TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Juliette SCHWEBLIN

— M^e Johanna CHEMLA

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/07202

N° Portalis 352J-W-B7G-CW6IT

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SA JEAN CHARPENTIER – SOPAGI

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Juliette SCHWEBLIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R183

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [V]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Johanna CHEMLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1713

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/07202 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW6IT

DÉBATS

A l’audience du 03 Octobre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [J] [V] a hérité de sa mère de la pleine propriété du lot n°50 d’un immeuble situé au [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 1].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [J] [V] par son avocat de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d’huissier de justice signifié le 24 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] a fait assigner Monsieur [J] [V] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 06 octobre 2022.

Dans ses dernières conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 35 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 du code civil et des articles 514, 514-1, 699 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— dire le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic JEAN CHARPENTIER SOPAGI recevable et bien fondé en ses demandes;

— condamner Monsieur [J] [V] au paiement de la somme de 15.422,20 euros au titre des charges dues au 1er avril 2022 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation;

— condamner Monsieur [J] [V] au paiement de la somme de 294,60 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement;

— condamner Monsieur [J] [V] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— débouter Monsieur [J] [V] de l’ensemble de ses demandes;

— condamner Monsieur [J] [V] au paiement des entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SELAS LIBRATO Avocats;

— condamner Monsieur [J] [V] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 18 octobre 2023, Monsieur [J] [V] demande au tribunal de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes ;

A défaut,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

A défaut,

— réduire le montant des charges dues au 1er avril 2022 à la somme de 13.708,08 euros;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

— accorder les plus larges délais de paiement à Monsieur [V] pour régler sa dette ;

En tout état de cause,

— dispenser Monsieur [V] de toute participation à la dépense commune relative à l’intégralité des frais exposés par le syndicat des copropriétaires au titre du présente procès, conformément à l’article 10-1, dernier alinéa, de la Loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement des entiers dépens ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1er février 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 03 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/07202 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW6IT

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [J] [V] est propriétaire du lot 50 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 10].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 juin 2010, 10 février 2011, 19 octobre 2011, 6 décembre 2012, 4 décembre 2013, 25 juin 2014, 13 janvier 2015, 7 mars 2016, 12 avril 2017, 3 mai 2018, 15 avril 2019, 7 septembre 2020, 7 décembre 2021, 21 juin 2022 et 12 décembre 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2010 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2011 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes des assemblées générales des 6 décembre 2012, 4 décembre 2013, 25 juin 2014, 7 mars 2016, 12 avril 2017, 3 mai 2018, 15 avril 2019, 7 septembre 2020, 7 décembre 2021 et 21 juin 2022;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— le contrat de syndic ;

— un décompte de créance actualisé au 13 juin 2023

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

22,20 euros au titre de frais de relance en date du 18 mai 2016,

22,20 euros titre de frais de relance en date du 23 mars 2018,

22,20 euros titre de frais de relance en date du 18 mai 2018,

22,20 euros au titre de frais de relance en date du 19 août 2019,

114 euros au titre d’une mise en demeure Kaprime en date du 19 décembre 2020,

114 euros au titre de « Kaprime med 06/21 » en date du 09 juillet 2021.

Soit un total de 316,18 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [J] [V], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 15.422,20 – 316,18 euros soit 15.106,02 euros et non 15.422,20 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

M. [J] [V] sollicite la réduction des charges au montant de 13.708,08 euros et fait valoir que les comptes 2014 n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, seul le budget prévisionnel pour cette année ayant été adopté selon procès-verbal d’assemblée générale du 4 décembre 2013 ainsi les charges pour l’année 2014 d’un montant de 907,52 euros en date du 27 janvier 2015 ne sont pas justifiées.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le compte individuel de copropriétaire de M. [J] [V], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur d’au moins 13.708,08 euros au 1er avril 2022 inclus.

L’absence de production par le demandeur du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ne dispense par M. [J] [V] de ses obligations, ces pièces n’étant pas nécessaires au syndicat des copropriétaires pour justifier de sa créance à l’encontre de ce dernier au titre des charges impayées.

M. [J] [V] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme de 13.073,16 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 24 mai 2022

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 294,60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

M. [J] [V] oppose que la multiplication des lettres comminatoires empêche de qualifier ces frais de frais nécessaires.

La plupart des prétendues lettres de rappel ou de mises en demeure ne sont pas justifiées, faute d’être versées aux débats et il ne peut être sérieusement soutenu que la multiplication de ces courriers aient eu la moindre utilité, une fois établi que les défenseurs ne voulaient pas (ou ne pouvaient pas) s’acquitter de leur dette, et que l’engagement d’une procédure était indispensable.

Les mises en demeure effectuées par l’avocat du syndicat relèvent des frais irrépétibles et non des frais nécessaires

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de délai de paiement

M. [J] [V] n’apporte aucun justificatif de ses ressources au soutien de sa demande. Celui-ci ayant bénéficié de larges délais dans le cadre de la procédure pour apurer sa dette, sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de dispense de toute participation aux frais exposés pour le procès

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

M. [J] [V] demande à être dispensé de toute participation à la dépense commune relative à l’intégralité des frais exposés par le syndicat des copropriétaires au titre du présente procès.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu sur cette demande.

En l’espèce, bien qu’il a été fait droit à la demande de M. [J] [V] tendant à le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13.708,08 euros, le syndicat des copropriétaires a été contraint de saisir le tribunal de céans en raison du non paiement des charges de copropriétés.

Par conséquent la demande de M. [J] [V] à ce titre sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/07202 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW6IT

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [J] [V] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [J] [V] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2008.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [J] [V] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [V], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et il sera accordé au syndicat des copropriétaires le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 13.708,08 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2022 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] du surplus de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

REJETTE la demande de délai de paiement ;

REJETTE la demande de dispense de toute participation aux frais exposés pour le procès par M. [J] [V] ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée au syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10] le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente