Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 06 DECEMBRE 2024

N° RG 20/04571 – N° Portalis DB22-W-B7E-PSGN.

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [U] [K] [I] né le 9 mars 1984 à [Localité 9] (92), de nationalité française, sans emploi, demeurant [Adresse 5] à [Localité 14],

représenté par M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Myriam HERTZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Madame [R] [L], [F] [O] née le 29 août 1964 à [Localité 13], denationalité française, demeurant [Adresse 3] [Localité 1]

représentée par M^e Agnès LASKAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Julie GOURION-RICHARD, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Monsieur [X] [J], [G] [O], né le 22 janvier 1968 à [Localité 13], de nationalité française, demeurant [Adresse 4],

représenté par M^e Agnès LASKAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Julie GOURION-RICHARD, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Monsieur [G] [J], [P] [O], né le 31 mars 1972 à [Localité 13], de nationalité française, demeurant [Adresse 2],

représenté par M^e Agnès LASKAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Julie GOURION-RICHARD, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Monsieur [V] [E], diagnostiqueur immobilier, immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le numéro 811 747 682, domicilié en cette qualité [Adresse 10],

représenté par Maître Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Agnès PEROT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [D] [L], [S] [O] épouse [W], née le 3 avril 1975 à [Localité 13], de nationalité française, demeurant [Adresse 7] à [Localité 11],

représentée par M^e Agnès LASKAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Julie GOURION-RICHARD, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

ACTE INITIAL du 01 Septembre 2020 reçu au greffe le 21 Septembre 2020.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 01 Octobre 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Monsieur MADRE, Vice-Président

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 2 septembre 2019, Monsieur [A] [I] s’est porté acquéreur auprès de Madame [R] [O], Madame [D] [O] épouse [W], Monsieur [X] [O], et Monsieur [G] [O], ci-après « les consorts [O] », des lots n°3 (une remise), n°12 à 15 réunis (un appartement) et n°19 (une cave) dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 6] [Localité 13], moyennant le prix de 573.000 euros.

Un certificat de mesurage établi le 23 mars 2019 par Monsieur [V] [E] exerçant sous l’enseigne ECO DIAGNOSTIC et concluant à une superficie Carrez de 128,38 m² pour l’appartement (lots n°12 à 15 réunis) a été annexé à l’acte de vente.

Le 2 juin 2020, Monsieur [A] [I] a fait procéder à un nouveau mesurage des lots 12 à 15, dont il est ressorti une superficie de 116,58 m², soit une différence de 12 m² avec celle mentionnée sur l’acte notarié.

Un second diagnostic du 29 juillet 2020 a conclu à une superficie de 116,37 m².

Se plaignant d’une erreur de surface du bien immobilier, Monsieur [A] [I] a, par actes des 27 août, 28 août et 1er septembre 2020, fait assigner les consorts [O] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir condamner les vendeurs à la réparation de son préjudice sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, relatif à la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Cette affaire était enrôlée sous le numéro RG 20/04571.

Par exploits d’huissier des 9 et 11 août 2021, les consorts [O] ont assigné en intervention forcée Monsieur [V] [E], diagnostiqueur technique immobilier ayant établi le certificat de mesurage des lots litigieux, ainsi que la société ALLIANZ aux fins de les garantir des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre.

Cette affaire était enrôlée sous le numéro RG 21/04878.

Par ordonnance rendue le 25 mars 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de l’instance principale enrôlée sous le numéro de RG 20/04571 et de l’instance en intervention forcée enrôlée sous le numéro de RG 21/04878, l’affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 20/04571 ; et déclaré parfait le désistement partiel présenté par les consorts [O] à l’encontre de la compagnie ALLIANZ.

Par ordonnance du 11 décembre 2023, le juge de la mise en état a notamment déclaré parfait le désistement d’instance d’incident des consorts [O] tenant à la demande de production de pièces.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 novembre 2022, Monsieur [A] [I] demande au tribunal de :

Vu les articles 43 et 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu les pièces versées au débat ;

— Recevoir Monsieur [A] [I] en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclaré bien fondé ;

— Constater l’erreur de surface du bien immobilier objet de l’acte authentique de vente du 02 septembre 2019 conclu entre Madame [R] [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [G] [O] et Madame [D] [O] épouse [W], vendeurs, et Monsieur [A] [I], acquéreur ;

— Dire et juger que cette erreur de surface est supérieure de plus d’un vingtième par rapport à ce qui est indiqué dans l’acte de vente ;

En conséquence,

— Condamner solidairement Madame [R] [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [G] [O] et Madame [D] [O] épouse [W] à payer la somme de 52 624,92 euros à Monsieur [A] [I], correspondant à la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, soit 12m² carré,

— Subsidiairement, ramener la somme due à 47.000 euros,

— Condamner solidairement Madame [R] [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [G] [O] et Madame [D] [O] épouse [W], solidairement avec Monsieur [E] si sa responsabilité venait à être engagée, à payer Monsieur [A] [I] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Assortir la présente décision de l’exécution provisoire,

— Condamner aux entiers dépens de la procédure, qui seront recouverts ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Myriam HERTZ, Avocat à [Localité 12].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 février 2024, les consorts [O] demandent au tribunal de :

— Débouter Monsieur [I] de l’intégralité de ses demandes.

— A titre infiniment subsidiaire, condamner Monsieur [V] [E] exerçant sous l’enseigne Ecodiagnostic, à indemniser Madame [R] [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [G] [O], Madame [D] [O] de la perte de chance de vendre au même prix avec une surface moindre, c’est-à-dire a minima à la somme de 50.000 euros

— Condamner solidairement Monsieur [I] et Monsieur [E] à payer à Madame [R] [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [G] [O], Madame [D] [O] la somme de 6.000 €au titre de l’article 700 du CPC ainsi que tous les dépens

— Dire que les dépens pourront être directement recouvrés par Maître Julie GOURION-RICHARD, Avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 décembre 2023, Monsieur [V] [E] demande au tribunal de :

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil (anciennement 1147),

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1353 du code civil (anciennement 1315),

— Débouter Monsieur [I] de ses demandes à défaut de preuve d’un écart de surface supérieur à un vingtième de la mesure annoncée à l’acte de vente,

— Condamner Monsieur [I] à verser à Monsieur [E] une indemnité de 20.000 € au titre du préjudice financier causé par la procédure abusivement initiée sans preuve d’un écart de surface avéré,

— Subsidiairement, le débouter de toutes ses demandes excédant la somme de 47.250,35 €,

En tout état de cause,

— Débouter les consorts [O] de leurs demandes formées contre Monsieur [E] au titre d’un préjudice de perte de chance de vendre au même prix avec une surface moindre, à défaut de rapporter la preuve de ce préjudice et de son quantum,

— Condamner Monsieur [I] ou les consorts [O] à verser à Monsieur [E] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens,

Plus subsidiairement,

— Faire une juste appréciation du pourcentage de chance que les consorts [O] auraient eu de vendre au même prix avec une surface moindre,

— Les débouter de toutes leurs demandes excédant ce juste pourcentage.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2024. L’affaire a été plaidée le 1er octobre 2024 et les parties ont été avisées qu’elle était mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger », qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais recèlent les moyens des parties, ne donnent pas lieu à statuer.

Sur la demande au titre de la garantie de superficie

Monsieur [A] [I] expose que selon le diagnostic technique annexé à l’acte de vente, les lots n°12 à 15 réunis étaient d’une superficie Carrez de 128,38 m2 et d’une superficie au sol de 138,91 m² ; que les deux diagnostics effectués postérieurement ont révélé une superficie inférieure, dernièrement établie à 116,37 m2 ; qu’il s’en déduit un écart de superficie de 12,01 m² supérieur à 1/20ème, en l’espèce 9,35 %, ouvrant droit à réduction du prix.

Il soutient que les travaux réalisés après la vente ont respecté les réglementations en vigueur en matière d’habitat et ont même abouti à une augmentation des espaces compte tenu de la réduction du nombre de cloisons et du rachat de parties communes.

Pour fixer le montant de la réduction de prix, il rappelle que les lots ont été acquis au prix de 573.000 euros et qu’au regard des diagnostics dressés, la surface des lots 3 et 19 s’élève à 10,53 m² qu’il valorise à 10.000 euros, de sorte qu’il estime que les lots 12 à 15 réunis ont été acquis au prix de 563.000 euros pour 128,38 m² de surface mentionnée, soit un prix de 4.385,41 euros par m², ou encore 52.624,92 euros pour 12 m² de moindre mesure.

Subsidiairement, Monsieur [A] [I] constate que le différentiel de 8,20 m² retenu par Monsieur [V] [E] entraîne un écart qui demeure supérieur à 1/20ème et justifie une réduction du prix de vente d’un montant de 47.000 euros.

Les consorts [O] rétorquent que les nouveaux diagnostics établis neuf mois après la vente ne peuvent servir de comparaison avec le diagnostic annexé à l’acte de vente dès lors que l’acquéreur a procédé à la réalisation de travaux importants d’isolation, de transformation et de rénovation, ayant considérablement modifié la configuration du bien telle que figurant au sein du règlement de copropriété.

Ils rappellent que le 12 novembre 2019, Monsieur [I] a notamment sollicité auprès du Syndicat des Copropriétaires, la cession de combles à son profit, la modification de l’état descriptif de division, la dépose des plafonds ou encore la pose d’une isolation sous toiture en accrochage sous la charpente, ce qui témoigne de l’ampleur des travaux réalisés.

Ils soulignent que Monsieur [I], qui ne produit qu’une seule facture de travaux, ne démontre pas que les travaux effectués ne sont pas à l’origine des 4,35% de la différence de surface constatée ; que par acte du 15 septembre 2021, postérieur à l’assignation, Monsieur [A] [I] a cédé les lots litigieux, mentionnés pour la même surface, au prix de 1.045.000 euros.

Monsieur [V] [E] réplique à titre principal que Monsieur [I] a réalisé d’importants travaux ayant modifié la configuration des lieux postérieurement à la vente, notamment des travaux d’isolation qui ont pu réduire la superficie Carrez de l’appartement par la mise en place d’isolants et de divers revêtements. Il expose par ailleurs que les lots n°14 et 15 sont désormais réunis entre les mains d’un seul propriétaire ; que l’ancienne partie commune spéciale qui desservait ces lots est devenue privative ; que sa surface doit donc être incluse dans la superficie Carrez.

Il estime enfin qu’à défaut de métré contradictoire sur les lieux du litige, la preuve n’est pas rapportée d’un écart de surface supérieur à un vingtième de la mesure annoncée à l’acte de vente.

À titre subsidiaire, Monsieur [V] [E] s’oppose à la ventilation opérée par Monsieur [A] [I], reprochant à ce-dernier de déduire de l’assiette de calcul la valorisation des surfaces « hors Carrez » pourtant incluse dans le prix de vente.

***

L’article 46 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

La diminution du prix consécutive à une diminution de superficie de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte est une sanction automatique par laquelle le vendeur ne fait que restituer le prix auquel il ne pouvait prétendre dès lors qu’il ne correspondait pas à la surface exacte du lot vendu.

Les dispositions des articles 4 et suivants du décret d’application du 17 mars 1967 précisent que « La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

Il incombe à la partie qui se prévaut d’une erreur de mesurage d’un lot d’en rapporter la preuve, l’écart supérieur à 1/20 ème, de nature à justifier une action en restitution du prix, s’appréciant au regard de la superficie déclarée à l’acte de vente.

***

En l’espèce, il y a lieu de rappeler qu'1/20ème de la superficie Carrez des lots vendus d’une surface de 128,38 m² telle mentionnée dans l’acte de vente représente 6,42 m², de telle sorte qu’en présence d’une erreur inférieure à cette surface, l’acquéreur n’est pas fondé à réclamer indemnisation pour la moindre mesure.

L’acte de vente du 2 septembre 2019 précisait que l’appartement vendu avait une superficie garantie au titre de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 ( loi Carrez) de 128,38 m².

Pour établir que cette superficie est erronée, Monsieur [I] a produit deux certificats de mesurage, l’un établi par la société DIAGAMTER le 2 juin 2020 faisant état d’une superficie « Loi Carrez » de 116,58 m² et d’une superficie « hors Carrez » de 12,11 m² constituée de l’emprise de l’escalier et des surfaces ayant une hauteur inférieure à 1,80 m, le second par la société DIMEX faisant état d’une superficie « Loi Carrez » de 116,37 m² et précisant que le lot comporte également des espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m², non pris en compte au titre de la surface « loi Carrez » de 16,80 m².

Ainsi, force est cependant de constater que pour ces deux certificats, l’appartement dont s’agit n’a pas la même superficie (128,69 m² pour le premier contre 133,17 m² pour le second) alors qu’un examen du détail des surfaces mesurées permet de noter que les deux diagnostics ont relevé une superficie différente pour chacune des pièces mesurée, ce qui les rend, en définitive, peu probants.

Surtout, il convient de rappeler que Monsieur [I] a engagé d’importants travaux de réhabilitation des lots acquis auprès des consorts [O], ce que confirment les photographies versées aux débats, et qu’il a notamment procédé à l’isolation de tous les murs du logement en BA 13 et à la création d’un escalier intérieur donnant accès aux combles acquis auprès de la copropriété, travaux qui ont conduit, inévitablement, à une réduction notable de la surface de l’appartement.

Or, il ne produit aucun relevé de la superficie de l’appartement avant la réalisation des travaux, seule pièce propre à démontrer l’existence d’une erreur supérieure à 1/20e.

Ainsi, à défaut de justifier, avant travaux, d’une différence de superficie de plus de 1/20e entre ce qui était mentionné dans l’acte de vente et les mesures réelles, Monsieur [I] n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 46 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de le débouter de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [V] [E] à l’égard Monsieur [A] [I]

Monsieur [V] [E] invoque l’existence d’un préjudice financier pour l’année 2022 causé par la procédure abusive diligentée par Monsieur [A] [I], en ce qu’il remet en cause ses compétences professionnelles, nuisant ainsi à sa réputation, à l’origine de la perte d’un de ses principaux clients et de l’augmentation de ses primes d’assurance.

Monsieur [A] [I], en défense, ne formule aucune observation à ce titre.

***

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » et l’article 1241 : « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Il est constant qu’aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [V] [E] soutient que le présent litige a notamment conduit l’agent immobilier qui comptait parmi ses principaux clients à cesser de travailler avec lui de telle sorte que son chiffre d’affaires global a connu un recul de près de 21.700 €, alors que sa franchise d’assurance et ses primes ont été renégociées à la hausse par son assureur.

Pour autant, force est de constate qu’il ne procède que par voie d’affirmation et ne produit aucun élément de nature à démontrer que sa perte de chiffre d’affaires est directement imputable à la présente instance.

De même, il ne justifie pas de l’augmentation de ses primes d’assurance.

En conséquence, il sera débouté de sa demande d’indemnisation.

Sur les autres demandes :

En raison du rejet des demandes de Monsieur [I], la demande des consorts [O] tendant à la condamnation de Monsieur [E] à les indemniser de la perte de chance de vendre au même prix avec une surface moindre doit être rejetée, comme sans objet.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner Monsieur [I], qui succombe, aux dépens dont distraction ainsi qu’il sera précisé au dispositif de la présente décision.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [I], condamné aux dépens, devra verser aux consorts [O] la somme de 3.000 € chacun, tandis qu’il n’apparaît pas contraire à l’équité que Monsieur [E] conserve la charge des frais irrépétibles qu’il a pu engager dans le cadre de la présente instance.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’ensemble des demandes présentées par Monsieur [A] [I] ;

REJETTE la demande d’indemnisation présentée par Monsieur [V] [E] à l’encontre de Monsieur [A] [I] ;

REJETTE la demande d’indemnisation de la perte de chance présentée par Madame [R] [O], Madame [D] [O] épouse [W], Monsieur [X] [O], et Monsieur [G] [O] à l’encontre de Monsieur [V] [E] ;

CONDAMNE Monsieur [A] [I] aux entiers dépens et dit que Maître Julie GOURION-RICHARD pourra directement recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE Monsieur [A] [I] à payer à Madame [R] [O], Madame [D] [O] épouse [W], Monsieur [X] [O], et Monsieur [G] [O], chacun, au titre de l’article 700 du code de procedure civile, la somme de 3.000 euros ;

DIT que Monsieur [V] [E] conservera la charge des frais irrépétibles qu’il a pu engager dans la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du present jugement est de droit ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le 06 DECEMBRE 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, en application de l’article 452 du code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.