TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 04 Novembre 2024

N° RG 23/09630 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZBC2

N° de minute :

AFFAIRE

[S] [Y], [B] [Y] épouse [V]

C/

S.A.S. PATSY

DEMANDEUR

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Patricia ROULET de la SELARL GOMBERT ROULET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2487

Madame [B] [Y] épouse [V]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Patricia ROULET de la SELARL GOMBERT ROULET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2487

DEFENDEUR

S.A.S. PATSY

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 436

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 10 juin 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 13 janvier 2010, M. [S] [Y] et Mme [B] [Y] épouse [V] (ci-après les consorts [Y]) ont donné à bail commercial en renouvellement à la société [Adresse 22], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2010, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 17], afin qu’elle y exploite une activité de café-restaurant, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 24.000 euros en principal.

Suivant acte sous signature privée du 30 mars 2012, enregistré le 4 avril 2012 au SIE d'[Localité 21], la société LE BISTROT DE LA FERME a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail portant sur les locaux donnés à bail le 13 janvier 2010, à la société PATSY.

Par acte sous signature privée du 12 juillet 2013, les consorts [Y] et la société PATSY sont convenus de porter le loyer annuel à la somme de 30.000 euros en principal à compter du 1er octobre 2013, en contrepartie de l’autorisation de travaux consentie par les bailleurs au preneur. Les bailleurs ont également renoncé à la faculté de demander le déplafonnement du loyer sur le fondement des modifications des caractéristiques et/ou amélioration apportés aux lieux loués, lors du renouvellement du bail.

Par courrier recommandé en date du 12 décembre 2018, la société PATSY a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er avril 2019, indiquant rester à la disposition des bailleurs concernant le montant du loyer du bail renouvelé.

Suivant courrier recommandé de leur conseil en date du 19 février 2019, les consorts [Y] ont consenti au renouvellement demandé à compter du 1er avril 2019, aux clauses et conditions du bail expiré, sollicitant que le loyer annuel soit porté à la somme de 75.000 euros en principal.

Les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 21 octobre 2020, les consorts [Y] ont fait assigner la société PATSY devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE par exploit d’huissier en date du 13 janvier 2021, aux fins principalement de voir fixer à la valeur locative, en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité, à la somme de 78.722 euros hors charges et hors taxes, le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2019.

Selon mémoire en réplique notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 5 mars 2021, la société PATSY a contesté la modification des facteurs locaux de commercialité alléguée susceptible d’entraîner un déplafonnement du loyer du bail renouvelé et a, reconventionnellement, demandé que le loyer renouvelé soit fixé à la somme de 27.150 euros par an en principal à compter du 1er avril 2019.

Par jugement du 6 septembre 2021, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le renouvellement au 1er avril 2019 du bail entre les consorts [Y] et la société PATSY portant sur les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 17],

— ordonné une expertise, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, aux frais avancés des bailleurs et désigné Mme [E] pour y procéder,

— fixé le loyer provisionnel dû par la société PATSY pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien,

— sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

L’affaire, enrôlée sous le RG : 21/00482, a consécutivement été retirée du rôle.

Mme [E] a établi son rapport le 22 mai 2023. Elle est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux loués ressort, au 1er avril 2019, à la somme de 52.500 euros, correspondant à une surface pondérée de 136 m²p et à un prix unitaire de 400 euros/m²p/an, ainsi qu’aux abattements pour charges exorbitantes du droit commun (5%) et impôt foncier (- 1.876 euros), outre une majoration pour droit de terrasse (5%). Elle considère que le principe du plafonnement doit être écarté en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article R145-6 du code de commerce.

C’est dans ce contexte que l’affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 23/09630.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 18 mars 2024, les consorts [Y] demandent au juge des loyers commerciaux, de :

FIXER à la somme de 73.672 € hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2019,

ORDONNER que les intérêts au taux légal seront dus à compter de l’exploit introductif d’instance avec capitalisation pour ceux dus depuis plus d’une année,

ORDONNER que les frais de l’expertise nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties, avancés par les bailleurs devront être supportés par moitié par chacune des parties.

