TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02988

N° Portalis DBX4-W-B7J-UO3K

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 18 Mai 2026

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dans les droits du bailleur Monsieur [X] [A]

C/

[M] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Mai 2026

à la SCP VAYSSE-LACOSTE – AXISA

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 18 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son directeur domicilié en cette qualité audit siège

dans les droits du bailleur Monsieur [X] [A], domicilié [Adresse 5] à [Localité 2]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Sophie HAMELIN de la SCP VAYSSE-LACOSTE – AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [H]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [A] a donné à bail à Monsieur [M] [H] un appartement à usage d’habitation (n°A12) et un parking en sous-sol (n°30), situés [Adresse 7] à [Localité 3], par contrat signé électroniquement prenant effet au 3 août 2020, moyennant un loyer initial de 584€ outre 65 € de provision sur charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Monsieur [M] [H] auprès de Monsieur [X] [A] par acte du 29 juillet 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [M] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 octobre 2024 pour un montant en principal de 2.082,28€.

C’est dans ces conditions que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [X] [A], à défaut d’avoir pu parvenir à une résolution amiable du litige, a fait assigner par acte du 19 mai 2025 Monsieur [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs Monsieur [M] [H] ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [H] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

En toute hypothèse, elle a demandé de :

— Condamner Monsieur [M] [H] à lui payer la somme de 3.312,60€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 octobre 2024 sur la somme de 2.082,28€ et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— Condamner Monsieur [M] [H] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [M] [H] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

— Condamner Monsieur [M] [H] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 novembre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales et a actualisé la dette locative à la somme de 8.296,58 euros suivant décompte du 4 novembre 2025.

Assigné par acte de commissaire de justice délivré en son étude le 19 mai 2025, Monsieur [M] [H] n’était ni présent, ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

Par jugement avant dire droit en date du 22 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a :

— ORDONNÉ la réouverture des débats à l’audience du 3 mars 2026 à 9 h ;

— INVITÉ pour cette date la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à verser aux débats un décompte des loyers et charges de Monsieur [M] [H] depuis février 2024 et actualisé au jour de l’audience ;

— DIT que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES devra faire délivrer un avenir d’audience à Monsieur [M] [H] en lui signifiant cette décision pour l’audience du 3 mars 2026 à 9 h du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond, [Adresse 8] à Toulouse[Adresse 9] ;

— DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

— RESERVÉ l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 3 mars 2026, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales et a actualisé la dette locative à la somme de 11.818,13 euros selon décompte en date du 26 février 2026.

Monsieur [M] [H] a comparu en personne et a indiqué avoir réglé le loyer de mars 2026 le matin de l’audience.

Il a en outre indiqué souhaiter rester dans les lieux et a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il a précisé qu’il avait rencontré des difficultés familiales qui avaient obéré sa situation financière.

Il a par ailleurs sollicité des délais de paiement et précisé vivre seul et percevoir un salaire de 1.800 euros par mois.

Le conseil de la demanderesse ne s’est pas opposé à la demande de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 et le conseil de la demanderesse invité à faire parvenir en délibéré un décompte actualisé de la dette afin de justifier du règlement du loyer courant.

Par note en délibéré en date du 23 mars 2026, le conseil de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait parvenir à la présente juridiction une note en délibéré précisant que le loyer de mars 2026 avait été effectivement réglé, sous réserve d’encaissement et que compte tenu du montant de la dette elle s’opposait à la demande de délais de paiement sauf à prévoir qu’à défaut du règlement d’une seule mensualité le bail sera résilié de plein droit et l’expulsion ordonnée.

Un décompte en date du 23 mars 2026 était par ailleurs joint à cette note en délibéré faisant état d’une dette de 11.564,30 euros.

Ce décompte a également été communiqué par courriel du 23 mars 2026 à Monsieur [H] qui ne l’a pas contesté.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 20 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 30 octobre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la présente procédure, le contrat de bail ayant été signé avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [M] [H] le 29 octobre 2024 pour un montant en principal de 2.082,28€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 décembre 2024.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 23 mars 2026 faisant apparaître une dette de 11.564,30 €, mensualité de mars 2026 incluse.

Elle produit également une quittance subrogative en date du 23 février 2026 qui justifie qu’elle a réglé en sa qualité de caution la somme de 11.564,30€ à la société mandataire du bailleur.

Monsieur [M] [H], présent à l’audience, a reconnu la dette et indiqué avoir réglé le loyer courant de mars 2026 le matin de l’audience, ce qui n’a pas été contesté par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dans sa note en délibéré.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 11.564,30 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 octobre 2024 sur la somme de 2.082,28 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, Monsieur [M] [H] a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [M] [H] a repris le paiement du loyer courant en réglant celui de mars 2026.

En conséquence, Monsieur [M] [H] étant en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en prévoyant les modalités de l’apurement de la dette.

Monsieur [M] [H] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [M] [H], sur présentation d’une quittance subrogative, au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ses frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement avant dire droit en date du 22 janvier 2026 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 3 août 2020 conclu entre Monsieur [X] [A] d’une part et Monsieur [M] [H] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°A12) et un parking en sous-sol (n°30), situés Résidence “[Adresse 10] à [Localité 3], sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 11.564,30 € selon décompte en date du 23 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 octobre 2024 sur la somme de 2.082,28 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [M] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 250 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ;

* que Monsieur [M] [H] soit condamné à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, sur présentation d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente