COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

N° RG 24/02620 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EUBU

N° : 25/00290

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [X]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Roger LEMONNIER

EXPÉDITION : Monsieur [G] [X]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 09 avril 2022, monsieur [D] [N] a consenti un bail d’habitation à monsieur [G] [X] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 460,00 euros outre 40,00 euros de provisions sur charges. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Par acte sous seing privé en date du 07 avril 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de monsieur [G] [X] pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 8] (41), notamment pour le paiement du loyer et des charges et d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Le 08 janvier 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 juin 2024, dénoncé le 17 juin 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner monsieur [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

constater la résiliation du bail, et subsidiairement son prononcé aux torts du preneur ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner monsieur [G] [X] au paiement de la somme de 3.113,19 euros au titre des impayés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.548,27 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ; condamner solidairement monsieur [G] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux laquelle devra lui être payée directement, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner monsieur [G] [X] au paiement d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

Par décision en date du 06 septembre 2024, la commission de surendettement des particuliers du Loir et Cher a déclaré monsieur [X] recevable et l’a orienté vers des mesures imposées.

Après un renvoi en raison de l’indisponibilité du tribunal, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance au titre des loyers et charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6.310,76 euros. Elle fait valoir que monsieur [G] [X] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire, la dette s’étant au contraire accrue depuis la délivrance du commandement. Elle ajoute que le dossier de surendettement est devenu caduque à défaut pour monsieur [X] de respecter le plan et de s’acquitter de son loyer courant.

En défense, monsieur [G] [X] a comparu à la première audience qui s’est tenue le 06 novembre 2024. En revanche, il n’a pas comparu ni personne pour lui à l’audience du 16 avril 2025. Dès lors, la décision sera rendue de manière contradictoire à son encontre.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur l’intérêt à agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ». Ces stipulations sont reproduites en page 7 du contrat de cautionnement en date du 09 mai 2020 produit.

Par ailleurs, il est établi que le dispositif dit Visale mis en place par convention entre l’État et l’UESL l’est de façon exclusivement dématérialisée. Le contrat de cautionnement indique également dans les définitions initiales que le site internet édité et exploité par l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives permet « au Locataire d’obtenir son visa afin d’être éligible au cautionnement, mais aussi au Bailleur de vérifier le visa obtenu par le Locataire, le Bailleur pouvant ensuite générer un contrat de cautionnement et une quittance subrogative de manière dématérialisée par un système de « double clic » ». Le préambule du même document précise que « le Locataire a obtenu préalablement le visa n°V10178063992 valable jusqu’au 03/08/2020"; qu’ « en application des articles 1316 et suivants du Code civil et de l’article 1326 du Code civil, le Bailleur et la Caution acceptent et reconnaissent la parfaite validité du présent Contrat conclu par voie dématérialisée. Ainsi, ils acceptent, de conclure électroniquement le présent Contrat conformément aux dispositions de l’article 1316-4 du Code civil et du Décret du 30 mars 2001. Ils s’engagent à ne pas contester la recevabilité, la validité ou la force probante du Contrat. Les éléments de preuve de la formation de ce Contrat seront mis à disposition des parties de manière dématérialisée » et l’article 6 détaille le « déroulement de la demande en ligne”.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse à l’appui de ses demandes le contrat de bail ainsi que le contrat de cautionnement. Si celui-ci est initialement signé exclusivement par voie électronique, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE en verse aux débats un exemplaire revêtu d’une signature manuscrite ainsi que des quittances subrogatives également signées manuscritement. Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre du locataire de sorte que ses demandes seront déclarées recevables.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 avril 2025.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 09 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 14 juin 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 09 avril 2022, le commandement de payer délivré le 08 janvier 2024, le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 3.113,19 euros à la charge de monsieur [G] [X] à la date du 30 mai 2024 (échéance de mai 2024 incluse) ainsi que plusieurs quittances subrogatives dont il ressort que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au titre de la garantie de loyers la somme de 3.113,19 euros. Il ne sera pas tenu compte du décompte actualisé que produit la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à l’audience dans la mesure où il n’est pas établi que celui-ci a été préalablement communiqué à monsieur [G] [X].

Monsieur [X] n’ayant pas comparu à l’audience de plaidoiries, il s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, monsieur [G] [X] sera condamné au paiement de la somme de 3.113,19 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 30 mai 2024 (échéance de mai 2024 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1.548,27 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article 2.11 des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 08 janvier 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1.671,79 euros dont 1.548,27 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il convient de souligner que le commandement de payer contient une contradiction : s’il mentionne dans un premier temps « je vous fais commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées dans le délai de SIX SEMAINES… », il indique dans un second temps, « le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire et en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de DEUX MOIS… » Cette contradiction étant source de confusion, il convient de retenir le délai le plus protecteur pour le locataire, à savoir le délai de deux mois.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 09 mars 2024, étant précisé qu’étant acquise antérieurement à la décision de recevabilité de la commission de surendettement (06 septembre 2024), celle-ci n’y fait pas obstacle.

* Sur la caducité du plan

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation contre l’occupation illicite, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative…”.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation contre l’occupation illicite, “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, monsieur [G] [X] n’a pas comparu à l’audience à laquelle il a été régulièrement convoqué. Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis à la juridiction. Toutefois, compte tenu du faible montant de la dette locative, il convient de lui accorder d’office des délais selon les modalités décrites au dispositif.

En l’espèce, par décision en date du 06 septembre 2024, la commission de surendettement des particuliers du Loir et Cher a déclaré monsieur [X] recevable et l’a orienté vers des mesures imposées. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande que le tribunal constate que ce plan est devenu caduc faute pour monsieur [X] d’avoir respecté le plan et de s’être acquitté de son loyer courant. Pour autant, outre que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne justifie pas des modalités arrêtées par la commission de surendettement, il s’agit d’une demande nouvelle, présentée à l’audience du 16 avril 2025 au cours de laquelle monsieur [X] étant absent. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne justifie pas lui avoir préalablement adressé cette demande nouvelle. Elle sera donc déclarée irrecevable. La présente décision s’appliquera donc conformément aux décisions de la commission de surendettement sauf pour la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à procéder conformément aux règles de droit applicables en matière de caducité du plan.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [X] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 09 mars 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce à compter du 1er juin 2024 compte tenu des éléments ci-dessus.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [X] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens, comprenant notamment le cout du commandement de payer délivré le 08 janvier 2024 et de l’assignation.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner monsieur [G] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE irrecevables les demandes actualisées présentées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à l’audience du 16 avril 2025 ;

DÉCLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONDAMNE monsieur [G] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.113,19 euros (décompte arrêté au 30 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter du 08 janvier 2024 sur la somme de 1.548,27 euros et à compter du 14 juin 2024 pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 09 avril 2022 entre monsieur [D] [N] et monsieur [G] [X] portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 8] (41) sont acquises au 09 mars 2024 ;

CONSTATE que la demande de monsieur [G] [X] a été déclarée recevable par la commission de surendettement des particuliers du Loir et Cher ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L331-3-1 du code de la consommation la décision déclarant la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ;

PRÉCISE que la présente décision s’applique conformément à la décision de la commission de surendettement des particuliers du Loir et Cher en ce qu’elle entraîne notamment la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais impartis ;

RAPPELLE que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

RAPPELLE qu’en revanche à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule des mensualités arrêtées par la Commission de surendettement à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – à défaut pour monsieur [G] [X] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8] (41), il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par monsieur [G] [X] suivront alors le sort réservé par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – monsieur [G] [X] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle sera payée directement entre les mains de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE dès lors que cette dernière aura préalablement justifié avoir effectué le paiement entre les mains du bailleur au moyen d’une quittance subrogative ;

5 – le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE monsieur [G] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [G] [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,