Selon dernier mémoire notifié en courrier recommandé dont les avis de réception ont été signés le 10 avril 2024, la société PATSY demande au juge des loyers commerciaux, de :

A titre principal

FIXER le loyer des locaux loués sis à [Adresse 15] [Localité 13][Adresse 10] à la somme de VINGT SEPT MILLE CENT CINQUANTE EUROS (27.150 euros), par an, en principal, en application des règles du plafonnement instituées par l’article L 145-34 du code de

commerce et ce, pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er avril 2019, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

A titre subsidiaire

FIXER le loyer des locaux loués sis à [Adresse 18] à la somme de TRENTE QUATRE MILLE HUIT CENT QUARANTE QUATRE EUROS (34.844 euros), par an, en principal, correspondant à la valeur locative, pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er avril 2019, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

En tout état de cause

CONDAMNER les Consorts [Y] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER les Consorts [Y] aux entiers dépens, comprenant notamment l’intégralité des frais d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, plaidée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 10 juin 2024, a été mise en délibéré au 9 septembre 2024 prorogé in fine au 4 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la compétence restreinte du Juge des loyers commerciaux

L’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du Juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux, de se prononcer sur la durée du bail renouvelé, ni sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré, comme le demande la défenderesse.

Cette demande est irrecevable comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ces points.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Le renouvellement du bail au 1er avril 2019 est acquis, mais les parties sont contraires sur les modalités de fixation de celui-ci.

Les consorts [Y] invoquent une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce exploité dans les lieux loués pour voir écarter la règle du plafonnement et voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative. Ils se prévalent notamment des termes du rapport d’expertise judiciaire pour soutenir que l’installation de l’enseigne MONOP', sur la [Adresse 24] en face des locaux, le changement de destination de l’immeuble anciennement à usage de bureaux et désormais destiné à l’habitation, l’augmentation de 22,50% de la fréquentation de la station [Localité 12] (métro ligne 9) située à 230 mètres, les constructions nouvelles (537 appartements sur une surface de 40.231 m², outre 19.967 m² de commerces et d’équipements public) dans la zone de chalandise, l’accroissement de la population (+ 17,08% dans le quartier BOULOGNE-[Localité 26] DE SEINE qui comprend l’écoquartier Trapèze), ainsi que de la création de l’écoquartier Trapèze portant installation de 5.000 habitants à proximité des locaux et implantation de 352.000 m² de logements outre 223.100 m² de bureaux et cinq équipements publics ( trois crèches, un groupe scolaire et une médiathèque) caractérisent une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce de la société PATSY. Elle déclare que l’expert judiciaire a constaté ladite modification notable, dans la zone de chalandise et son caractère favorable au commerce exploité, qui est confirmé par l’augmentation du chiffre d’affaires de la défenderesse (+300%).

Elle estime qu’elle est ainsi fondée à voir fixer le loyer renouvelé à la valeur locative qu’elle chiffre à la somme de 73.672 euros par an en principal. Elle souscrit à la surface pondérée calculée par l’expert mais conteste le prix unitaire retenu qu’elle estime trop faible. Elle demande d’écarter les fixations judiciaires qu’elle estime trop anciennes et revendique un prix unitaire de 550 euros/m²p/an après analyse des références de comparaison issues du rapport d’expertise judiciaire et du rapport de son expert amiable, M. [H]. Elle ne conteste pas l’abattement proposé par Mme [E] au titre des charges exorbitantes du droit commun transférées au preneur (5%) et la majoration pour droit de terrasse (5%), mais fait grief à l’expert de ne pas avoir retenu une majoration de 1% supplémentaire pour tenir compte de l’autorisation de la location gérance. Elle précise aussi que la taxe foncière, dont elle convient qu’il constitue un facteur de minoration dès lors qu’elle est facturée au preneur, doit être déduite pour sa valeur réelle, soit 1.876 euros. Elle s’oppose en revanche à l’abattement fondé sur l’accession en fin de jouissance des travaux réalisés par le preneur considérant qu’il ne peut être valorisé en l’absence de facture produite.

La société PATSY résiste au déplafonnement demandé en contestant l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité alléguée au cours du bail expiré et, à la supposée établie, son incidence favorable sur son commerce. Elle considère que l’implantation de l’enseigne MONOP’ au cours du bail expiré est n’est pas notable, ni favorable car elle constitue un élément de concurrence supplémentaire. Elle ajoute qu’elle s’est accompagnée du remplacement au sein de l’immeuble, de bureaux apporteurs de clientèle, par des logements qui permettent aux habitants de cuisiner chez eux les aliments qu’ils achètent dans la nouvelle enseigne. Elle conteste l’analyse de l’expert selon laquelle l’afflux de chalandise nouvelle puisse lui profiter. Elle déclare en outre que l’augmentation de la fréquentation de la station de métro [Localité 12] ne lui bénéficie que très partiellement du fait de la dilution du flux de chalands dans les rues alentours où sont installés plusieurs concurrents d’ailleurs plus proches de ladite station, ce que l’expert judiciaire a reconnu. Concernant les constructions nouvelles, elle fait valoir que les données communiquées ne permettent pas de savoir si elles correspondent à des réhabilitations ou à des créations de surfaces supplémentaires, ces dernières étant seules susceptibles d’accroître la chalandise. S’agissant de l’évolution de la population, elle estime que l’augmentation de 5% relevée par l’expert judiciaire n’est pas significative puisqu’elle porte sur la totalité de la commune et qu’elle a pu bénéficier à d’autres quartiers. Elle en déduit que faute de statistiques quartier par quartier ce critère n’est pas pertinent, non plus que celui portant sur les différentes catégories socioprofessionnelles. Elle relève que les pièces complémentaires des bailleurs n’ont pas été communiquées à l’expert judiciaire et tire argument du fait que la Direction des affaires civiles et générale de la Mairie de [Localité 19] précise elle-même que le recensement est le produit d’un sondage partiel et d’une moyenne comportant « une marge d’incertitudes qui se répercute sur le traitement des données en valeur ou en pourcentage ». Elle souligne encore que ses locaux sont situés en bordure du quartier [Localité 20], à proximité immédiate du quartier [Localité 28] où la population est restée stable. Elle indique aussi qu’ils sont implantés en bordure du quartier Trapèze dont le centre est néanmoins situé hors de la zone de chalandise, à 550 mètres. Selon elle, rien ne justifie qu’il soit donc pris en compte, d’autant que suite à sa rénovation de nouvelles enseignes concurrentes s’y sont implantées.

Elle en conclut qu’aucun des critères pris ensemble ou séparément ne caractérise une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, ayant eu une incidence favorable sur son commerce, ce que confirme la chute de son chiffre d’affaires. Elle demande en conséquence la fixation du loyer annuel renouvelé au plafond légal résultant de l’évolution des indices des loyers commerciaux, à la somme de 27.150 euros en principal. Elle invoque la jurisprudence (CA [Localité 23] RG : 99/21971) pour contester le loyer plafonné calculé par l’expert auquel elle fait grief de ne pas avoir appliqué la variation des indices au loyer initialement fixé dans le bail expiré signé le 13 janvier 2010 (24.000 euros), mais à celui résultant de l’avenant du 12 juillet 2013 qui l’avait autorisée à réaliser des travaux (30.000 euros).

Si la valeur locative devait être retenue, elle affirme que le prix unitaire ne saurait dépasser un montant de 300 euros/m²p/an. Elle fait siennes les remarques de l’expert judiciaire concernant les références obtenues par les bailleurs auprès de leur expert amiable, M. [H], qui sont pour la plupart issues d’emplacements de meilleurs commercialité. Elle ajoute qu’il doit aussi être tenu compte de ce que nombre de ces références de comparaison portent sur des activités pour lesquelles le taux d’effort est traditionnellement supérieur à celui de la restauration. Partant de la surface pondérée calculée par l’expert judiciaire à laquelle elle souscrit (136 m²p), elle revendique un prix unitaire de 300 euros/m²p/an, soit une valeur locative brute de 40.800 euros. Elle acquiesce à la majoration pour droit de terrasse de 5% et aux abattements retenus par l’expert judiciaire à hauteur de 5% au titre du transfert des charges de copropriété au preneur et de 1.876 euros au titre de la taxe foncière qui lui est refacturée. Elle revendique un abattement supplémentaire de 5% du fait de la clause d’accession au regard de la jurisprudence (Pourvois n°05-21428 et n°12-22226), arguant que la réalisation des travaux objet du devis produit ont été constatés par l’expert judiciaire et les parties. Elle s’oppose enfin à la majoration de 1% sollicitée par les bailleurs au titre de l’autorisation de la location gérance considérant qu’une telle autorisation est de droit sauf à ce que le bail l’interdise. Elle prétend ainsi, à titre subsidiaire, que le loyer de renouvellement doit ainsi être fixé à la somme de 34.844 euros par an en principal [(136 m²p X 300 euros/m²p/an X 0,95) – 1.876 euros].

Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :

1/ les caractéristiques du local considéré ;

2/ la destination des lieux ;

3/ les obligations respectives des parties ;

4/ les facteurs locaux de commercialité ;

5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre :

soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou une modification de la consistance des lieux loués.

L’article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-6 du même code ajoute que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il est constant que seule une modification notable des facteurs locaux de commercialité dans la zone de chalandise et de nature à avoir un impact favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur constitue un motif de déplafonnement.

La charge de la preuve de la réalité des modifications, de leur caractère notable et de l’incidence favorable sur le commerce du preneur incombe au bailleur.

Le juge des loyers commerciaux apprécie souverainement le caractère notable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et l’incidence sur le commerce considéré.

L’évolution du chiffre d’affaires du preneur au cours du bail expiré ne constitue pas un critère d’appréciation des facteurs locaux de commercialité au sens des articles L.145-33 et R. 145-6 du code de commerce, en ce que le bailleur et le preneur ne sont pas associés et que l’évolution du chiffre d’affaires peut résulter de choix de gestion subjectifs du preneur et non de l’évolution objective de l’environnement des locaux loués.

Sur les termes du rapport d’expertise

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail :

— sont situés à [Localité 16], commune de 118.000 habitants environ, à l’angle du [Adresse 3] et du [Adresse 1], respectivement longue voie secondaire en sens unique de circulation reliant le [Adresse 14] au [Adresse 25] et courte voie secondaire également à sens unique reliant l'[Adresse 11] à la [Adresse 27], face à la [Adresse 24], au sud-ouest de la ville, dans un secteur résidentiel et de bureaux, en bordure de l’écoquartier Trapèze qui a connu une réhabilitation totale mêlant habitations, bureaux et espaces verts, dont la population et le flux de chalands bénéficie d’un pouvoir d’achat élevé ;

— sont accessibles par la route et en transports en commun (métro [Localité 12] (ligne 9) à 230m environ, arrêts d’autobus Castéja (ligne SUBB) à 85m environ, parking Indigo [Localité 19] Marché à 240m environ) ;

— dépendent d’un immeuble d’angle ancien, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième étage en très léger retrait et d’un sixième étage partiel (façades sur rue en brique et couverture en tuile et zinc), en bon état de ravalement ;

— bénéficient d’un important linéaire de façade sur les deux rues avec stores bannes et terrasse d’une capacité de 50 places assises environ auxquelles s’ajoutent quatre tables en extérieur, exposée sur les deux rues et le pan coupé offrant une bonne visibilité ;

— sont accessibles par des ouvertures vitrées en pan coupé et sur les deux rues avec un bon éclairement général par les façades vitrées sur les deux rues ainsi que deux fenêtres sur cour, vaste salle de restaurant surélevée d’une petite marche, comprenant 74 places assises (sol parqueté à l’anglaise, faux plafond avec éclairage encastré), comptoir de bar en bois, deux piliers de soutien centraux, départs d’escalier et de monte-plat et trappe du monte-fut vers le sous-sol, issue de secours sur cour, W.C. PMR (ancien vestiaire) éclairé par des pavés de verre sur cour ; le sous-sol, accessible par un escalier carrelé, un monte-plat et un monte-fut sous trappe distribue via un dégagement avec lavabo, deux sanitaires clientèle – aménagements identiques (sol carrelé et revêtement mural partiel en faïence), un petit vestiaire (sol cimenté), une réserve avec monte-fut vers la salle et une réserve en longueur (lignes python, sol carrelé antidérapant, murs et plafond bruts), une cuisine en contrebas de deux marches avec monte-plat vers la salle, petit local plonge et réserve avec trois chambres froides dont deux positives et une négative (sol carrelé antidérapant, revêtement mural partiel en faïence ou en inox) et deux petits bureaux (sol carrelé antidérapant).

L’expert a calculé la surface pondérée, conformément aux coefficients définis par la charte en évaluation immobilière applicable aux boutiques de centre-ville jusqu’à 600 m² qui définit les zones à partir de la façade. Elle est d’avis que la surface pondérée des locaux ressort à 136,23 m²p, qu’elle propose d’arrondir à 136 m²p, pour une surface utile de 207 m²u.

Mme [E] a procédé à l’étude de huit références correspondant à quatre locations nouvelles (539 euros/m²p/an, 795 euros/m²p/an, 1.254 euros/m²p/an) dont une assortie d’un pas de porte ( 602 euros/m²p/an outre 611 euros/m²p/an au titre du droit d’entrée de 50.000 euros), un renouvellement amiable (498 euros/m²p/an) et trois fixations judiciaires (350 euros/m²p/an, 570 euros/m²p/an et 1.000 euros/m²p/an). Elle précise que toutes ces références de comparaison sont issues d’emplacements de commercialité supérieure. Compte tenu de l’assez bonne situation en secteur résidentiel et de bureaux, en bordure du nouvel écoquartier du Trapèze ayant connu une réhabilitation totale mêlant habitation, bureaux et espaces verts, dont la population et le flux de chalands bénéficie d’un pouvoir d’achat élevé, du bon état général des locaux accessibles à la clientèle, et de l’état d’usage des annexes, ainsi que de la distribution assez fonctionnelle pour l’activité exercée, du bon éclairement naturel sur trois côtés, de la destination du bail qui autorise les activités de « CAFE-RESTAURANT » mais aussi de la tendance baissière des loyers de boutiques en 2019, avec un maintien des prix voire une hausse pour les seuls emplacements très recherchés, elle propose un prix unitaire de 400 euros/m²p/an.

Elle est d’avis d’appliquer à la valeur locative brute annuelle ressortant à la somme de 54.400 euros (136 m²p X 400 euros/m²p/an) une majoration pour terrasse de 5%, un abattement de 5% pour charges exorbitantes résultant du transfert au preneur des charges de copropriété (5%) et de l’impôt foncier (-1.876 euros), soit un loyer annuel du bail renouvelé à la valeur locative d’un montant de 52.524 euros en principal, arrondi à 52.500 euros.

Elle précise par ailleurs que le loyer renouvelé au 1er avril 2019 ressort à la somme de 31.537,33 euros en application de la variation des indices des loyers commerciaux depuis 2013, date à laquelle les parties ont arrêté un nouveau loyer par avenant.

Mme [E], qui a procédé à l’analyse des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, est d’avis que le loyer renouvelé pourrait être fixé à la valeur locative en raison de l’évolution des facteurs locaux de commercialité qu’elle estime notable et favorable au commerce exploité par la société PATSY du fait de l’accroissement du flux de chalandise potentiel caractérisé par :

— le remplacement d’un immeuble à usage de bureaux par un immeuble mixte avec implantation d’un MONOP’ au rez-de-chaussée de l’immeuble et de logements en étages,

— l’augmentation de 25,67% de la fréquentation de la station de métro la plus proche ([Localité 12]) qui ne profite que partiellement aux lieux loués, une partie du flux se diluant dans les rues les plus proches de ladite station,

— des constructions nouvelles et restructurations ayant fait l’objet de permis de construire dans la zone de chalandise (dont 537 appartements pour une SHON de 40.231 m², 10.716 m² de commerces et 9.251 m² de services public ou d’intérêt collectif),

— l’accroissement de 5% de la population sur toute le commune et de 16,5% des catégories socioprofessionnelles supérieures, le nombre de personnes sans activité ayant quant à lui augmenté dans un moindre mesure ;

— la rénovation de l’écoquartier du Trapèze (constructions d’immeubles d’habitation et de bureaux, de commerces, d’établissements scolaires et de loisirs) qui s’étend au-delà de la zone de chalandise de 400 mètres usuellement considérée, mais dont les aménagements sont de si grande ampleur qu’ils impactent notablement leurs environs, à fortiori des locaux situés à proximité immédiate.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité

Les parties sont contraires sur le caractère notable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et son incidence favorable sur le commerce considéré.

