N° RG 26/00028 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UXTT

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 26/00028 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UXTT

NAC: 30G

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL ARCANTHE

à la SELARL LX PAU-TOULOUSE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 MARS 2026

DEMANDERESSE

SAS FITNESS PARK SUCCURSALES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Samir KHAWAJA de la SELARL JOFFE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Mme [X] [P] épouse [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 17 février 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 septembre 2019, Monsieur [T] [E] et Madame [X] [E], bailleurs, ont consenti un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] à la SAS FITNESS PARK SUD-OUEST, preneur.

Le 25 juillet 2020, Monsieur [T] [E] étant décédé, Madame [X] [E] est devenue seule bailleresse.

Le 01 décembre 2023, par l’effet d’une transmission universelle de patrimoine consécutive à une fusion-absorption, la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES est devenue titulaire du bail commercial signé le 26 septembre 2019, en lieu et place de la SAS FITNESS PARK SUD-OUEST.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES a assigné Madame [X] [E] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 février 2026.

Dans ses dernières écritures, la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES demande au juge des référés de :

Condamner Madame [X] [E] à faire réaliser tous travaux de nature à faire cesser définitivement les infiltrations d’eau affectant les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1], donnés à bail à la société FITNESS PARK SUCCURSALES, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard pendant une durée de six mois, passé laquelle il sera à nouveau statué ;Condamner Madame [X] [E] à payer, à titre provisionnel, à la société FITNESS PARK SUCCURSALES la somme de 69.054,50 euros au titre de sa créance indemnitaire résultant des infiltrations subies depuis le mois de mai 2023 ;Condamner Madame [X] [E] à payer à la société FITNESS PARK SUCCURSALES la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Madame [X] [E] aux entiers dépens ;Débouter Madame [X] [E] de l’intégralité de ses demandes.

De son côté, Madame [X] [E] demande au juge des référés de :

Débouter la société FITNESS PARK SUCCURSALES de l’intégralité de ses demandes ;Condamner la société FITNESS PARK SUCCURSALES à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la société FITNESS PARK SUCCURSALES aux entiers dépens.

Un note en délibéré a été autorisée afin qu’il soit justifié des éventuels travaux réalisés. Par notes en date des 03 et 09 mars 2026, les parties ont convenu de la réalisation de travaux impliquant une fermeture de l’établissement entre le 15 et le 24 avril 2026.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la demande d’injonction de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Par ailleurs, aux termes de l’article R.145-35 du code de commerce :

« Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil (…) »

Enfin, selon l’article 606 du code civil :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières (…)

Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le preneur à bail commercial, n’étant pas tenu des grosses réparations affectant l’immeuble loué, peut solliciter du juge des référés qu’il ordonne au bailleur l’exécution d’une obligation de faire lorsque l’impossibilité d’une jouissance paisible des lieux constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Le juge des référés peut ainsi ordonner les travaux nécessaires à la remise en état des lieux, le cas échéant sous astreinte.

De même, lorsque l’absence d’intervention du bailleur est susceptible de caractériser un dommage imminent, il peut prescrire toute mesure propre à prévenir sa réalisation.

En l’espèce, il ressort des écritures, des pièces produites et des débats que les locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] sont occupés par la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES en vertu du bail commercial conclu le 26 septembre 2019.

Il apparaît également que ces locaux sont affectés par d’importants désordres au niveau de la toiture de l’immeuble, générant des infiltrations et fuites d’eau visibles, particulièrement lors d’épisodes pluvieux.

Ces désordres occasionnent une gêne manifeste pour les usagers de la salle de sport exploitée par la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES et entravent l’exploitation normale du local conformément à sa destination contractuelle.

Les pièces versées aux débats démontrent que ces désordres persistent depuis l’année 2023 et que, malgré plusieurs échanges et mises en demeure adressées au bailleur, les travaux nécessaires n’ont pas été réalisés dans un délai raisonnable.

Il est constant qu’un devis destiné à remédier aux désordres a été signé le 23 octobre 2025, soit antérieurement à l’assignation délivrée le 22 décembre 2025.

Toutefois, cette circonstance ne saurait suffire à priver la demande de son objet dès lors que cette initiative est intervenue après une période prolongée d’inaction du bailleur, malgré de nombreuses sollicitations du preneur.

Ainsi, la signature tardive d’un devis ne peut être regardée comme une initiative spontanée du bailleur.

Dans ces conditions, afin d’assurer l’effectivité des travaux nécessaires et de faire cesser le trouble manifestement illicite subi par le preneur, il convient d’ordonner à Madame [X] [E] de faire réaliser les travaux nécessaires dans un délai qui sera compatible avec la période convenue de réalisation de travaux telle qu’indiquée par note en délibéré et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard.

* Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre du préjudice d’image et de la perte d’exploitation

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 1231-1 du code civil :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts (…) à raison de l’inexécution de l’obligation. »

Il en résulte que la partie qui justifie d’un manquement contractuel lui causant un préjudice direct, personnel et certain peut obtenir l’allocation d’une provision lorsque la créance invoquée ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les désordres affectant l’immeuble ont engendré divers préjudices matériels pour la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES, directement liés au défaut d’exécution par le bailleur de son obligation d’entretien relevant des grosses réparations.

La société demanderesse invoque également un préjudice d’image ainsi qu’une perte d’exploitation.

1- S’agissant du préjudice d’image

Les éléments produits, notamment les constats et supports visuels versés aux débats, démontrent que les infiltrations ont généré des désagréments pour la clientèle de la salle de sport, susceptibles d’altérer l’image de l’établissement et la confiance des abonnés.

Ce préjudice apparaît comme la conséquence directe du manquement contractuel du bailleur à son obligation de délivrance conforme et d’entretien de l’immeuble.

Son principe ne se heurte dès lors à aucune contestation sérieuse.

2- S’agissant de la perte d’exploitation

La perte d’exploitation alléguée repose essentiellement sur un tableau récapitulatif établi par la demanderesse, fondé sur une estimation de fréquentation et sur un nombre supposé de jours de fermeture.

Toutefois, ce document ne repose sur aucune analyse comptable certifiée ni sur des éléments objectifs permettant d’en vérifier la véritable fiabilité.

En outre, aucune pièce ne permet d’établir avec certitude la réalité des fermetures invoquées.

Au contraire, certains constats produits montrent la présence d’usagers dans les locaux malgré les infiltrations, ce qui tend à démontrer le maintien de l’activité.

Dans ces conditions, l’existence et l’étendue d’une perte d’exploitation se heurtent à une contestation sérieuse, excluant l’octroi d’une provision à ce titre.

Si un préjudice de jouissance aurait pu être envisagé au regard de l’état des lieux, celui-ci n’ayant pas été expressément sollicité, il n’appartient pas au juge des référés de statuer ultra petita.

Dès lors, au regard des seuls préjudices non sérieusement contestables résultant des désordres constatés, il convient de ramener la demande provisionnelle à de plus justes proportions.

En conséquence, Madame [X] [E] sera condamnée à payer à titre provisionnel à la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES la somme de 20.000,00 euros, en application des articles 835, alinéa 2, du code de procédure civile et 1231-1 du code civil.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, Madame [X] [E], partie succombante en ce qu’elle a manqué à ses obligations de bailleresse dans le cadre de sa relation contractuelle avec la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Ces derniers comprendront les frais de signification de l’acte introductif d’instance, mais également le coût des différents constats de commissaire de justice que la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES a été contrainte de faire réaliser et de verser aux débats dans le cadre de la présente procédure.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [X] [E] à payer à la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES la somme de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles.

En effet, compte tenu de l’ancienneté du désordre affectant l’immeuble et du temps de réaction du bailleur à cet égard, malgré les nombreuses relances du preneur, ainsi que des différents préjudices subis, la présente procédure était inévitable pour la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES. Ainsi, il serait inéquitable de laisser à sa charge ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Madame [X] [E] à réaliser les travaux nécessaires à mettre définitivement fin aux infiltrations par toiture affectant les locaux commerciaux sis [Adresse 3], [Localité 2] ;

DISONS que lesdits travaux de remise en état devront être exécutés dans un délai de 60 jours maximum à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [E] d’avoir exécuté la présente injonction judiciaire dont elle devra savoir faire la preuve par tout mode de preuve (procès-verbal de réception sans réserve, procès-verbal de commissaire de justice, rapport d’un bureau de contrôle….), elle sera condamnée à y procéder à compter du soixante et unième jour suivant la signification de la présente décision et à réaliser lesdits travaux sous astreinte de 100,00 € (CENT EUROS) par jour calendaire de retard et ce, durant un délai de trois mois ;

DISONS que le juge de l’exécution serait compétent, le cas échéant pour liquider la présente astreinte provisoire et le cas échéant, en prononcer de nouvelle ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [X] [E] à payer la somme provisionnelle de 20.000,00 € (VINGT MILLE EUROS) à la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES à valoir sur son préjudice économique ;

CONDAMNONS Madame [X] [E] à payer la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [E] à supporter les dépens de l’instance, comprenant les frais de signification de la présente instance ainsi que le coût des constats de commissaire de justice produits dans le cadre de la présente procédure ;

REJETONS le surplus des demandes de la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES ;

REJETONS le surplus des demandes de Madame [X] [E] ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 17 mars 2026.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,