N° RG 25/01621 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UNBL

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/01621 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UNBL

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à l’AARPI BLEUROI

à M^e Jérôme HORTAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

SCI GAM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christelle LAPIERRE de l’AARPI BLEU ROI, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Polina BARAKOVA de la SELARL JURE ET FACTO, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

SAS TOLOSA MARKET, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme HORTAL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 13 janvier 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 04 mai 2018, la SCI GAM a consenti à la SAS TOLOSA MARKET un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 4] à PLAISANCE DU TOUCH (31830).

Ce bail a été consenti moyennant un loyer principal mensuel initial de 3.564 euros TTC, plus 34 euros de provisions pour charges.

La SAS TOLOSA MARKET a connu des difficultés de paiement.

La SCI GAM a délivré un premier commandement de payer à la SAS TOLOSA MARKET par acte du 26 mai 2023. Une assignation a été délivrée par la suite. La SAS TOLOSA MARKET a fini par solder le solde locatif débiteur, si bien que l’instance n’a pas été poursuivie.

Par acte du 14 mai 2025, la SAS TOLOSA MARKET a adressé au bailleur un courrier de demande de résiliation amiable et anticipée du bail commercial avec effet du 01 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 03 juin 2025, la SCI GAM a délivré à la SAS TOLOSA MARKET un commandement de payer de loyers de 14.990 euros TTC (loyers de mai 2025 inclus) visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 septembre 2025, la SCI GAM a assigné la SAS TOLOSA MARKET devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir constater la résiliation du bail, l’expulsion de l’occupant et sa condamnation au solde locatif débiteur, outre diverses indemnités.

Un état des lieux contradictoire de sortie a eu lieu le 28 novembre 2025 avec libération du local commercial et restitution des clefs.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026.

La SCI GAM demande au juge des référés, de :

constater que la clause résolutoire, portée au bail est acquise depuis le 03 juillet 2025,constater que le bail est résilié depuis le 03 juillet 2025,en conséquence, ordonner l’expulsion de la SAS TOLOSA MARKET et celle de tous occupants de son chef, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et jusqu’à complète libération des lieux,condamner la SAS TOLOSA MARKET au paiement provisionnel, les sommes de 22.416,37 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 03 juillet 2025 et de 2.241,64 euros au titre de l’indemnité forfaitaire avec intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2025,condamner la SAS TOLOSA MARKET au paiement provisionnel de la somme de 4.455 euros réindéxée, charges et taxes en sus, à titre de d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 03 juillet 2025 jusqu’à la libération des clefs et la remise des clefs,condamner la SAS TOLOSA MARKET au paiement provisionnel de la somme de 5.990,10 euros au titre des sommes dues en vertu de la remise en état des locaux après déduction du dépôt de garantie,condamner la SAS TOLOSA MARKET au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure, y compris le coût du commandement de payer.

De son côté, la SAS TOLOSA MARKET demande au juge des référés, de :

débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, le débouter de sa demande de condamnation par provision de la SAS TOLOSA MARKET à lui payer la somme de 5.990,10 euros au titre des sommes dues en vertu de la remise en état des locaux après déduction du dépôt de garantie et la rejetant comme se heurtant à une contestation sérieuse,lui accorder un délai pour apurer la dette locative d’un montant de 31.168 euros en 24 mensualité de 1.298,67 euros par mois,juger que les sommes versée dans le cadre de l’exécution de cet échéancier devront s’imputer d’abord sur le capital,juger que chaque partie gardera à sa charge ses propres frais et dépens.Une note en délibéré a été autorisée afin de permettre à la SAS TOLOSA MARKET de justifier du virement annoncé, effectué supposément la veille de l’audience. Les notes en délibéré ont été transmises.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, le contrat souscrit le 04 mai 2018 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le 03 juin 2025, la SCI GAM justifie avoir délivré un commandement de payer pour la somme de 14.990 euros TTC (loyers de mai 2025 inclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

Le fait que la SAS TOLOSA MARKET n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 03 juillet 2025, traduit la défaillance du preneur débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée l’expulsion.

La SAS TOLOSA MARKET soutient que suite à la délivrance de sa demande de résiliation anticipée amiable et de l’accord réciproque des parties pour établir l’état des lieux de sortie au 28 novembre 2025, les parties avaient en réalité résilié le bail de manière conventionnelle.

Lors de l’audience, la SCI GAM réfute avoir renoncé à sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Chronologiquement, il est exact que le bail a été résilié dès le 03 juillet 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire. A compter de cette date, le preneur à bail est devenu occupant sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyers, charges et taxes normalement dus au titre du bail résilié.

Cependant, il est constant que les parties se sont accordées pour établir un état des lieux de sortie en date du 28 novembre 2025. A cette date, le local commercial a été libéré et les clefs restituées si bien que l’indemnité d’occupation ne courra que jusqu’à cette date.

Le départ effectif de l’occupant, la libération complète des lieux et la remise des clefs signifient également que la présente juridiction n’a pas besoin d’ordonner l’expulsion de l’occupant, ni de faire application des dispositions légales du code des procédures civiles d’exécution pour statuer sur les sorts des meubles.

Il ne reste donc qu’à statuer sur les demandes provisionnelles.

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le bail commercial fixe le loyer annuel actualisé à la somme de 3.598 euros par mois en juillet 2025, date de résiliation du contrat. Le preneur s’était engagé à payer celui-ci mensuellement et d’avance le 01 de chaque mois.

La SCI GAM verse notamment aux débats les pièces suivantes :

le bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 03 juin 2025un décompte des loyers, charges et taxes arrêté au 24 juillet 2025 pour un montant de 22.416,37 euros TTC

De ce décompte, sera soustraite la somme de 230,37 euros au titre des frais de commandement de payer, laquelle a vocation à s’intégrer aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, il n’est pas inutile de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer, ni d’appliquer les clauses pénales contenues dans les stipulations contractuelles. Elles visent à sanctionner conventionnellement la défaillance fautive d’une partie, ce qui ne relève que du pouvoir d’appréciation du seul juge du fond. Il s’en suit que la présente juridiction ne fera pas droit aux majorations et à l’indemnisation forfaitaires prévues à l’article 9 du bail. Par ailleurs, le dernier alinéa de cette clause pénale est susceptible de créer un déséquilibre significatif entre les parties. Elle aboutit à majorer de 23,81 % la contrepartie locative de l’occupation d’un local commercial. La défaillance d’un preneur devenu occupant ne devrait pas pouvoir conduire théoriquement à un enrichissement sans cause du bailleur.

Il résulte de ces documents et de ces principes, que la SAS TOLOSA MARKET est bien redevable envers la SCI GAM des sommes suivantes :

22.186 euros (soit 22.416,37 euros TTC – 230,37 euros) soit au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 03 juillet 2025 (mois du juillet 2025)10.794 euros (soit 3 mensualités d’indemnité d’occupation à 3.598 euros) au titre des indemnités d’occupation des mois complets d’août à octobre 2025 inclus,3.358,13 euros (soit 3.598 x 28 jours / 30 jours) au titre des 28 jours d’occupation sur le mois de novembre 2025,soit un montant total de 36.338,13 euros au titre du solde locatif débiteur.

S’agissant des sommes réclamées au titre des dégradations locatives, seules pourraient être octroyées au propriétaire des lieux dégradés, les sommes qui ne heurtent à aucune contestation sérieuse.

Quand un doute persiste sur l’état de restitution des lieux, le recours à un commissaire de justice pour établir un procès-verbal de constat est une solution prudente. Contrairement aux photographies non datées, il permet de garantir l’authenticité de l’état dans lequel les lieux ont été effectivement restitués.

Un état des lieux a néanmoins été dressé le 28 novembre 2025 de manière contradictoire. Il y apparaît que les parties conviennent de considérer qu’existent des dégradations. Il y est noté que la porte d’entrée et la vitrine sont cassés, que deux portes sont abîmées, que des cloisons sont à enlever, que 18 carreaux sont cassés, qu’il y a 4 trous dans le mur de gauche, que les carrelages faïence rouge et noir sont à enlever, que le sol et l’escalier de la mezzanine sont à nettoyer.

Ces constats contradictoires qui figurent sur l’état des lieux de sortie signé des parties accréditent la thèse et la réalité des clichés photographiques produites par la SCI GAM. Dès lors, il sera fait droit aux demandes provisionnelles qui sont en rapport direct avec les dégradations contradictoirement relevées et pour lesquels le propriétaire aura su transmettre une évaluation par devis ou facture non sérieusement contredite par l’occupant

Ce ne sera pas le cas des travaux d’électricité, puisque aucune mention d’une quelconque dégradation des prises, des luminaires, ou de tous autres équipements électriques ne figure dans l’état des lieux.

Il résulte des documents versée à l’appui de cette demande et de ces principes, que la SAS TOLOSA MARKET est bien redevable envers la SCI GAM des sommes suivantes :

1.200 euros HT pour le remplacement de la vitrine cassée selon devis n°00010759 du 06 novembre 2025,4.305 euros HT pour les travaux de rebouchage de trou et de peinture qui en sont le corollaire nécessaire selon devis n°25/0071 du 13 décembre 2025,2.873 euros HT pour les travaux de plâtrerie en lien avec l’enlèvement des murs en faïence selon devis n°27/2025 du 10 décembre 2025,déduction à faire des 5.940 euros de dépôt de garantie,soit un montant total de 2.438 euros (soit 8.378 – 5.940) au titre des dégradations locatives non sérieusement contestables.

Les sommes provisionnelles auxquelles est condamnée la SAS TOLOSA MARKET sont bien supérieures à la proposition qu’elle sollicite dans le cadre d’une demande d’octroi de délais de grâce.

Cette demande de délais sera rejetée dès lors que l’historique non contesté du litige démontre que la SAS TOLOSA MARKET a été en difficulté depuis de nombreuses années à régler ses échéances locatives avec régularité conformément à ses engagements contractuelles.

La patience du bailleur a été mise à rude épreuve, alors qu’une précédente instance avait été initiée, que des paiements conséquents ont été rejetés et que la situation du débiteur au sens de l’article 1343-5 du code civil ne permet pas de lui accorder un plan d’apurement viable, y compris sur la durée légale la plus longue, soit 24 mois.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS TOLOSA MARKET, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la partie bailleresse qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit par acquisition de la clause résolutoire à compter du 03 juillet 2025, du bail commercial en date du 04 mai 2018, consenti par la SCI GAM à la SAS TOLOSA MARKET, portant un local commercial, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à PLAISANCE [Adresse 3] TOUCH (31830) ;

CONSTATONS n’y avoir pas lieu à prononcer l’expulsion dès lors qu’il est acquis que la SAS TOLOSA MARKET a définitivement libéré et débarrassé les lieux, et restitué les clefs ;

CONDAMNONS en derniers ou quittances la SAS TOLOSA MARKET à payer à la SCI GAM une somme provisionnelle de 36.338,13 euros (TRENTE SIX MILLE TROIS CENT TRENTE HUIT EUROS ET TREIZE CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et d’indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêté au 28 novembre 2025, déduction à faire des sommes payées postérieurement dont le virement de 1.200 euros effectué en janvier 2026 ;

CONDAMNONS la SAS TOLOSA MARKET à payer à la SCI GAM une somme provisionnelle de 2.438 euros (DEUX MILLE QUATRE CENT TRENTE HUIT EUROS) au titre des dégradations locatives non sérieusement contestables, déduction déjà faite du montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la SAS TOLOSA MARKET à payer à la SCI GAM la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, y compris la demande de délai de grâce et de condamnations provisionnelles aux clauses pénales ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SAS TOLOSA MARKET aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 03 février 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,