TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03804

N° Portalis DBX4-W-B7J-UVQO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 13 Mars 2026

S.A. ALTEAL, anciennement [Localité 2] HABITAT

C/

[M] [X] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mars 2026

à M^e Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 13 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL anciennement [Localité 2] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

représentée par Maître Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [M] [X] [Z]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 9 janvier 2020, la S.A ALTEAL a donné à bail à Madame [M] [Z] un appartement à usage d’habitation (n°36) situé [Adresse 6] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 424,10 euros et une provision sur charges mensuelle.

Le 14 février 2025, la S.A ALTEAL a fait signifier à Madame [M] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, la S.A ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour :

— entendre constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat susvisé, la résiliation du bai consenti par la S.A ALTEAL à Madame [M] [Z] pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance,

— entendre en conséquence ordonner l’expulsion de Madame [M] [Z] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— entendre condamner Madame [M] [Z] à régler

* par provision à la S.A ALTEAL la somme de 1.626,52 euros représentant les loyers et charges impayés au 21 août 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

* une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

* aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 août 2025.

Un avenir d’audience signifié par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025 a été signifié à Madame [M] [Z] afin de rectifier la date d’audience inscrite sur l’assignation du 26 août 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, la S.A ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.127,30 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. La S.A ALTEAL indique qu’un accord a été signé qui prévoit le paiement de 100 euros en sus du loyer courant et qu’elle est d’accord avec la suspension des effets de la clause.

Madame [M] [Z], comparante, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique qu’elle a eu une baisse de revenus et qu’elle recherche un emploi dans des cliniques. Elle précise que son compagnon bénéficie de l’AAH à hauteur de 1.033 euros par mois et qu’elle a deux enfants de 13 et 11 ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

— Sur le défaut de justification d’assurance :

L’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que : “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.”

Le contrat du 9 janvier 2020, contient une clause résolutoire (article 10.2) reprenant les modalités de cet article.

Toutefois, le commandement signifié le 14 février 2025 à Madame [M] [Z] ne vise pas cette clause et ne sollicite pas la justification du défaut d’assurance.

Par conséquent, la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance sera rejetée.

— Sur le non-paiement des loyers :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 9 janvier 2020 contient une clause résolutoire (Article 10.1 « Non-paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.565,57 euros a été signifié le 14 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [M] [Z] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 601,54 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A ALTEAL produit un décompte du 9 janvier 2026 démontrant que Madame [M] [Z] reste devoir la somme de 1.127,30 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Madame [M] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.127,30 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la signature du plan d’apurement, de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [M] [Z], acceptée par son bailleur et démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 11 mensualités de 100 euros chacune et d’une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [M] [Z], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [M] [Z] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [M] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ALTEAL, Madame [M] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 janvier 2020 entre la S.A ALTEAL et Madame [M] [Z] concernant un appartement à usage d’habitation (n°36) situé [Adresse 6] à [Localité 3] sont réunies à la date du 15 avril 2025 ;

CONDAMNONS Madame [M] [Z] à verser à la S.A ALTEAL à titre provisionnel la somme de 1.127,30 euros (décompte arrêté au 9 janvier 2026, incluant une dernière facture de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [M] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 100 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [M] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A ALTEAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [M] [Z] soit condamnée à verser à la S.A ALTEAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [M] [Z] à verser à la S.A ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier, Le juge,