TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/02273

N° Portalis DBX4-W-B7J-UJKJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 15 Janvier 2026

S.A. [Adresse 9], prise en la personne de son président directeur général

C/

[S] [C]

[I] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 15 Janvier 2026

à la SA HLM DES CHALETS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 15 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son président directeur général

représentée par Monsieur [U] [K], chargé de recouvrement, muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Madame [S] [C]

demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [W]

demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 octobre 2023, signé électroniquement, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] un appartement à usage d’habitation (n°204) situé [Adresse 12] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 578,29 euros et une provision sur charges mensuelle de 158,69 euros.

Par contrat du 24 octobre 2023, signé électroniquement, la SA [Adresse 9] a donné à bail à Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] un emplacement de parking (n°35) situé [Adresse 4] à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 20,45 euros.

Le 15 avril 2025, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA [Adresse 9] a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 24 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 15] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 4.139,64 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, mensualité de mai 2025 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement, et avec intérêts de droit,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C].

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 juillet 2025.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SA [Adresse 9], représentée par Monsieur [U] [K], muni d’un pouvoir, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.200,01 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2025 comprise. La SA HLM DES CHALETS demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 50 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 4 juillet 2025, Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 9] justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 24 février 2025, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Cependant, le contrat de bail conclu le 24 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article ARTICLE 9 CLAUSE RESOLUTOIRE, 9-1) Défaut de paiement) prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai plus favorable au locataire.

Le bail concernant la place de stationnement a été conclu entre les mêmes parties et le même jour que le bail d’habitation et doit donc être considéré comme une location accessoire au local principal, les conditions générales de location s’appliquant de même que la clause résolutoire contenue dans ces dernières.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.263,02 euros a été signifié le 15 avril 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 450 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte du 14 novembre 2025 démontrant que Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] restent devoir la somme de 1.200,01 euros, mensualité d’octobre 2025 comprise.

Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.200,01 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025 sur la somme de 2.263,02 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des réglements importants du 4 octobre 2025 d’un montant de 1.636 euros et 1.400 euros, du 16 octobre 2025 de 500 euros et 40,36 euros et de la reprise versement du loyer courant avant l’audience, et des propositions d’échéancier formulées par le bailleur, démontrant la capacité des locataires à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 23 mensualités de 50 euros chacune et d’une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la SA [Adresse 9], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. La SA HLM DES CHALETS sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 9], Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de bail conclus le 24 octobre 2023 entre la SA HLM DES CHALETS et Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] concernant un appartement à usage d’habitation (n°204) et un emplacement de parking (n°35) situés [Adresse 12] à [Adresse 10] [Localité 14] [Adresse 6] [Localité 1] sont réunies à la date du 16 juin 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] à verser à la SA [Adresse 9] à titre provisionnel la somme de 1.200,01 euros (décompte arrêté au 14 novembre 2025, incluant une dernière facture d’octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025 sur la somme de 2.263,02 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 50 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM DES CHALETS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] soient condamnés solidairement à verser à la SA [Adresse 9] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la SA HLM DES CHALETS de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] à verser à la SA [Adresse 9] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [S] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, La Vice-Présidente,