TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00219

N° Portalis DBX4-W-B7J-UZNL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 02 Avril 2026

S.A. D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, prise en la personne de son représentant légal

C/

[Y] [J] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 02 Avril 2026

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 02 avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Camille VACQUIER-CRABÉ de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [J] [P]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 décembre 2015 prenant effet le 14 décembre 2015, la SA [Adresse 6] a donné à bail à Madame [Y] [J] [P] un appartement à usage d’habitation (n°C26), [Adresse 7], situé [Adresse 8], [Localité 2] [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 323,01 euros et une provision sur charges mensuelle de 58,09 euros.

Par un contrat distinct du 05 décembre 2018 prenant effet le 07 décembre 2018, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a également donné à bail à Madame [Y] [J] [P] un emplacement de stationnement (n°33) situé [Adresse 8], [Localité 2] [Adresse 10] [Localité 3], pour un loyer mensuel de 10 euros.

Le 09 juillet 2025, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [Y] [J] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 30 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025, la SA [Adresse 6] a ensuite fait assigner Madame [Y] [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit des baux conclus entre les parties par l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, la condamnation à fournir en tant que de besoin son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée et sa condamnation au paiement :

— à titre provisionnel de la somme de 503,75 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— à titre provisionnel de la somme correspondant aux loyers et chargés impayés du commandement de payer jusqu’à la décision à intervenir, avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement, avec intérêts de droit,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens de Madame [Y] [J] [P] et ses valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 septembre 2025.

A l’audience du 03 février 2026, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 454,59 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. La SA [Adresse 11] PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE demande également l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. Il est précisé qu’un plan d’apurement a été mis en oeuvre depuis juillet 2025 et est respecté à ce jour.

Madame [Y] [J] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle explique avoir divorcé. Elle affirme percevoir 1.033 euros par mois de la Maison départementale des personnes handicapées. Elle dit avoir repris les paiements depuis 3 ou 4 mois. Madame [Y] [J] [P] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Par note en délibéré dûment autorisée, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fourni le justificatif de la notification à la prefecture de Haute-Garonne.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 6] justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 décembre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 décembre 2015 concernant l’appartement contient une clause résolutoire (article 6.2 Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant l’emplacement de parking, qui a été conclu le 05 décembre 2018, entre les mêmes parties, que le bail d’habitation, est une location accessoire au local principal. Ce bail prévoit qu’en cas de non-paiement et huit jours après la délivrance d’une sommation de payer, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, cette clause résolutoire n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non huit jours comme stipulé. C’est donc ce délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer également pour le garage.

Un commandement de payer visant les clauses résolutoires des deux contrats de bail et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 603,75 euros a été signifié le 09 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Y] [J] [P] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 422,52 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 27 janvier 2026 démontrant que Madame [Y] [J] [P] reste devoir la somme de 454,59 euros, mensualité de janvier 2026 comprise.

Madame [Y] [J] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 454,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [Y] [J] [P], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 9 mensualités de 50 euros chacune et d’une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [Y] [J] [P], qui exprime son souhait de rester dans le logement, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [Y] [J] [P] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LA DEMANDE DE FOURNITURE DE PIECES

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sollicite la condamnation à fournir l’avis d’imposition ainsi que l’enquête de ressources associée.

Cependant, au regard des pièces produites aux débats, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne justifie pas de l’intérêt de sa demande de sorte qu’elle sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Y] [J] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, la SA [Adresse 6] sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières de la défenderesse, actes dont elle ne justifie pas la survenue.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [Y] [J] [P] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2015 entre la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [Y] [J] [P] concernant un appartement à usage d’habitation (n°C26), [Adresse 12], Rez de chaussée, situé [Adresse 13] sont réunies à la date du 10 septembre 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 décembre 2018 entre la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [Y] [J] [P] concernant une place de stationnement située [Adresse 8], [Localité 5] sont réunies à la date du 10 septembre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [Y] [J] [P] à verser à la SA [Adresse 6] à titre provisionnel la somme de 454,59 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2026, incluant l’échéance de janvier 2026), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de condamnation à fournir l’avis d’imposition et l’enquête de ressources associée ;

AUTORISONS Madame [Y] [J] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 50 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Y] [J] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [Y] [J] [P] soit condamnée à verser à la SA [Adresse 6] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [Y] [J] [P] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [J] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,