TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 19/05016 – N° Portalis DB3Q-W-B7D-MYDB

NAC : 72D

Jugement Rendu le 13 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Madame [O] [E], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 3]

Représentés par Maître Pierre-Yves SOULIE de la SELARL EGIDE AVOCATSCÎMES, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEURS

ET :

Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE BELLEVUE, dont le siège social est sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société VILOGIA PREMIUM

Représenté par Maître Rachel HARZIC de l’AARPI CHOURAQUI – HARZIC – NIEUVIAERT AARPI, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [E] et Mme [O] [E] sont propriétaires indivis d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] sur la parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 4].

Sur les parcelles limitrophes, cadastrées section AD n°[Cadastre 1] et [Cadastre 5], a été construit dans le courant de l’année 2018 l’ensemble immobilier de la résidence en copropriété [8].

Par acte d’huissier de justice en date du 15 juillet 2019, M. [B] [E] et Mme [O] [E] ont assigné devant le tribunal judiciaire d’Evry le syndicat des copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndic en exercice la société Vilogia Premium, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance issu du trouble anormal de jouissance et au titre du préjudice tiré de la perte de la valeur vénale de leur bien outre sa condamnation au paiement de frais irrépétibles et des dépens de la procédure.

En l’état de leurs dernières conclusions récapitulatives n°7, régulièrement notifiées par Rpva le 22 novembre 2023, M. [B] [E] et Mme [O] [E], au visa des article 544, 1353 et 1363 du code civil ainsi que la jurisprudence précitée demandent au tribunal judiciaire de:

— Dire recevables et bien fondés Monsieur [B] [E] et Madame [O] [E] en leurs demandes.

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] ›› de l’ensemble de ses demandes.

Par conséquent,

1. Sur le préjudice de jouissance issu du trouble anormal de jouissance

— Constater que Madame et Monsieur [E] subissent un trouble anormal de voisinage du fait des constructions réalisées sur les parcelles cadastrées n°[Cadastre 1] et [Cadastre 5].

Ce faisant,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] ›› à la somme de 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance.

— Enjoindre au syndicat des copropriétaires de la résidence << [8] ›› à planter des arbres sur les parcelles AD n°[Cadastre 1] et [Cadastre 5] de grande hauteur et à feuilles persistantes afin d’atténuer les vues latérales.

— Enjoindre au syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] ›› de clôturer la parcelle n° AD n°[Cadastre 1] en limite séparative avec la parcelle AD n°[Cadastre 4].

2. Sur la perte de valeur vénale du bien de Madame et Monsieur [E]

— Constater que le bien de Madame et Monsieur [E] a perdu en valeur depuis la construction.

Ce faisant,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence «[8] ›› à la somme de 42.500 euros au titre de la perte de valeur du bien de Madame et Monsieur [E].

3. Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles à l’encontre des Consorts [E].

En toute hypothèse,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [8] » à la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°4, régulièrement notifiées par Rpva le 14 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8], au visa des articles 9, 15, 16, 32, 122, 699 et 700 du code de procédure civile, des articles 544, 671 et suivants du code civil, de la théorie des troubles anormaux du voisinage, demande au tribunal de:

— DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame [E] qui reconnaissent (I) avoir eu connaissance de la construction à venir lors de leur prise de possession des lieux et (ii) avoir bénéficié de ce fait d’un avantage fiscal ne peuvent valablement soutenir aujourd’hui qu’ils subissent des préjudices du fait de la résidence «[8] ››.

— DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame [E] sont radicalement mal fondés à invoquer une perte d’ensoleillement et une perte de vue alors que la maison est située à l’est, en zone péri-urbaine et au milieu de plusieurs axes rouliers importants.

— DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame [E] sont radicalement mal fondés à invoquer un préjudice de jouissance alors qu’ils ne justifient pas d’occuper personnellement les lieux d’une part et qu’ils ne versent aucun élément de preuve objectif de nature à justifier ce prétendu préjudice de jouissance d’autre part.

— CONSTATER, DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame [E] sont radicalement mal fondés à invoquer une perte de valeur vénale alors (i) qu’ils ont déjà bénéficié d’un avantage fiscal en tirant argument de la construction à venir, (ii) qu’ils ont fait le choix de prendre possession de la maison plutôt que de la vendre en 2014, et (iii) que rien ne justifie les minorations des agences immobilières en 2018 puisque le projet de construction était déjà connu depuis 2014.

En conséquence,

— DÉBOUTER Monsieur et Madame [E] en ce qu’ils sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires [8] à :

o leur verser la somme de 20.000 euros au titre de leur prétendu préjudice de jouissance,

o planter des arbres sur les parcelles AD n°[Cadastre 1] et [Cadastre 5] de grande hauteur et à feuilles persistantes afin d’atténuer les vues latérales,

o clôturer la parcelle n°AD n°[Cadastre 1] en limite séparative avec la parcelle AD n°[Cadastre 4],

o leur verser la somme de 42.500 euros au titre d’une prétendue perte de valeur vénale.

o leur verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre reconventionnel et en tout état de cause,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [U] [E] et Madame [O] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.836,82 € au titre des travaux de réfection du mur dégradé par leurs végétations.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [O] [E] à élaguer leurs arbres et à supprimer leur végétation envahissante sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [O] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [O] [E] aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

***

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 13 juin 2024. L’affaire a été appelée sur l’audience juge rapporteur du 12 décembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Dès lors, il ne sera pas fait mention au dispositif de la présente décision des demandes tendant à ce qu’il soit “constaté, “dit et jugé” qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions ci dessus rappelées.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance issu du trouble anormal de jouissance

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par les règlements.

Aux termes de l’article 651 du même code, la loi assujettit les propriétaires à

différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention.

En l’espèce, M. [B] [E] et Mme [O] [E] soutiennent subir un trouble anormal de voisinage du fait de la construction de l’ensemble immobilier [8] ce qui leur cause un déficit d’ensoleillement, une perte de vue et une atteinte à leur intimité en raison de la création de vues directes sur leur jardin et l’intérieur de leur maison tandis que le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] réplique que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du trouble anormal de voisinage allégué.

Il est constant que la responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Cette responsabilité implique de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre ce trouble et le préjudice.

Le caractère anormal d’un trouble doit s’apprécier in concreto en fonction des circonstances notamment de temps et de lieu.

Il appartient à M. [B] [E] et Mme [O] [E], qui sont demandeurs à la présente instance, de rapporter la preuve du trouble anormal de voisinage allégué.

Il est constant que le bien immobilier de M. [B] [E] et Mme [O] [E] se situe sur la commune d'[Localité 7], dans une zone péri-urbaine, en région parisienne soumise à une certaine pression foncière.

Le fait qu’une construction ait été édifiée sur les parcelles voisines, qui étaient auparavant inoccupées, a nécessairement eu des conséquences en terme de perte de vue, de perte d’ensoleillement ou de création de vues sur le jardin ou l’intérieur de la maison des demandeurs qui doivent cependant rapporter la preuve du caractère anormal de ce trouble de voisinage.

En versant uniquement aux débats des photographies non datées ni précisément situées, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de leurs allégations relatives au caractère anormal de la perte de vue, de la perte d’ensoleillement ou de la création de vues directes sur leur jardin et sur l’intérieur de leur maison.

Dès lors, M. [B] [E] et Mme [O] [E] ne rapportant pas la preuve du caractère anormal de voisinage subi, ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommage et intérêts au titre du préjudice de jouissance issu du trouble anormal de voisinage.

Sur la demande d’injonction de plantation d’arbres et clôture

M. [B] [E] et Mme [O] [E], qui échouent à rapporter la preuve du trouble anormal de voisinage allégué, ne peuvent qu’être déboutés de leur demande subséquente d’injonction de plantation d’arbres et de clôture qui n’apparaît également pas bien fondée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour la perte de valeur vénale du

bien immobilier

M. [B] [E] et Mme [O] [E], qui échouent à rapporter la preuve du trouble anormal de voisinage allégué, ne peuvent qu’être déboutés de leur demande subséquente de dommages et intérêts pour la perte de la valeur vénale du bien immobilier qui n’apparaît pareillement pas bien fondée.

Sur la demande de condamnation au titre des travaux de réfection du mur dégradé par la végétation

En versant uniquement aux débats un constat de commissaire du 14 février 2022, et à défaut de rapport technique d’un homme de l’art, le syndicat des copropriétaires n’établit pas, comme soutenu, que le mur séparatif de propriété menace de s’écrouler ni que cet état résulte d’un défaut d’entretien de la végétation de la parcelle voisine appartenant aux demandeurs.

Le syndicat des copropriétaires n’apparaît pas bien fondé à solliciter reconventionnellement la condamnation in solidum de M. [B] [E] et de Mme [O] [E] à lui payer une somme de 5.836,82 euros au titre des travaux de réfection du mur dégradé par leurs végétations et ne peut qu’être débouté de cette demande.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à élaguer les arbres et supprimer la végétation envahissante

Le constat de commissaire de justice du 14 février 2022 comporte essentiellement des photographies d’un mur à l’exception de deux photographies, prises de plus loin, représentant un mur et des arbres et une seule petite photographie, en noir et blanc difficilement exploitable, figure dans les conclusions du syndicat des copropriétaires défendeur.

Ces seuls éléments sont insuffisants à établir, comme soutenu par le syndicat des copropriétaires, que la végétation des demandeurs serait envahissante et que leurs arbres seraient trop hauts.

La demande de condamnation sous astreinte à élaguer les arbres et à supprimer la végétation envahissante n’apparaît dès lors pas bien fondé et le syndicat des copropriétaires ne peut qu’en être débouté.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [B] [E] et Mme [O] [E], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens.

Il apparaît équitable de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires [8] une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DÉBOUTE M. [B] [E] et Mme [O] [E] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance issu du trouble anormal de voisinage

DÉBOUTE M. [B] [E] et Mme [O] [E] de leurs demandes d’injonction de plantation d’arbres et de clôture

DÉBOUTE M. [B] [E] et Mme [O] [E] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de la valeur vénale de leur bien

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] de sa demande de condamnation au titre des travaux de réfection du mur dégradé par la végétation

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] de sa demande de condamnation sous astreinte à élaguer les arbres et à supprimer la végétation envahissante

CONDAMNE in solidum M. [B] [E] et Mme [O] [E] à payer une somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement

CONDAMNE in solidum M. [B] [E] et Mme [O] [E] aux entiers dépens de l’instance

Ainsi fait et rendu le TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,