TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00035 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UYTF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 20 Mars 2026

,

[N], [Y]

C/

,

[O], [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e DUSAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme, [N], [Y], demeurant, [Adresse 4]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M., [O], [X], demeurant, [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 novembre 2019, Mme, [N], [Y] a donné à bail à M., [O], [X] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6], avec garage, pour un loyer mensuel de 480 euros concernant le logement et 85 euros concernant le garage, outre 65 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme, [N], [Y] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 juillet 2025 pour un montant en principal de 2.299,39 € et aux fins de justifier d’une assurance locative.

Mme, [N], [Y] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 août 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 15 octobre 2025, Mme, [N], [Y] a ensuite fait assigner M., [O], [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M., [O], [X] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— et de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 2.939,89 €, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges tels que si le bail s’était poursuivi, soit 640 euros à ce jour ;

outre une somme de 765 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 novembre 2025.

A l’audience du 16 janvier 2026, Mme, [N], [Y], représentée par son conseil,, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 2049 €. Elle maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, le locataire ayant justifié de ce document postérieurement au délai imparti.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 15 octobre 2025,

M., [O], [X] n’est ni présent ni représenté.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi

n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

En application des dispositions de ce texte, la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l’absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs, et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais d’un commandement d’avoir à le produire.

Ainsi si le locataire ne justifie pas dans le délai imparti qu’il a souscrit une assurance, mais qu’il s’avère a posteriori qu’il était effectivement assuré pour les risques locatifs, la clause résolutoire ne peut pas jouer (3e Civ., 27 avril 2017, pourvoi n° 15-28.869).

En l’espèce, le bail conclu le 20 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article 8- Clauses résolutoires) reprenant les modalités de ces articles et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et un mois pour justifier d’une assurance locative.

Un commandement visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler et un mois pour justifier de l’assurance locative a été signifié le 29 juillet 2025 pour la somme en principal de 2.299,39€, conformément à la clause résolutoire.

M., [O], [X] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois. Non comparant, il ne justifie pas plus qu’il était bien assuré pour tous risques locatifs afférents au logement pour la période visée au commandement. En effet, s’il a transmis à la bailleresse une attestation d’assurance locative souscrite auprès de SOLLY AZAR, celle-ci ne couvre que la période du 16 décembre 2025 au 15 décembre 2026 et non la période visée par le commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire relative à l’assurance, contenue dans le bail, étaient réunies dès le 30 août 2025.

En tout état de cause la clause résolutoire était également acquise pour loyers impayés, le locataire n’ayant pas apuré en totalité les causes du commandement de payer dans les deux mois. La clause résolutoire acquise sur le défaut d’assurance prévaut cependant sur les loyers impayés compte tenu de son délai plus court

Dans ces conditions, l’expulsion de M., [O], [X], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M., [O], [X] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, Mme, [N], [Y] produit un décompte démontrant que M., [O], [X] reste devoir, la somme de 2.049 € à la date du 16 janvier 2026, incluant l’échéance du mois de janvier 2026 en ce qu’il est produit des échanges mails indiquant qu’il a déposé un chèque de 640 euros lequel est attesté comme réceptionné par la bailleresse.

M., [O], [X], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.049 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Par ailleurs, M., [O], [X], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit 640 euros sans indexation.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 janvier 2026 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M., [O], [X] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er février 2026.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M., [O], [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu du fait que M., [O], [X] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme, [N], [Y], M., [O], [X] sera condamné à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2019 entre Mme, [N], [Y] et M., [O], [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6] sont réunies à la date du 30 septembre 2025 pour défaut d’assurance et loyers impayés ;

ORDONNONS en conséquence à M., [O], [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M., [O], [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme, [N], [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTONS Mme, [N], [Y] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M., [O], [X] à payer à Mme, [N], [Y] à titre provisionnel la somme de 2.049 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 16 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS M., [O], [X] à payer à Mme, [N], [Y] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 30 septembre 2025 et le 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 640 euros, sans indexation ;

CONDAMNONS M., [O], [X] à payer à Mme, [N], [Y] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M., [O], [X] aux dépens ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente