5AA Minute N°

N° RG 25/00640 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G3AZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 23 JANVIER 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [S] [U]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 3])

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [P] [L], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDEUR

Monsieur [K] [B]

né le 06 Mars 1988 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 DECEMBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 23 JANVIER 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 25 août 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, a donné à bail à [K] [B] un logement situé à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 879,31 € outre 18 euros pour les annexes (place de parking aérien n°4), et une provision mensuelle sur charges de 242,09 €.

Le 17 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [K] [B] pour un montant en principal de 3 502 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, a fait assigner en référé [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir:

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de [K] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [K] [B] au paiement d’une provision d’un montant de 5 639,28 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner [K] [B] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 12 décembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 2 248 € à la veille de l’audience. Il ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, et suggère la somme mensuelle de 500 euros en plus du loyer courant.

[K] [B], qui a été assigné par acte remis à personne, n’est ni présent, ni représenté.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la [Localité 9] le 18 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Ce délai, plus favorable au locataire, et qui est par ailleurs repris dans les actes délivrés, sera donc conservé.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 17 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 18 septembre 2025. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 4], augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 2 248 € au 1er décembre 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de novembre 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [K] [B] à verser au bailleur une provision de 2 248 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’examen du décompte de créance que [K] [B] a repris le paiement des loyers depuis le mois d’août 2025 ; par ailleurs, une part importante de la dette a été apurée depuis.

Il résulte du diagnostic social et financier que [K] [B] et son épouse ont 3 enfants à charge, âgés de 6, 4 et 2 ans. Le foyer a souffert d’une brutale perte de revenus à la suite de la rupture conventionnelle du contrat de travail de [K] [B], lequel a depuis retrouvé un emploi.

Dans la mesure où le bailleur ne s’oppose pas au principe de délais de paiement, il convient par conséquent de suspendre les effets de la clause résolutoire en contrepartie du paiement du loyer courant et du respect des délais qui seront accordés dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dépens

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [K] [B] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 18 septembre 2025 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] dénommé EKIDOM et [K] [B] portant sur le logement situé à [Adresse 8] sur la place de parking aérien n°4 ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par [K] [B] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, à une somme égale au montant du loyer mensuel révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des provisions pour charges ;

CONDAMNONS [K] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] dénommé EKIDOM, une provision de 2 248 € (deux mille deux cent quarante huit euros) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 1er décembre 2025, incluant l’indemnité de novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

ACCORDONS cependant à [K] [B] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [K] [B] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, à raison de 32 mensualités de 70 € (soixante dix euros), et une 33ème pour le solde, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par [K] [B], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par [K] [B] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

[K] [B] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNONS [K] [B] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES