembre 2025 incluse.

Assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude le 22 octobre 2025, Monsieur [U] [H] n’était ni présent, ni représenté à l’audience.

Assigné par acte de commissaire de justice signifié le 10 novembre 2025 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [C] [W] n’était ni présent, ni représenté à l’audience.

La lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le commissaire de justice à Monsieur [C] [W] en application des dispositions de l’article précité est versée aux débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION

— sur la demande de recevabilité de l’action :

Une copie de chaque assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique respectivement les 23 octobre 2025 et 10 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 22 mai 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat dispose que : “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié respectivement à Monsieur [U] [H] et à Monsieur [C] [W] les 14 et 21 mai 2025 pour un montant en principal de 2.123,39 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juillet 2025.

L’expulsion de Monsieur [U] [H] sera ordonnée en conséquence, sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, sa mauvaise foi n’étant pas démontrée ; en outre, en qualité de locataire, il n’a pas pu entrer dans les locaux litigieux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voie de fait ou de contrainte.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI [K] produit un décompte justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 9.060,19 euros, mensualité de décembre 2025 incluse.

Monsieur [U] [H] et Monsieur [C] [W] qui n’ont pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe, ni le montant de la dette.

Il convient de rappeler cependant que Monsieur [C] [W] a donné congé par courrier du 28 janvier 2025, reçu par la société CDC HABITAT le 7 février 2025, congé qui a donc pris effet au 7 mars 2025.

Monsieur [C] [W] reste en conséquence tenu par les effets de la solidarité en application des dispositions de l’article 8-1 (VI) de la loi du 6 juillet 1989 pendant une délai de 6 mois après la date d’effet du congé soit en l’espèce jusqu’au 7 septembre 2025.

Il sera en conséquence condamné solidairement et à titre provisionnel avec Monsieur [U] [H] au paiement de la somme de 5.836,87 euros selon décompte arrêté au 7 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025 sur la somme de 2.123,39 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [U] [H], qui est resté dans les lieux, sera en conséquence condamné seul au paiement de la somme due depuis le 8 septembre 2025 soit à la somme de 3.223,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [C] [W] et Monsieur [U] [H] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail et pour Monsieur [H] jusqu’au 7 septembre 2025.

L’arriéré est compris dans les sommes provisionnelles déjà ordonnées.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront en conséquence à compter du 30 janvier 2026 et seront mises à la charge de Monsieur [U] [H] et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel que le si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [H] et Monsieur [C] [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de leur signalement à la CCAPEX, des assignations et de leur notification à la préfecture.

La CDC HABITAT n’étant pas partie au litige sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 14 avril 2022 conclu entre la SCI [K] d’une part et Monsieur [U] [H] et Monsieur [C] [W] d’autre part, concernant des locaux à usage d’habitation (porte L010) et un garage situés [Adresse 7] à BLAGNAC (31700), sont réunies à la date du 22 juillet 2025 ;

Vu le congé donné par Monsieur [C] [W] le 28 janvier 2025 reçu le 7 février 2025 prenant effet au 7 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [K] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [H] et Monsieur [C] [W] à verser à la SCI [K] à titre provisionnel la somme de 5.836,87 euros selon décompte arrêté au 7 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025 sur la somme de 2.123,39 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [H] à verser à la SCI [K] à titre provisionnel la somme de 3.223,32 euros pour la période courant du 8 septembre 2025 jusqu’au 31 décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [H] et Monsieur [C] [W] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 juillet 2025 et jusqu’au 7 septembre 2025 uniquement pour Monsieur [C] [W], dont l’arriéré est déjà liquidé au titre des condamnations provisionnelles prononcées. Pour le futur l’indemnité courra du 30 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés, somme à laquelle Monsieur [U] [H] sera seul condamné au paiement ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [H] et Monsieur [C] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de leur signalement à la CCAPEX, des assignations et de leur notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SCI [K] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PREMIERE VICE PRESIDENTE