N° RG 25/01310 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UIS6

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01310 (RG 26/8 joint)- N° Portalis DBX4-W-B7J-UIS6

NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Xavier LASSUS

à l’AARPI LEXVIA

à M^e Clément POIRIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 AVRIL 2026

DEMANDEURS

M. [H] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Fanny RABOUJET de l’AARPI LEXVIA, avocats au barreau d’AVEYRON (plaidant) et Maître Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant)

Mme [F] [U] épouse [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Fanny RABOUJET de l’AARPI LEXVIA, avocats au barreau d’AVEYRON (plaidant) et Maître Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant)

DÉFENDEURS

S.A.S. MDS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Xavier LASSUS, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [R] [K] [T], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Clément POIRIER, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [D] [J] épouse [K] [T], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Clément POIRIER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 12 février 2026

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, délibéré initialement prévu au 13 mars 2026 et prorogé successivement jusqu’au 10 avril 2026

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Suivant les termes d’une assignation en date du 16 juillet 2025 à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé, la partie requérante, en l’occurrence M. [H] [B], Mme [F] [U] épouse [B], a saisi la juridiction des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, au contradictoire de M. [R] [K] [T], Mme [D] [J] épouse [K] [T] pour solliciter une expertise du fait de désordres d’humidité importante affectant un immeuble, sis [Adresse 4], [Localité 1], et ce en suivant de l’acquisition de leur maison d’habitation le 2 février 2023.

Les mêmes demandeurs ont ensuite appelé en cause la SAS MDS IMMOBILIER.

M. [R] [K] [T], Mme [D] [J] épouse [K] [T], régulièrement assignés, se sont opposés à la demande et réclament 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, ils demandent un complément de mission et formulent des réserves et protestations.

SUR QUOI,

La mesure sollicitée est conforme au fondement de l’article 145 du code de procédure civile qui dispose que peuvent être ordonnées en référé toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

Le rapport d’expertise réalisé par le cabinet [V] le 3 juillet 2025 conclut à l’existence de dégradation d’humidité sur les doubles intérieurs consécutifs à la non conformité de la maçonnerie enterrée du pignon est. Il relève une absence de drainage périphérique qui participe à l’alimentation hydrique des maçonneries de pierres. Il constate encore par voie de photographie aérienne, la confirmation de la réalisation de travaux au droit des pignons est entre 2006 et 2010, d’une part, et la présence de terrassement différent au droit du pignon est (2000-2005), d’autre part. Il achève ses constatations en soutenant que « les vendeurs ont occupé les locaux dans la configuration actuelle et ne pouvaient ignorer les désordres liés aux infiltrations au travers de la maçonnerie du pignon est ». Il poursuit en disant que l’installation de VMC décrite par les vendeurs se limite à un extracteur d’air situé au 1er étage du bâtiment.

Si ces travaux et installation ont été réalisés par les vendeurs, on ne peut que supposer le cas échéant, qu’ils n’ignoraient pas l’existence de défaillance de ventilation et du renouvellement d’air dans le logement.

Le fait qu’une clause afférente aux vices soit classiquement insérée dans le contrat de vente est sans incidence à ce stade procédural et ne permet pas de présager de la position ni de l’interprétation d’un juge de fond.

En conséquence, la partie requérante produit dans ce cadre des justificatifs suffisants (expertise, photographie, échange de messages entre parties, notamment) établissant les éléments de fait et de droit d’un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

Le débat instauré sur les responsabilités éventuellement engagées est largement prématuré alors que la mise en jeu de l’article 145 du code de procédure civile est requise dès lors qu’existe un intérêt légitime à faire vérifier une situation susceptible de devenir contentieuse, ce qui rend à ce stade peu légitime toute mise hors de cause.

En effet, il n’appartient pas au juge des référés, à ce stade exploratoire, d’anticiper des débats de fond que l’expertise a pour finalité de nourrir d’un point de vue technique en recherchant les causes du sinistre, à ce jour non identifiées de façon certaine.

La mission sera libellée comme suit en dispositif.

Les dépens seront provisoirement à la charge de la partie requérante afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’elle en assume la charge dans un premier temps.

Toute demande, fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile, est prématurée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Carole LOUIS, Vice-Président, statuant en référé, par ordonnance contradictoire en premier ressort et exécutoire par provision, rendue publiquement par mise à disposition au greffe,

VU l’article 145 du code de procédure civile,

VU les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Ordonnons jonction des procédures RG 25/1310 et RG 26/08 sous le numéro le plus ancien,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties défenderesses de leurs protestations et réserves.

Déclarons toutes mises hors de cause comme prématurées.

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Ordonnons en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

Ordonnons l’organisation d’une mesure d’expertise et commettons pour y procéder un expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de TOULOUSE, en la personne de :

[I] [X]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Port. : 06.09.78.11.91 Mèl : [Courriel 1]

ou en cas d’indisponibilité

[N] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.265.57.43.04 Mèl : [Courriel 2]

avec mission de :

prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

visiter les lieux, les parties en présence des parties dument convoquées, leurs conseils avisés ;

vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

décrire les ouvrages,

dire si l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

dire si ces désordres, malfaçons, vices, existaient avant la vente conclue entre les parties et s’ils pouvaient être connus par les vendeurs au moment de la vente,

indiquer la nature et l’étendue des désordres, vices, malfaçons ou non conformités en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par les anciens et les nouveaux propriétaires depuis l’acquisition ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté,

dire si les désordres et malfaçons identifiés sont apparus avant ou après la réception de l’ouvrage et s’ils étaient ou non apparents lors de la réception,

rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues,

indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

préciser si après exécution des travaux de remise en état, les locaux seront affectés d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

indiquer les préjudices éventuellement subis,

présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties

A l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents

— énumérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise

([Courriel 3]),

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons à la partie requérante, M. [H] [B], Mme [F] [U] épouse [B], de consigner à la régie du tribunal une somme de 3 000, 00 € dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX01]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées ».

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties ;

Laissons les dépens à la charge de M. [H] [B], Mme [F] [U] épouse [B],

Déboutons de toute demande en condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi rendu les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du président et du greffier.

Le Greffier, Le Président,