N° RG 25/01653 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UJ4F

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/01653 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UJ4F

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Sophie AZAM

à M^e Hidem DROUA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

SCI FLOJAPI, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie AZAM, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [B] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Hidem DROUA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Emeline LEJUSTE, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2020, la SCI FLOJAPI, en qualité de bailleur, a consenti un bail commercial à Monsieur [B] [Z], preneur, portant sur un local sis [Adresse 1].

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, la SCI FLOJAPI a assigné Monsieur [B] [Z] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 02 décembre 2025.

Dans l’acte introductif d’instance, la SCI FLOJAPI sollicite :

Rejetant toutes conclusions contraires comme irrecevables et, en tout état de cause, mal fondées,Juger acquise la clause résolutoire contenue dans le bail commercial consenti à Monsieur [B] [Z], à effet au 8 septembre 2025, portant sur le local commercial situé [Adresse 1], et ce en raison :du défaut de paiement des loyers, suite au commandement de payer délivré le 24 février 2025, dont les frais de commissaire de justice demeurent impayés ;du non-respect des dispositions du règlement de copropriété ;du changement d’affectation non autorisé des locaux ;Prendre acte de la résiliation dudit bail de plein droit à compter du 8 septembre 2025 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [Z], ainsi que de tous occupants de son chef, du local précité, dans le mois de la décision à intervenir, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter du 30ème jour suivant le prononcé de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [B] [Z] à restituer le local commercial loué en bon état d’entretien, de propreté et de fonctionnement, et à exécuter à ses frais le rebouchage du trou percé sur le mur de façade de l’immeuble ;Condamner Monsieur [B] [Z] à verser à la SCI FLOJAPI, à titre provisionnel, la somme journalière de 109,54 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 9 septembre 2025 et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés à la bailleresse ou à tout mandataire de son choix, soit une somme provisoire de 2.409,88 euros (= 109,54 x 22), somme arrêtée au 30 septembre 2025 (date du premier appel), et à parfaire jusqu’à la restitution effective des lieux loués ;Condamner Monsieur [B] [Z] à verser à la SCI FLOJAPI, à titre provisionnel, la somme de 5.992,28 euros, arrêtée au 8 septembre 2025 (somme à parfaire à la date de la décision à intervenir), ventilée comme suit :5.785,76 euros au titre des loyers impayés à compter de mars 2025, outre les intérêts au taux de la BCE majoré de 10 points à compter du lendemain de l’échéance de la première facture impayée, soit à compter du 1er mars 2025, conformément à l’article L. 441-10 II du Code de commerce ;131,64 euros au titre du commandement de payer du 24 février 2025 ;74,88 euros au titre du commandement de payer du 8 août 2025 ;Débouter Monsieur [B] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;Le condamner aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de l’avocat constitué, sur son affirmation de droit ;Le condamner à verser à la SCI FLOJAPI la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

De son côté, Monsieur [B] [Z] sollicite dans ses conclusions :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et, en tout état de cause, mal fondées.Ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire ;Dire et juger que Monsieur [B] [Z] est redevable de la somme de 5.099,72 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés ;Accorder à Monsieur [B] [Z] les plus larges délais de paiement afin de s’acquitter de sa dette ;Débouter la SCI FLOJAPI de sa demande de règlement des frais du commandement de payer du 24 février 2025 ;

Débouter la SCI FLOJAPI de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Statuer ce que de droit sur les dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures respectives versées au soutien des débats oraux, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Suivant les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

De plus, selon les dispositions de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Enfin, selon les dispositions de l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il ressort de ces dispositions que le juge des référés est compétent pour constater les effets d’une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial. Dès lors, considérant que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés est fondé à prescrire toute mesure tendant à faire cesser ce trouble, notamment l’expulsion de l’occupant non titulaire d’un droit.

En ce sens, pour que la clause résolutoire produise pleinement ses effets, il convient que le commandement de payer délivré par commissaire de justice, outre la mention du délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser sa situation ainsi que le rappel des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, repose sur une situation réelle et exacte du preneur, qu’il appartient au bailleur d’établir par tous moyens de preuve.

En l’espèce, il ressort des écritures et des pièces versées aux débats par le bailleur que Monsieur [B] [Z] est titulaire d’un bail commercial sous signature privée en date du 27 février 2020.

Il apparaît que ce dernier se trouve dans une situation de défaillances répétées à l’égard de ses obligations contractuelles découlant dudit bail commercial.

Le bailleur invoque deux manquements principaux imputables au preneur, à savoir :

1° le défaut de paiement des loyers ;

2° le non-respect de la destination du bail et du règlement de copropriété.

1-S’agissant du non-paiement des loyers

Il ressort de l’examen du compte locataire de Monsieur [B] [Z] qu’il est indéniable que de nombreuses défaillances sont intervenues au cours de la relation contractuelle l’unissant à la SCI FLOJAPI.

C’est en ce sens que le preneur n’a pas été destinataire d’un unique commandement de payer visant la clause résolutoire de son bail, mais de deux actes distincts de commissaire de justice.

En effet, les démarches amiables entreprises par le bailleur, par le biais de courriers recommandés, se sont révélées infructueuses. En conséquence, un premier commandement de payer a été signifié à Monsieur [B] [Z] le 04 février 2025, alors que ce dernier était débiteur de la somme de 1.825,68 euros.

Or, bien que le preneur ait régularisé sa situation dans les jours ayant suivi la signification de cet acte, les manquements se sont réitérés dans les mois ayant suivi cette première alerte.

Ainsi, le 08 août 2025, un second commandement de payer a été signifié par le bailleur au preneur pour un montant cette fois-ci plus de deux fois supérieur à celui de février 2025. Monsieur [B] [Z] était en effet débiteur de la somme de 4.318,52 euros, correspondant à un peu plus de sept mois de loyers impayés.

Il est précisé à ce stade que le montant annuel du loyer s’élève à 7.200,00 euros HC, de sorte qu’au jour du commandement de payer, la dette locative représentait environ 60 % du loyer annuel HC.

Par ailleurs, le commandement de payer du 08 août 2025 reprend fidèlement les stipulations contractuelles relatives à la clause résolutoire et mentionne expressément le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser sa situation, à défaut de quoi la résiliation du bail serait encourue.

Il s’ensuit que ce commandement est parfaitement valable et de nature à produire pleinement ses effets, de sorte que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par la juridiction n’est entravée par aucune difficulté, sous réserve de l’éventuelle régularisation par le preneur.

Toutefois, depuis la signification de l’acte de commissaire de justice du 08 août 2025, la situation du preneur, et partant son compte locataire, n’a pas évolué, aucune régularisation des arriérés n’étant intervenue dans le délai d’un mois suivant, soit avant le 08 septembre 2025.

En effet, Monsieur [B] [Z], croyant encore être régit par son contrat de bail à simplement poursuivi le paiement de ses « loyers » dans les mois qui ont suivi, mais sans pour autant purger la dette existante.

Enfin, au regard de l’ensemble de ces éléments, et notamment de la réitération des manquements du preneur postérieurement au premier commandement de payer de février 2025, la bonne foi contractuelle de Monsieur [B] [Z] ne saurait être caractérisée, rendant toute suspension des effets de la clause résolutoire inenvisageable.

Partant, la juridiction n’a d’autre choix que de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial signé entre les parties le 27 février 2020.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux à l’issue du délai légal d’un mois suivant sa délivrance le 08 août 2025, le bail est donc résilié depuis le 09 septembre 2025.

En conséquence, le preneur devra libérer les lieux et restituer le local loué après remise en état effective.

2- S’agissant des autres manquements

Considérant, d’une part, que les seuls manquements relatifs au paiement des loyers suffisent à caractériser l’acquisition de la clause résolutoire, et considérant, d’autre part, que la nature et la portée des autres manquements invoqués relèvent de l’appréciation du juge du fond, il n’y a pas lieu de les examiner dans le cadre de la présente ordonnance.

* Sur les demandes de condamnation provisionnelle

Suivant les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Enfin, selon les dispositions de l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

1 — S’agissant de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte locataire de Monsieur [B] [Z] qu’au jour de la présente ordonnance, ce dernier est débiteur de la somme de 5.785,76 euros.

En effet, selon l’acte introductif d’instance le montant sollicité au titre des arriérés locatifs s’élève à 5.992,28 euros.

Toutefois, cette somme détaillée comprend les deux commandements de payer qui ont été signifiés à Monsieur [B] [Z] respectivement les 24 février 2025 et 08 août 2025.

Or, ces montants ne constituent pas des arriérés locatifs stricto sensu, en ce qu’ils relèvent des dépens de l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile.

Dès lors, ces deux sommes doivent être expurgées du montant sollicité, ramenant ainsi la condamnation provisionnelle au titre des arriérés locatifs à la somme de 5.785,76 euros.

Il est en outre constant que, depuis l’acte introductif d’instance, Monsieur [B] [Z] a poursuivi le paiement mensuel de ses « loyers et charges », sans pour autant apurer la dette existante, de sorte qu’il y a lieu de le condamner au paiement de ladite somme.

Enfin, cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2025, date d’exigibilité de la créance.

2 — S’agissant de l’indemnité d’occupation illicite

Il résulte de ce qui a été exposé supra que, depuis le 09 septembre 2025, Monsieur [B] [Z] est occupant sans droit ni titre. Or, il demeure encore à ce jour dans les locaux appartenant à la SCI FLOJAPI.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation illicite à titre provisionnel en réparation du préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation sans titre.

La SCI FLOJAPI sollicite l’application d’une clause contractuelle prévoyant une indemnité quotidienne équivalente à 1 % du dernier loyer annuel charges comprises, soit 10.954,08 euros TTC par an, jusqu’au départ effectif des lieux.

Toutefois, une telle stipulation, en ce qu’elle conduit à une augmentation particulièrement significative du coût de l’occupation par rapport au loyer contractuel, aurait pour effet de caractériser un enrichissement injustifié du bailleur au détriment du preneur. Une telle situation ne saurait correspondre à une indemnité d’occupation illicite juste et manifestement proportionnée.

En conséquence, et nonobstant les stipulations contractuelles du bail commercial, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation illicite au montant mensuel du dernier loyer TTC, soit 912,84 euros par mois, à compter du 09 septembre 2025, proratisée pour les mois incomplets.

Il conviendra de déduire de cette indemnité les sommes d’ores et déjà versées par Monsieur [B] [Z] depuis le 09 septembre 2025.

Cette indemnité sera due jusqu’au parfait départ des lieux de Monsieur [B] [Z] ou de tout autre occupant de son chef.

* Sur le délai de grâce

Suivant les dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] sollicite l’octroi de délais de grâce en raison de difficultés financières.

Cette demande n’est pas contestée par la SCI FLOJAPI, laquelle n’a formulé aucune observation à ce sujet, ni par conclusions en réponse, ni lors des débats à l’audience.

Il s’en déduit que les besoins du créancier, au sens de l’article 1343-5 du code civil, ne prévalent pas sur ceux du débiteur, de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la demande de délai de grâce, mais uniquement en ce qui concerne la dette locative stricto sensu et les intérêts y afférents, à l’exclusion de l’indemnité d’occupation, laquelle devra être acquittée mensuellement sans pouvoir bénéficier d’un tel délai.

En conséquence, le débiteur pourra s’acquitter du paiement du capital et des intérêts sur une durée de douze mois à compter de la signification de la présente ordonnance. Ainsi, un huitième du montant du capital, augmenté des intérêts, devra être versé chaque mois, comme cela sera précisé au dispositif de la présente décision.

En cas de défaillance à l’une quelconque des échéances, la déchéance du terme sera acquise de plein droit, sans qu’il soit besoin de saisir à nouveau la juridiction pour la faire constater.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [B] [Z], partie succombante à l’instance, en ce qu’il ne s’est pas acquitté des loyers conformément aux stipulations du bail et se maintient dans les lieux sans droit ni titre, supportera la charge des dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment les frais de commissaire de justice, y compris les frais des commandements de payer des 25 février 2025 et 08 août 2025.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° À l’autre partie, la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…) »

L’équité commande de condamner Monsieur [B] [Z] à payer à la SCI FLOJAPI la somme de 1.000,00 euros.

En effet, cette dernière a dû exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens dans le cadre d’une procédure qu’elle n’avait d’autre choix que d’engager, en raison de l’inaction persistante de Monsieur [B] [Z].

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial sous seing privé signé entre les parties le 27 février 2020 ;

En conséquence,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial en date du 27 février 2020, portant sur un local sis [Adresse 1], à compter du 09 septembre 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [B] [Z], ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux occupés sans droit ni titre situés [Adresse 1], dans les délais et formes légales, avec le concours d’un serrurier et, au besoin, celui de la force publique ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [B] [Z] au paiement de la somme de 5.785,76€ (CINQ MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS ET SOIXANTE-SEIZE CENTIMES) au titre des arriérés locatifs arrêté au 08 septembre 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [B] [Z] à s’acquitter de cette somme au moyen de 11 mensualités d’un montant de 482 euros chacune et d’une 12e mensualité égale au solde restant dû, en plus du versement des indemnités d’occupation ;

DISONS que le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

RAPPELONS que pendant le cours des délais de grâce ainsi octroyés, toute mesure d’exécution portant sur la seule provision sera suspendue ;

DISONS qu’en cas de défaillance du copropriétaire dans le respect de ses obligations courantes et dans le respect des délais de paiement ainsi accordés, le terme des délais octoyés sera immédiatement déchu sans formalité dès le lendemain de la défaillance et le solde de l’entière dette deviendra ainsi immédiatement exigible ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [B] [Z] au paiement de la somme de 912,84€ (NEUF CENT DOUZE EUROS ET QUATRE-VINGT QUATRE CENTIMES) par mois à compter du 09 septembre 2025, en prenant en compte les sommes déjà versées par ce dernier depuis cette date, à titre d’indemnité d’occupation illicite mensuelle et ce, jusqu’à ce que Monsieur [B] [Z] quitte les lieux, de son propre chef ou avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Z] à payer à la SCI FLOJAPI la somme de 1.000,00€ (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS au surplus les autres demandes de la SCI FLOJAPI ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Z] aux dépens de l’instance, incluant les frais de commissaire de justice et notamment les deux commandements de payer signifié à la demande de la SCI FLOJAPI respectivement les 25 février et 08 août 2025 ;

AUTORISE Maître [G] [V] à recouvrir directement contre Monsieur [B] [Z], ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 06 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,