TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

NAC: 5AZ

N° RG 25/01437

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCUL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Février 2026

[D] [H]

C/

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic dont le siège social est situé sis [Adresse 3]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Mylène TROLONG

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 16 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [D] [H], demeurant [Adresse 4]

(bénéficiant d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-003131 du 17/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

représentée par Maître Mylène TROLONG , avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic dont le siège social est situé sis [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Elsa SANCHEZ du cabinet François MOREAU, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 7 octobre 2020, La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné en location à Madame [D] [H] un appartement situé [Adresse 4]à [Localité 2] moyennant un loyer initial de 442,16€ outre 29,16€ de charge locatives.

Des désordres étaient dénoncés par Madame [D] [H] suite à la présence d’humidité et de moisissures dans le logement. Un relevé d’humidité était réalisé à l’initiative du bailleur qui lui aurait indiqué, sans produire de rapport que le taux d’humidité était normal. Aucun travaux n’était engagé.

Par acte du 8 avril 2025, Madame [D] [H] a fait assigner en référé son bailleur, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE afin d’obtenir une expertise judiciaire destinée à déterminer l’origine de l’humidité récurrente dans le logement, ordonner la présence d’un interprète en langage des signes lors des opérations, ordonner la consignation des loyers, ordonner la production des conclusions rédigées suite aux relevés des taux d’humidité, fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera recouvrées selon les modalités de l’aide juridictionnelle.

Par acte du 24 octobre 2025, La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la FONCIERE IMMOBILIERE TRANSACTION aux fins d’ordonner la jonction avec l’affaire principale enregistrée sous le numéro de RG 25/1437 et de lui rendre opposable les opérations d’expertise.

L’affaire, après plusieurs renvois, était retenue à l’audience du 12 décembre 2025.

Madame [D] [H], valablement représentée, maintient ses demandes d’autant qu’aucun travaux n’a été engagé pour remédier aux désordres et que les conséquences de l’humidité se fait ressentir sur la santé de ses enfants.

En réplique, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, valablement représentée, ne s’oppose pas à la mesure d’expertise mais demande qu’elle soit mise à la charge de la locataire et émet toute protestation et réserve. Elle indique être intervenue à chaque réclamation pour remédier aux désordres et qu’elle ne peut être tenue pour responsable. En avril 2025 le responsable clientèle est intervenu dans le logement et a constaté une humidité importante. Une nouvelle visite devait lieu le 14 mai 2025 mais n’a pu être réalisée du fait de l’absence de la locataire.Une nouvelle réunion a eu lieu confirmant la présence d’humidité. Elle a donc saisi le syndic afin de faire diligenter une recherche de fuite et faire contrôler la VMC. Le 17 juin la société FREQUENDE ENERGIE est intervenue et a écarté le défaut de ventilation comme origine du problème. EN revanche, l’inspection du toit terrasse du logement situé immédiatement au dessus du logement a mis en évidence des signes d’humidité, une recherche effectuée au mois d’août 2025 est venue corroborer le défaut d’étanchéité du toit terrasse comme étant à l’origine des désordres. S’agissant d’une partie commune, le syndicat des copropriétaire a été appelé en cause.

Elle s’oppose donc à la consignation des loyers estimant que les désordres ne sont pas de sa responsabilité mais celle du synydicat des copropriétaires et elle a fait preuve de diligence, et que la jouissance du logement n’est pas empêchée.

Sur la communication de pièces relatives au taux d’humidité, les relevés hygrométriques effectués dans le logement ne montrent pas un taux d’humidité anormal et elle joint les photographies des relevés.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 2] représenté par son syndic la société FONCIERE IMMOBILIERE TRANSACTION, valablement représenté, s’en remet à droit sur la demande d’expertise et émet toutes protestations et réserves.

La décision était mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise :

En vertu de l’article 145 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourraient dépendre la solution du litige

Dans le cas présent, les désordres dénoncés ont été constatés par deux rapports amiables qui ne sont pas contestés. Pour autant aucun travaux réparatoires n’ont été réalisés pour y mettre un terme.

La requérante justifie ainsi suffisamment d’un intérêt légitime à solliciter une mesure d’expertise. Il convient, en conséquence, d’y faire droit selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la présence d’un interprète en langage des signes, cette mesure ne peut être ordonnée car elle n’est pas prise en charge par l’aide juridictionnelle dans le cadre des instances civiles générales.

Sur la consignation des loyers :

L’étendue et les conséquences des désordres dénoncés ne sont pas précisés dans le cadre des documents produits, d’une part, les relevés produits par le bailleur n’ont aucune valeur probantes puisqu’il n’est mentionné aucune indication des pièces et du taux relevé, les photographies produites par la locataires ne permettent pas d’identifier les pièces et la date des désordres. Il appartiendra au juge du fond suite à l’expertise de déterminer le cas échéant les préjudices de jouissance résultants des désordres dénoncés, le bailleur restant tenu, en tout état de cause, de délivré un logement décent. Cette demande sera rejetée.

Sur les frais accessoires :

Malgré les réclamations de Madame [D] [H], le bailleur s’est borné à indiquer que le taux d’hygrométrie était normal. Ce n’est qu’après l’engagement de la procédure que des investigations ont été lancées. En conséquence, les dépens seront supportés par la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire rendue avant dire droit en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Ordonne une expertise confiée à

Monsieur [T] [A]

IONIS STRUCTURE

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Tel :[XXXXXXXX01] Courriel : [Courriel 1] avec mission :

— de recueillir les explications des parties et de tout sachant dont l’audition lui parait utile

— de se faire communiquer toutes les pièces et documents nécessaires, même s’ils sont détenus par des tiers,

— d’examiner l’appartement A25 situé [Adresse 4] à [Localité 2] ,

— de décrire les désordres constatés notamment les moisissures et une humidité anormale dans le logement et en déterminer l’origine,

— Préciser si les désordres sont de nature à rendre le logement impropre à sa destination ou sont de nature à lui conférer un caractère indécent;

— d’indiquer la nature, la durée et le montant des travaux de réparations propres à y remédier ,

— Donner tout élément permettant de chiffrer un éventuel préjudice de jouissance pour la locataire, notamment en se référant à l’étendue des désordres, leur durée…;

— plus généralement, de fournir à la Juridiction du fond tous les éléments lui permettant de ce prononcer sur les responsabilités et de chiffrer tous les chefs de préjudices.

— dit que l’expert pourra se faire assister, s’il le juge utile, de tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne,

— dit qu’en cas de difficultés, l’expert en référera immédiatement au Juge chargé du Service du Contrôle des Expertises,

— dit que les frais d’expertise seront à la charge de Madame [D] [H] et seront avancés par le trésor Public puisqu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale,

— dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la mesure d’expertise deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime,

— dit que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au Juge chargé du contrôle des opérations ainsi qu’aux parties ou à leurs conseils, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant la consignation d’une provision complémentaire,

— dit qu’en cas de refus de sa mission ou d’empêchement légitime, l’expert ci-dessus désigné sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête.

DIT que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de Procédure Civile ;

DIT qu’à cet effet l’expert commis, saisi par le Greffe devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs observations et déposer le rapport de ses opérations avec son avis dans les six mois de l’avis de consignation, sauf prorogation des opérations dûment autorisées par Nous sur demande de l’expert ;

Plus spécialement rappelle à l’expert :

qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis

qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet ; qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux questions exclues de l’accord ;

qu’il devra remplir personnellement sa mission et informer les parties du résultat de ses opérations et de l’avis qu’il entend exprimer ; qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion d’expertise ou leur adressera une note de synthèse en les invitant à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de 30 jours ; qu’il répondra à ces observations dans son rapport définitif en apportant à chacune d’elles, la réponse appropriée en la motivant, après avoir sollicité les observations des autres parties pour respecter le principe du contradictoire ;

Déboute Madame [D] [H] de sa demande d’adjonction d’un interprète en langage des signes,

Condamne la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE aux dépens,

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge