TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03867 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UWEE

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 17 Mars 2026

S.A. [Adresse 4] [Localité 2]

C/

[P] [V]

[E] [W] [Z] épouse [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Mars 2026

à la S.A. HLM [Localité 2]

Expédition délivrée le 17 Mars 2026 à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 17 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [P] [V], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Mme [E] [W] [Z] épouse [V], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 août 2022, prenant effet au 16 août 2022, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 8], [Localité 3] [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 487,44 euros et une provision sur charges mensuelle de 105,13 euros.

Par contrat du 24 août 2022, la SA HLM [Localité 2] a aussi donné à bail à Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] un emplacement de stationnement n°D18, situé [Adresse 10] pour un loyer mensuel de 25,98 euros.

Le 4 avril 2024, la SA [Adresse 4] [Localité 4] CHALETS a fait signifier à Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA [Adresse 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 avril 2024.

Par acte d’huissier en date du 4 août 2025, la SA HLM [Localité 4] CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire des baux et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire des baux à la date de l’assignation ou à défaut au jour déterminé par le juge, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1.187,18 euros, représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation impayés (mois de juin 2025 inclus), somme à parfaire au jour de l’audience y ajoutant avec les mois de juillet à décembre 2025 (outre les éventuels loyers jusqu’à la résiliation) et y déduisant les paiements effectués par le locataire, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 732,60 euros, avec révision conforme au bail, de la résiliation jusqu’à son départ effectif des lieux,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 7 août 2025.

A l’audience du 15 janvier 2026, la SA [Adresse 7], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 473,46 euros, pour inclure les mensualités impayées et les paiements jusqu’à l’échéance de décembre 2025 comprise. Conformément à l’accord conclu avec les locataires, la SA HLM [Localité 2] demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 4 août 2025, Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 7 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 7] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation conclu le 4 août 2022 contient une clause résolutoire (article 9 – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant le garage conclu le 24 août 2024 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu après le bail d’habitation, pour un emplacement dans le même bâtiment et entre les mêmes parties. Il doit suivre le sort du bail d’habitation, auquel il fait d’ailleurs référence.

Un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire du bail d’habitation a été signifié le 4 avril 2024, pour la somme en principal de 1.533,64 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 710,24 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM [Localité 2] produit un décompte du 14 janvier 2026 démontrant que Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] restent devoir la somme de 473,46 euros, mensualité de décembre 2025 comprise. Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils ont par ailleurs reconnue partiellement lors de la signature d’un échéancier de paiement.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 473,46 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et de l’accord signé le 12 septembre 2025 par Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] prévoyant des règlements de l’arriéré de 100 euros par mois, qui est respecté à ce jour, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 4 mensualités de 100 euros chacune et d’une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la SA [Adresse 7], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 732,60 euros, avec indexation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM [Localité 4] CHALETS, Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] seront condamnés à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 4 et 24 août 2022 entre la SA [Adresse 4] [Localité 4] CHALETS et Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] concernant un appartement à usage d’habitation n°D8 et un emplacement de stationnement n°D18, situés [Adresse 8], [Localité 3] [Adresse 9] sont réunies à la date du 5 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] à verser à la SA [Adresse 7] la somme de 473,46 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2026, incluant une dernière facture de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024 ;

AUTORISE Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 100 euros chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM [Localité 2] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] soient condamnés solidairement à verser à la SA [Adresse 7] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 732,60 euros, avec indexation, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] à verser à la SA HLM [Localité 2] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [V] et Madame [E] [W] [Z] épouse [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,