Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDEUR :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [R] [K], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [T] [J] [Y] [W]

5 Rue du Docteur Roux

Logement 44 Rez de Chaussée

44620 LA MONTAGNE

représentée par Maître Julie ERSNAULT, avocate au barreau de NANTES

Monsieur [O] [F]

29Q, Rue du Lieutenant Monti

44400 REZE

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 18 juin 2024 C-44109-2024-004063

représentée par Maître Virginie HAMON, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 avril 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00551 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M2GO

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Maître Julie ERSNAULT + Maître Virginie HAMON + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 22 mars 2018 à effet au même jour, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [O] [F] et [T] [W] un logement lui appartenant sis, 5 rue du Docteur ROUX, RdC, n°44, outre une cave – 44620 LA MONTAGNE, moyennant un loyer mensuel initial de 465,15 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 172,09 €.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [O] [F] et [T] [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.245,46 € arrêté au 26 septembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par courrier du 14 octobre 2023 reçu le 3 novembre 2023, [O] [F] a adressé son congé à HARMONIE HABITAT, déclarant avoir déjà quitté le logement depuis le 13 mai 2022. Il précise au bailleur avoir quitté le logement avant que la dette ne débute et déclare que s’il a conscience que le bailleur va se tourner vers lui, il ne veut ni ne peut la régler.

Par décision du 23 novembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a constaté la situation de surendettement de [T] [W] et déclaré son dossier recevable.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [O] [F] et [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [O] [F] et [T] [W] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 4.349,23 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 11 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner solidairement [O] [F] et [T] [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 727,87€ à compter du 22 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 27 mars 2024 par les services sociaux du département. Est joint à ce diagnostic le courrier du 5 mars 2024 de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique validant les mesures de rétablissement personnel et d’effacement total des dettes de [T] [W] à compter du 18 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2024, renvoyée une première fois au 30 mai 2024, puis au 19 septembre 2024, où elle a été retenue.

A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.383,84 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 septembre 2024.

Régulièrement assignés à étude, [O] [F] et [T] [W] n’ont pas comparu mais étaient chacun représentés par un avocat ; il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

[T] [W] demande au juge des contentieux de la protection de :

— à titre principal, déclarer irrecevable la demande d’HARMONIE HABITAT ;

— à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir du 18 janvier 2024, date de la décision d’effacement total de ses dettes ;

— débouter HARMONIE HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du bail et subséquemment de sa demande d’expulsion ;

— constater que la dette locative de [T] [W] à l’égard d’HARMONIE HABITAT pour la période antérieure au 18 janvier 2024 a été annulée à hauteur de la somme de 4.349,23 € par la décision de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique ;

— pour la période subséquente, accorder à [T] [W] des délais de paiement s’agissant de la dette locative, conformément à l’article 1343-5 du code civil, qui ne sauraient être inférieurs à deux ans ;

— débouter HARMONIE HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— débouter HARMONIE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

[O] [F] demande au tribunal de :

A titre principal :

— juger que le contrat de bail le liant à HARMONIE HABITAT a pris fin le 13 mai 2022 ou au plus tard le 3 décembre 2023 ;

— débouter HARMONIE HABITAT de sa demande de résiliation du contrat de bail la liant à lui ;

— débouter HARMONIE HABITAT de sa demande d’expulsion le concernant ;

— débouter HARMONIE HABITAT de sa demande visant à le voir condamner à lui verser la somme de 4.349,23 € au titre des loyers et charges impayés ;

A titre subsidiaire :

— lui accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative à hauteur de 80 € par mois et le solde à l’issue ;

En tous les cas :

— condamner [T] [W] à lui verser la somme qu’il sera condamné à verser à HARMONIE HABITAT ;

— débouter HARMONIE HABITAT de sa demande de condamnation à toute somme au titre de l’indemnité d’occupation ;

— juger que la solidarité à laquelle il était tenu a pris fin le 3 juin 2024 ;

— débouter HARMONIE HABITAT de sa demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de l’information de la situation d’impayés auprès de la CAF le 21 février 2023, la Caisse l’ayant reçue le 24 février 2023 et l’ayant enregistrée au dossier de [T] [W] le 9 mai 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 15 janvier 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 15 janvier 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 16 janvier 2024, le préfet en ayant accusé réception le jour-même, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article L722-2 du code de la consommation énonce que la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

En l’espèce, s’agissant d’une assignation en expulsion et en paiement de la dette locative, il ne s’agit pas d’une procédure d’exécution diligentée à l’encontre des biens du débiteur, ni d’une cession de rémunération. Cet article n’est donc pas applicable en l’espèce.

L’article L714-1 II du code de la consommation énonce que si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent II, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ainsi, constater l’acquisition de la clause résolutoire n’empêche pas de suspendre son exécution et de la déclarer non avenue si le locataire respecte le paiement de son loyer et de ses charges courantes, ce qui par ailleurs évite la reprise d’un contentieux judiciaire en cas de non-respect des mesures.

Enfin, l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 confirme ces dispositions en énonçant que « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. », ce qui n’impose pas au juge de ne pas prononcer l’acquisition de la clause résolutoire.

***

Ainsi, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [O] [F] et [T] [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.245,46 € arrêté au 26 septembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

En l’espèce, si ce commandement accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Le commandement du 11 octobre 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et, s’agissant de [T] [W], de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 18 janvier 2024, soit jusqu’au 17 janvier 2026.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[O] [F] et [T] [W] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.383,84 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 septembre 2024.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 68,58 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées aux locataires (7,62 x 8), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé aux locataires pour leur demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de leur avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Ainsi, le montant de la dette correspondant aux seuls loyers, charges et indemnités d’occupation est fixé à la somme de 5315,26 €.

En l’espèce, la clause de solidarité figurant au contrat de bail (clause 7), mentionne qu’en cas de départ anticipé de l’un des preneurs, la solidarité se maintient à l’égard de celui ou ceux qui reste(nt) dans les lieux pendant une durée de trois ans à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé réception, par le bailleur, du preneur quittant le logement et informant ainsi le bailleur de son départ.

Pourtant l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 énonce que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. En appliquant un raisonnement par analogie, la solidarité du colocataire ayant donné congé est valable six mois à compter de la réception par le bailleur de son congé. En l’espèce, le congé adressé par [O] [F] a été reçu par le bailleur le 3 novembre 2023 et celui-ci est solidairement redevable de la dette jusqu’au 2 mai 2024 inclus.

Monsieur [O] [F] doit être condamné seul à HAMONIE HABITAT la somme de 4793,03€ (4846,27€ au 30 avril 2024 – 7 x 7,62 €)

Madame [T] [W] doit être condamnée à payer à HAMONIE HABITAT la somme de 966, 03€ (5383,84€ – 68,58 € – 4349,23 €, montant dette effacée).

La solidarité doit être prononcée à hauteur de 474,18 € (4846,27 € – 4349,23 € – 3x7,62 €).

En application de l’article L714-1 II du code de la consommation, Si le locataire faisant l’objet d’une procédure de surendettement s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent II, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet »..

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le versement intégral du loyer a repris de novembre 2023 à avril 2024 mais que depuis mai 2024, aucun paiement n’est intervenu, alors même que la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire date du 18 janvier 2024. Ainsi, à la date de l’audience et dans les mois qui ont suivi le prononcé du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, [T] [W] n’a pas respecté son obligation de payer les loyers et les charges.

De ce fait, la clause résolutoire reprend son plein et entier effet à compter du 1er juin 2024.

L’expulsion de [T] [W] peut donc être prononcée. [O] [F] quant à lui a donné congé le 3 novembre 2023 et le contrat de location a donc pris fin le concernant le 2 février 2024. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner son expulsion.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

[O] [F] demande à bénéficier des plus larges délais pour régler la dette locative, qui était de 4.910,01 € lorsque son congé a été déposé auprès de la bailleresse.

Du fait de la reprise du versement intégral du loyer courant, et du fait qu’il travaille en CDI, le défendeur pourra bénéficier de délais de paiement, selon les modalités précisées dans le dispositif, dans la limite de deux années en application de l’article 1343-5 du code civil.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [F] et [T] [W], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, HARMONIE HABITAT sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 22 mars 2018 entre HARMONIE HABITAT d’une part et [O] [F] et [T] [W] d’autre part, concernant le logement sis 5 rue du Docteur ROUX, RdC, n°44, outre une cave – 44620 LA MONTAGNE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 12 décembre 2023 ;

DIT que la clause résolutoire a repris son plein et entier effet à compter du 1er juin 2024 ;

ORDONNE à [T] [W], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [T] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de [O] [F] ;

CONSTATE que la dette locative à hauteur de 4349,23 € concernant [T] [W] a été effacée par décision de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique en date du 18 janvier 2024 ;

CONDAMNE [T] [W] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 1er juin 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 727,87 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [O] [F] à payer à HARMONIE HABITAT, solidairement avec [T] [W], la somme de 474,18 € ;

CONDAMNE [O] [F] à payer seul à HARMONIE HABITAT la somme de 4318,85 € ;

CONDAMNE [T] [W] à payer seule à HARMONIE HABITAT la somme de 491,85 € ;

ACCORDE à [O] [F] un délai de paiement de vingt-quatre mois pour se libérer de la dette, soit 23 mensualités de 80 €, la 24 ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum [O] [F] et [T] [W] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE HARMONIE HABITAT de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY