TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 12 juillet 2024

à M^e Jérémie GHEZ

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EXPEDITION :

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N° RG 24/01934 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4XOY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CT L’AURORE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [W] [V]

né le 12 Juillet 1990 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 17 août 2023 à effet au 21 août 2023, la société civile immobilière (SCI) CT L’AURORE, représentée par Monsieur [L] [C], a donné à bail Monsieur [M] [W] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 750 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CT L’AURORE, a fait signifier à Monsieur [M] [W] [V] le 21 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 2430 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la SCI CT L’AURORE, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [M] [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner Monsieur [W] [V] à payer la somme de 4050 euros à titre de provision, selon décompte arrêté au 26 février 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux ;

— constater au bénéfice de la clause insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont il s’agit ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [V] des lieux loués sis [Adresse 2] ainsi, que tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— refuser d’accorder les délais de grâce à la partie requise ;

— autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans tous gardes meubles au choix du propriétaire, aux frais et risques et périls de la défenderesse ;

— condamner solidairement Monsieur [W] [V] à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus indexation annuelle incluse à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clés, après déménagement complet ;

— condamner Monsieur [W] [V] à payer la somme de 1000 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Monsieur [W] [V] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût des commandements de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CT L’AURORE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurés impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 21 décembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois

L’affaire a été appelée à l’audience et retenue à l’audience du 23 mai 2024.

A cette audience, la SCI CT L’AURORE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6480 euros, selon décompte en date du 1er mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

Bien que régulièrement cité par procès-verbal 659 CPC (justificatif produit par la bailleresse), Monsieur [M] [W] [V] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 mars 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI CT L’AURORE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 17 août 2023 à effet au 21 août 2023 contient une clause résolutoire (article VII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2023, pour la somme en principal de 2430 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 février 2024.

Monsieur [W] [V] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [M] [W] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 810 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [M] [W] [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [M] [W] [V] reste devoir la somme de 6480 euros, à la date du 1er mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [M] [W] [V], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [W] [V] est donc condamné par provision, au paiement de la somme de 6480 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.430 euros et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI CT L’AURORE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2023 à effet au 21 août 2023 entre la SCI CT L’AURORE et Monsieur [M] [W] [V] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [W] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [W] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI CT L’AURORE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] [V] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit huit cent dix euros (810 euros) à ce jour, à compter du 21 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] [V] à payer à la SCI CT L’AURORE à titre provisionnel la somme de six mille quatre cent quatre-vingt euros (6.480 euros), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 sur la somme de 2.430 euros et du prononcé de la décision pour le surplus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] [V] à verser à la SCI CT L’AURORE une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE