TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00230

N° Portalis DBX4-W-B7J-UZOC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 02 Avril 2026

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLEE DU THORE, représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice

C/

[Z] [I]

[X] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 02 Avril 2026

à M^e Jean-Philippe MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 02 avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLEE DU THORE, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean-Philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [I]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [X] [M]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 29 mars 2024 prenant effet le 18 avril 2024 , la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] une maison à usage d’habitation (n°1), et une place de parking situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 372,08 euros, un loyer mensuel pour le parking de 20,06 euros, un loyer mensuel pour le jardin de 13,37 euros et une provision sur charges mensuelle de 42,23 euros.

Le 25 juin 2025, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA 3F OCCITANIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3.037,60 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 sepetmbre 2025.

A l’audience du 03 février 2026, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 709,92 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. La SA 3F OCCITANIE demande également l’octroi de délais de paiement à hauteur de 366 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 366 euros par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 mars 2024 contient une clause résolutoire (article 9.1 La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.665,28 euros a été signifié le 25 juin 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] n’ont réglé aucune somme dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 août 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 28 janvier 2026 démontrant que Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] restent devoir la somme de 709,92 euros, mensualité de janvier 2026 comprise.

Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 709,92 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 2 mensualités de 350 euros chacune et d’une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2024 entre la SA 3F OCCITANIE et Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] concernant une maison à usage d’habitation (n°1), et une place de parking situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 07 août 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 709,92 euros (décompte arrêté au 28 janvier 2026, échéance de décembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 350,00 euros chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F OCCITANIE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] soient condamnés solidairement à verser à la SA 3F OCCITANIE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [X] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa siginification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,