En l’espèce, la défenderesse fait valoir à juste titre que l’augmentation de 5% de la population au cours du bail expiré ne peut être retenue non plus que celle plus significative des catégories socioprofessionnelles supérieures (16,5%), dès lors que ces données ont trait à la totalité de la commune et non pas à la zone de chalandise.

A l’inverse, il y a lieu de prendre en compte le remplacement, en face des lieux loués, d’un immeuble à usage de bureaux par un immeuble mixte avec implantation d’un MONOP’ sur tout le rez-de-chaussée du bâtiment et de logements en étages, ainsi que de l’augmentation de 25,67% de la fréquentation de la station de métro la plus proche ([Localité 12]) et des constructions nouvelles et restructurations incluant la rénovation de l’écoquartier du Trapèze. En effet, même s’ils ne produisent pas la totalité de leurs effets dans la zone de chalandise, chacun de ces critères pris individuellement est de nature à apporter un flux de clientèle supplémentaire aux lieux loués de sorte que, cumulés, il caractérisent l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité requise par la loi pour voir écarter le plafonnement puisque qu’elle est susceptible d’avoir une incidence favorable sur le commerce considéré, étant rappelé qu’il appartient au preneur de capter ladite nouvelle clientèle en mettant en œuvre notamment les opérations de publicité et/ou offres promotionnelles qu’il estime nécessaires.

Par conséquent, le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2019 doit être fixé à la valeur locative.

Sur la surface locative

Les parties s’accordent sur la surface pondérée calculée par l’expert judiciaire.

La surface locative est donc de 136 m²p, pour une surface utile de 207 m²u.

Sur le prix unitaire

Les parties, qui critiquent toutes deux l’avis de l’expert, s’opposent sur le prix unitaire, les bailleurs revendiquant un prix unitaire de 550 euros/m²p/an tandis que le preneur prétend à un prix de 300 euros/m²p/an.

En l’espèce, les bailleurs critiquent à tort la prise en compte par l’expert judiciaire des références issues de fixations judiciaires au motif qu’elles seraient trop anciennes. En effet, Mme [E] a, à juste titre, tenu compte des loyers issus de locations nouvelles, de renouvellements amiables et de fixations judiciaires, le bail ne prévoyant pas que le loyer du bail renouvelé doit être fixer à la valeur locative de marché. Même si elles sont anciennes, ces références de comparaison n’ont pas à être écartées mais à être relativisées.

De même, les bailleurs ne peuvent prétendre à voir fixer le loyer du bail renouvelé en fonction des données transmises par son expert amiable dans la mesure où, ainsi que relevé par Mme [E] et la défenderesse, elles sont toutes issues d’emplacements bénéficiant d’une bien meilleure chalandise.

La société PATSY ne peut, quant à elle, prétendre à voir retenir un prix unitaire de 300 euros, qui ne correspond à aucune référence produite. Le fait que les locaux soient situés dans une zone de commercialité moyenne, ne lui permet pas de voir fixer le loyer renouvelé à la valeur locative à un prix unitaire sans commune mesure avec les références de comparaison.

Etant rappelé que la majoration de loyer correspondant à un droit d’entrée éventuellement payé par le locataire n’entre pas dans les critères de la valeur locative des lieux la plus proche des prix du marché, car elle ne correspond pas à la valeur intrinsèque des lieux loués, estimée et évaluée selon les critères que donnent les dispositions du code de commerce et que si les acteurs économiques acceptent de régler, dans le cadre du marché des baux commerciaux, un droit d’entrée, celui-ci n’est pas la contrepartie de la location mais ne peut que se rattacher au bénéfice de la propriété commerciale, comme un avantage que l’on concède aux propriétaires des lieux, de sorte que ce surloyer ne peut pas être considéré comme un élément des prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens de l’article L145-33 du code de commerce (notamment CA [Localité 23] RG : 10/07938 et RG : 15/16668), le prix unitaire de 400 euros/m²p/an proposé par l’expert sera retenu car il répond aux critères prévus par la loi et tient compte tant de la qualité des lieux loués que de leur emplacement ainsi que du taux d’effort moindre en matière de fonds de commerce de restauration.

En conséquence, le prix unitaire est fixé à 400 euros/m²p/ an.

Sur les abattements et majorations demandés

Les parties s’accordent sur les abattements retenus par l’expert judiciaire au titre des charges de copropriété (5%) et de l’impôt foncier (- 1.876 euros) transférés au preneur, ainsi que sur la majoration pour droit de terrasse (5%). Elles sont en revanche contraires sur l’abattement supplémentaire de 5% revendiqué par le preneur sur le fondement de la clause d’accession en fin de jouissance et sur la majoration supplémentaire de 1% invoquée par les bailleurs au titre de l’autorisation expresse de la location gérance.

Aux termes de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les parties s’accordent que le fait que le bail stipule que les travaux réalisés par le preneur en cours de bail deviendront la propriété des bailleurs en fin de bail, sauf à ce que ceux-ci demandent la remise en état antérieur, clause qui s’analyse en une accession en fin de jouissance en application de la jurisprudence constante.

Les bailleurs s’opposent néanmoins à l’abattement d’usage revendiqué de ce chef par le preneur au motif qu’il ne produit pas la facture afférente aux travaux réalisés.

Or, la réalité des travaux est caractérisée des constatations objectives résultant du rapport d’expertise. De plus, le preneur sollicite un abattement de 5% qui correspond aux usages pour les baux contenant une clause d’accession en fin de bail. Ce n’est qu’en cas de réclamation supérieure que les éléments financiers sont exigés à des fins probatoires.

Le preneur fait également valoir à bon droit que la faculté de donner son fonds de commerce en location-gérance est de droit, seule la sous-location étant prohibée par le statut des baux commerciaux, de sorte que les bailleurs ne peuvent prétendre à une majoration à raison de la clause autorisant la location gérance dans le bail.

Il convient donc d’accueillir la demande d’abattement supplémentaire formée par la société PATSY au titre de la clause d’accession en fin de jouissance de 5% et de rejeter la demande de majoration 1% formée par les consorts [Y].

*

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, le loyer renouvelé au 1er avril 2019 est fixé à la somme de 49.804 euros en principal [(136 m²p X 400 euros/m²p/an X 0,95) – 1.876 euros] en principal.

Sur les intérêts au taux légal, capitalisés,

Les demandeurs sollicitent que les intérêts au taux légal soient dus à compter de l’assignation et soient capitalisés, lorsqu’échus pour une année entière.

Selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile in fine, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ces dispositions sont applicables aux procédures écrites avec ministère d’avocat obligatoire, y compris devant le juge des loyers commerciaux.

En l’espèce, les bailleurs ne développent aucun moyen en fait ou en droit dans la partie « discussion » de leur mémoire, à l’appui de leurs demandes relatives aux intérêts de retard et à leur capitalisation, en sorte qu’elles seront rejetées. De surcroît, le juge des loyers commerciaux relève que leur demande est indéterminée en ce qu’ils ne précisent pas à quelle somme s’appliqueraient lesdits intérêts.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise qui a été utile à la solution du présent litige, seront partagés entre elles par moitié.

L’équité commande en outre de dire que chacune conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits, dans le cadre de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la présente instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à se prononcer sur la durée du bail renouvelé et sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs, à défaut d’accord,

FIXE à la valeur locative à la somme de 49.804 euros par an hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2019 au titre des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 17],

DEBOUTE M. [S] [Y] et Mme [B] [Y] épouse [V] de leurs demandes relatives aux intérêts au taux légal, capitalisés,

DIT que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens, qui comprendront les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et les y condamne en tant que de besoin,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX