TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03860 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UWBY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 07 Avril 2026

[L] [J] NEE [S]

C/

[Q] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2026

à Maître Frédéric GONDER

Expédition délivrée le 07 Avril 2026 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 07 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [L] [J] NEE [S], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX substituée par M^e Crystel CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [Q] [W], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 octobre 2024, Madame [L] [J] née [S] a donné à bail à Monsieur [Q] [W] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’une cave (n°486) situés [Adresse 6] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 660 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Le 29 juillet 2025, Madame [L] [J] née [S] a fait signifier à Monsieur [Q] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement. Madame [L] [J] née [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, Madame [L] [J] née [S] a ensuite fait assigner Monsieur [Q] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.933,81 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts de droit,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 octobre 2025.

Après renvoi, à l’audience du 06 février 2026, Madame [L] [J] née [S], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.132,77 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2026 comprise. Elle indique que la Caisse d’allocations familiales a versé les allocations pour les mois de décembre 2025 et janvier 2026. Elle ajoute que la locataire n’a pas soldé la dette ni repris le paiement du loyer courant. Elle précise que le locataire aurait réalisé un virement à hauteur de 450 euros le matin de l’audience mais que cela ne correspond pas au montant du loyer qui est de 700 euros, charges comprises.

Monsieur [Q] [W] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il déclare avoir effectué un virement à hauteur de 450 euros le matin même et indique percevoir les allocations de la Caisse d’allocations familiales à hauteur de 308 euros. Il explique attendre une rentrée d’argent de son précédent employeur. Il précise avoir travaillé jusqu’en septembre 2025 pour une société qui lui versait ses salaires de manière irrégulière. Il déclare avoir signé une rupture conventionnelle avec une indemnité de 5.000 euros. Il ajoute être plombier-ingénieur, être en intérim depuis le mois de décembre 2025 et percevoir une rémunération mensuelle d’environ 1.800 euros. Il précise envisager de s’installer en tant qu’auto-entrepreneur. Enfin, il déclare avoir sa fille âgée de 7 ans, en résidence alternée.

Le conseil de Madame [L] [J] née [S] a été autorisé à produire une note en délibéré afin de permettre la prise en compte du virement de 450 euros par le locataire ainsi que le justificatif de ce dernier de la rupture conventionnelle.

Par note en délibéré du 20 février 2026, dûment autorisée, le conseil de Madame [L] [J] née [S] a indiqué n’avoir reçu aucun élément de la part de Monsieur [Q] [W] ni aucun versement et a joint le même décompte que celui déposé à l’audience et arrêté au mois de février 2026, mentionnant une dette locative à hauteur de 4.132,77 euros. Il n’y a pas lieu de tenir compte du nouveau décompte transmis le 05 mars 2026, celui-ci n’ayant pas été autorisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [L] [J] née [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 25 octobre 2024 contient une clause résolutoire (article XI. – CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Cependant, un commandement de payer reproduisant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.585,48 euros a été signifié le 29 juillet 2025.

Ainsi le délai indiqué dans le commandement n’est pas celui prévu au contrat de bail et Monsieur [Q] [W] n’était pas en mesure au regard des contradictions de l’acte de comprendre le délai imparti pour régler la dette avant acquisition de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de vérifier si le locataire a apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois, délai plus favorable, et d’appliquer ce délai à l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [Q] [W] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [L] [J] née [S] produit en délibéré autorisé un décompte arrêté au mois de février 2026 démontrant que Monsieur [Q] [W] reste devoir la somme de 4.132,77 euros, mensualité de février 2026 comprise, lequel est identique à celui remis lors de l’audience.

Monsieur [Q] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. S’il a fait valoir un règlement réalisé le jour de l‘audience, Madame [L] [J] née [S] a précisé en délibéré autorisé qu’aucune somme n’avait été perçue et Monsieur [Q] [W] n’a pas justifié du paiement effectif de la somme invoquée à hauteur de 450 euros.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.132,77 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025 sur la somme de 1.585,48 euros, du 29 octobre 2025 sur la somme de 3.933,81 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Monsieur [Q] [W] ne démontre pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Sur le décompte, aucune reprise de paiement du loyer n’apparaît. A l’audience, [Q] [W] déclare avoir versé la somme de 450 euros mais il n’apporte aucun justificatif de virement alors la bailleresse affirme ne pas avoir reçu cette somme.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Monsieur [Q] [W] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 30 septembre 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [Q] [W] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [Q] [W] sera donc ordonnée, avec le concours de la force publique si nécessaire.

Monsieur [Q] [W] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 septembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 705,28 euros, avec indexation.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Monsieur [Q] [W] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er mars 2026.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Q] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [L] [J] née [S], Monsieur [Q] [W] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2024 entre Madame [L] [J] née [S] et Monsieur [Q] [W] concernant un appartement à usage d’habitation ainsi qu’une cave (n°486) situés [Adresse 6] à [Localité 2] sont réunies à la date du 30 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Q] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Q] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [L] [J] née [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [W] à verser à Madame [L] [J] née [S] à titre provisionnel la somme de 4.132,77 euros (décompte arrêté au arrêté au mois de février 2026, incluant une dernière facture de février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025 sur la somme de 1.585,48 euros, du 29 octobre 2025 sur la somme de 3.933,81 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [W] à payer à Madame [L] [J] née [S] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 30 septembre 2025 au 28 février 2026 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 705,28 euros, avec indexation selon les stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [W] à verser à Madame [L] [J] née [S] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente