N° RG 24/02440 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLZK

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 37

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[T] [V]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 28 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E] [Z]

né le 04 Août 1977 à DREUX (28100)

demeurant 7 rue de la Croix de Fer l’Aumone – 28210 SAINT LAURENT LA GATINE

représenté par M^e STACOFFE de la SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, demeurant 58 Rue du Grand Faubourg – Centre Athena – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 37

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [V]

né le 25 Juin 1987 à TUNISIE (71230)

demeurant 50 Place de la Gare – 28230 EPERNON

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Pauline DE LORME

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de [R] [X], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 28 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat signé le 16 juin 2023 avec prise d’effet le 8 août 2023, Monsieur [E] [Z] a donné à bail à Monsieur [T] [V] un local à usage d’habitation situé au 50 Place de la Gare 28230 EPERNON, pour un loyer mensuel de 467 € outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [Z] a fait signifier le 13 mars 2024 un commandement de payer la somme de 1964,10 (mille neuf cent soixante quatre euros et dix centimes) visant la clause résolutoire insérée au bail.

Monsieur [E] [Z] a ensuite fait assigner Monsieur [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcer la résiliation du bail;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [V] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, et d’un serrurier;

— de condamner ce dernier au paiement :

— de la somme de 3.002,20 € sous réserve d’actualisation le jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1964,10 (mille neuf cent soixante quatre euros et dix centimes) et à compter de l’assignation pour le surplus,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la complète libération des lieux,

— d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens comprenant la coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

A l’audience du 19 novembre 2025, Monsieur [E] [Z] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 5.889,20 (cinq mille huit cent quatre-vingt-neuf euros et vingts centimes).

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [E] [Z] fait valoir que Monsieur [T] [V] n’a pas repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il est opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 05 juillet 2024, Monsieur [T] [V] a comparu en personne. Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir qu’il n’a pas reçu régulièrement ses salaires, que son entreprise fait l’objet d’une procédure collective, que sa mère a été hospitalisée en Tunisie et qu’il a dû réglé les frais dus à l’hopital. Il s’engage à régler la somme de 200€ en sus du loyer et des charges courants à compter du 8 décembre 2024, date à compter de laquelle il doit commencer un nouveau travail dans le secteur de la santé.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

Le bailleur a été autorisé à indiquer par note en délibéré si le locataire respecte ses engagements d’apurerment de la dette locative pour verser de la somme de 200€ par mois à compter du début du mois de décembre 2024. Cette note en délibéré a été reçu au greffe le 3 janvier 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le bail ayant été conclu après le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, cette dernière s’applique à la présente instance.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, Monsieur [E] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bail conclu le 16 juin 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 1964,10 (mille neuf cent soixante quatre euros et dix centimes). Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 28 avril 2024.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [T] [V], comparant, reconnaît à l’audience tant le principe que le quantum de la dette locative.

Il explique, qu’il n’a pas reçu régulièrement ses salaires, que son entreprise fait l’objet d’une procédure collective, que sa mère a été hospitalisée en Tunisie et qu’il a dû réglé les frais dus à l’hopital.

Monsieur [T] [V] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [E] [Z] indique y être opposé.

Monsieur [T] [V] s’engage à régler la somme de 200€ en sus du loyer et des charges courants à compter du 8 décembre 2024, date à compter de laquelle il doit commencer un nouveau travail dans le secteur de la santé.

Par note en délibéré su 3 janvier 2025, le bailleur indique que non seulement les délais ne sont pas respectés, mais en outre la dette locative a augmenté.

L’absence de reprise du paiement du loyer et des charges, l’aggravation de la dette locative et le montant de 7.081,60€ dû au 3 janvier 2025, alors que le bail est relativment récent, ne permettent pas d’accorder des délais au locataire la proposition qui est faite étant manifestement impossible à respecter eu égard à sa situation.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [T] [V] sera ordonnée et il sera débouté de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [T] [V] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, Monsieur [E] [Z] produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.889,20 (cinq mille huit cent quatre-vingt-neuf euros et vingts centimes) € à la date du 18 novembre 2024.

Monsieur [T] [V], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme de 5.889,20€ (cinq mille huit cent quatre-vingt-neuf euros et vingts centimes) en deniers ou quittances valables, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1964,10 (mille neuf cent soixante quatre euros et dix centimes) € à compter du commandement de payer du 13 mars 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de l’absence de délais, le locatiare sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice.

Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Monsieur [T] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2023 entre Monsieur [E] [Z] et Monsieur [T] [V] concernant le local à usage d’habitation situé au 50 Place de la Gare 28230 EPERNON sont réunies à la date du 28 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à verser à Monsieur [E] [Z] la somme de 5.889,20 €(cinq mille huit cent quatre-vingt-neuf euros et vingts centimes) en deniers ou quittances valables (selon décompte contradictoire arrêté au 18 novembre 2024, incluant l’échéance du mois de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 sur la somme de 1964,10 (mille neuf cent soixante quatre euros et dix centimes) € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à payer à Monsieur [E] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur [T] [V] de ses demandes de délai de paiement et/ de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

DEBOUTE Monsieur [E] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME