Min N° 25/00611

N° RG 24/04602 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWZR

M. [M] [W]

C/

M. [X] [Y]

Mme [L] [Z] épouse [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 juillet 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [L] [Z] épouse [Y]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentés par M^e Florence FREDJ-CATEL, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 avril 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thibaut EXPERTON

Copie délivrée

le :

à : M^e Florence FREDJ-CATEL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 mai 2009, ayant pris effet le même jour, M. [J] [W] et Mme [I] [K] épouse [W] ont donné à bail à M. [X] [Y] et Mme [L] [Z] épouse [Y] (ci-après, les époux [Y]) un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 1 100 euros, des provisions mensuelles sur charges de 20 euros, outre un dépôt de garantie de 1 100 euros.

M. [J] [W] est décédé le 22 juillet 2010 et Mme [I] [K] veuve [W] est décédée le 25 avril 2020, laissant pour leur succéder, comme unique héritier, M. [M] [W].

Invoquant des impayés, M. [M] [W] a, par actes de commissaire de justice du 27 mars 2024, fait signifier aux époux [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 794,97 euros, dont 3 640,84 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 mars 2024, et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par actes de commissaire de justice du 03 octobre 2024, M. [M] [W] a fait assigner les époux [Y] à l’audience du 11 décembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;

— ordonner l’expulsion des époux [Y] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;

— condamner les époux [Y] à lui payer une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail, qui sera fixée à 1 372,47 euros, jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— condamner les époux [Y] à lui payer la somme de 4 172,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’août 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner les époux [Y] à lui payer la somme de 154,13 euros au titre des frais d’huissier, à parfaire dans l’attente de la présente décision ;

— rejeter toute demande visant la suspension de la clause résolutoire et la fixation d’un échéancier de paiement, ou encore, l’octroi de délais supplémentaires ;

— condamner les époux [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 11 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 05 février 2025, avant d’être à nouveau renvoyée à l’audience du 09 avril 2025 où elle a été plaidée.

Lors de cette dernière audience, le président invite M. [M] [W] à produire un décompte actualisé d’ici au 23 avril 2025 dernier délai, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile.

M. [M] [W], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 13 604,26 euros, selon décompte arrêté au 07 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse. Il déclare que sa demande porte sur la résiliation du bail pour loyers impayés. Il fait valoir que le paiement des loyers et charges n’a repris que récemment et s’opposer à des délais de paiement au-delà d’un délai de 24 mois s’ils étaient accordés.

Mme [L] [Y], représentée, et M. [X] [Y], assistés de leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection, reprenant oralement leurs conclusions déposées le même jour, de :

— débouter M. [M] [W] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

— débouter M. [M] [W] de sa demande d’expulsion afférente aux demandes de résiliation et de résolution du bail ;

— leur accorder de plus larges délais pour s’acquitter de leur dette locative, à hauteur de 75 euros par mois ;

— en tout état de cause, débouter M. [M] [W] de l’ensemble de ses demandes.

Les locataires ne contestent pas le montant de l’arriéré locatif mais, après avoir présenté leur situations, leurs charges et leurs ressources, concluent que des délais de paiement doivent leur être octroyés avec suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, prorogée au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, M. [M] [W] justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 mars 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, M. [M] [W] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 07 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

M. [M] [W] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 9 du Code de procédure civile dispose quant à lui qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, le bail signé le 29 mai 2009, le commandement de payer délivré le 27 mars 2024 et le décompte de la créance actualisé au 07 avril 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 13 604,26 euros au 07 avril 2025, échéance d’avril incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par les locataires.

Cependant, le décompte produit fait état d’un « solde antérieur » au 01er janvier 2024 de 2 459,27 euros, sans que ne soit produit aucun décompte antérieur.

Or, à défaut d’une tel pièce, le bailleur échoue à démontrer les faits nécessaires au succès de ses prétentions en ne permettant pas à la juridiction de vérifier les éléments constitutifs de la dette. Il convient donc de déduire cette somme du montant restant dû.

En conséquence, il convient de condamner les époux [Y] à payer à M. [M] [W] la somme de 11 144,99 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 07 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter des assignations du 03 octobre 2024 sur la somme de 4 172,97 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

3.1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le contrat de bail du 29 mai 2009 comporte, en son article 2.11, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 27 mars 2024, M. [M] [W] a fait commandement aux époux [Y] de payer la somme de 3 640,84 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail. Si ce montant est inexact, compte tenu des développements qui précèdent, la dette locative à cette date s’établissait néanmoins à 1 181,57 euros.

Il ressort toutefois de l’exploitation du décompte locatif que les époux [Y] ont effectué divers versements auprès de leur bailleur par la suite, à savoir, une somme de 3 000 euros le 02 avril 2024, suivi du règlement d’une somme de 1 327,19 euros le 24 avril 2024. Or, les époux [Y] n’ont pas précisé, de manière non équivoque, quelle dette ils entendaient acquitter ou sur quel loyer leur paiements devaient s’imputer. Dès lors, en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, leurs paiements doivent s’imputer sur la dette qu’ils avaient le plus d’intérêt à régler, à savoir celle risquant d’engendrer l’acquisition de la cause résolutoire. Ainsi, ces paiements sont venu éteindre la dette corrigée visée dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa signification.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail.

3.2. Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que la dette locative a atteint un total de 11 144,99 euros au 07 avril 2024. Il ressort par ailleurs du décompte produit que les loyers et charges courants ont été réglés de manière très irrégulière depuis le mois de septembre 2024, seule l’échéance de janvier 2025 ayant été réglée dans son intégralité. Ainsi, malgré les quelques règlements intervenus, elle n’a cessé de croitre depuis cette dernière date.

Force donc de constater que les manquements des locataires ont été répétés dans le temps et réguliers, de sorte qu’est justifiée la résiliation judiciaire du bail à effet au 08 avril 2025, lendemain de la date du dernier décompte produit.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

Il est rappelé en premier lieu que le délai de trente-six mois pour régler les sommes mises à la charge des locataires et autorisant la suspension de la clause résolutoire, dérogatoire au droit commun, n’est prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Pour autant, en application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, M. [X] [Y] justifie que ses revenus sont passés de 2 102,08 euros par mois, environ, en 2021, à 2 028,33 euros par mois, en moyenne, et 2023. S’ils ont donc baissé, cette baisse n’apparaît que relative.

Les locataires invoquent également l’état de santé de Mme [L] [Y] comme cause de la baisse de leurs revenus. Si la juridiction ne peut qu’être sensible à cet élément, il n’en demeure pas moins que selon les avis d’imposition produits, elle ne percevait pas davantage de revenus en 2021. Par ailleurs, elle ne justifie que de la démarche entreprise auprès du département pour obtenir l’aide personnalisée d’autonomie, sans justifier du retour qui lui aurait été apporté.

En outre, il ressort des avis d’impositions produits que le couple perçoit 7 518 euros par an de revenus fonciers nets, lesquels se traduisent par les loyers perçus chaque année par eux.

Enfin, il est relevé que le bailleur est un particulier et que l’octroi de délais de paiement, compte tenu de l’importance de la dette, engendrerait pour lui une baisse importante de revenus.

Dans ces conditions, en considération de la situation des locataires et des besoins du bailleur, il convient de rejeter la demande des époux [Y] en délais de paiement et en poursuite du contrat de bail par suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, les époux [Y] étant occupants sans droit ni titre depuis le 08 avril 2025, il convient d’autoriser M. [M] [W] à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, les époux [Y] seront redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges si le bail s’était poursuivi (soit 1 372,47 euros au 01er avril 2025), à compter de la date d’effet de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les époux [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris le cout des commandements de payer du 27 mars 2024 qui relèvent des dépens.

Compte tenu de l’aide juridictionnelle dont bénéficient les défendeurs, il n’apparaît pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de M. [M] [W] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE M. [M] [W] recevable en sa demande de résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 29 mai 2009 entre M. [J] [W] et Mme [I] [K] épouse [W], aux droits desquels vient M. [M] [W], d’une part, et M. [X] [Y] et Mme [L] [Z] épouse [Y], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 2], à effet au 08 avril 2025 ;

ORDONNE à M. [X] [Y] et Mme [L] [Z] épouse [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE M. [M] [W], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [Y] et Mme [L] [Z] épouse [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [Y] et Mme [L] [Z] épouse [Y] à payer à M. [M] [W] la somme de 11 144,99 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 07 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2024 sur la somme de 4 172,97 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [X] [Y] et Mme [L] [Z] épouse [Y] à payer à M. [M] [W] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi (soit 1 372,47 euros au 01er avril 2025), à compter de la date d’effet de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE M. [X] [Y] et Mme [L] [Z] épouse [Y] de leur demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [X] [Y] et Mme [L] [Z] épouse [Y] aux dépens de l’instance en ce compris le cout des commandements de payer du 27 mars 2024 ;

DÉBOUTE M. [M] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION