TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/03094

N° Portalis DBX4-W-B7J-UPX2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 30 Janvier 2026

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[U] [R] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

[Localité 8] METROPOLE

HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 30 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 19 décembre 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 13 janvier 2026 puis prorogé au 30 janvier 2026, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE,

Prit en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Madame [H] [N] (Chargée de recouvrement) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [R] [X],

demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 janvier 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [X] [U] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 280,27 euros, provision sur charges mensuelle comprise.

A compter du 1er janvier 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a appliqué un supplément de loyer de solidarité au taux maximum, à défaut de retour de l’enquête par monsieur [R] [X] [U] ainsi que de son avis d’imposition 2024.

Le 27 mars 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [X] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et faisant sommation d’avoir à retourner à [Localité 8] METROPOLE HABITAT l’enquête de supplément de loyers de solidarité 2025 accompagné de l’avis d’impôt 2024 sur les revenus 2023.

L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [R] [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3136,47 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 juin 2025.

A l’audience du 4 novembre 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [N], Chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5054,76 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié remise à étude le 12 juin 2025, Monsieur [R] [X] [U] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, celui-ci ayant été prorogé au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juin 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1218,18 euros a été signifié le 27 mars 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Toutefois, au titre des 1218,18 euros demandés en paiement étaient inclus 689,10 euros au titre du loyer de solidarité, lesquels n’étaient pas exigibles en l’absence de justification des formalités requises, à savoir notamment l’envoi d’une mise en demeure en recommandé.

Sur les 529,08 euros restant, Monsieur [R] [X] [U] n’a procédé à aucun règlement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 27 mai 2025 et Monsieur [R] [X] [U] est depuis occupant sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [R] [X] [U] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 04 novembre 2025 démontrant que Monsieur [R] [X] [U] reste devoir la somme de 5054,76 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Toutefois, il convient de soustraire les sommes comptabilisées au titre du loyer de solidarité en amont du commandement du 27 mars 2025, soit au titre des mois de janvier, février et mars 2025 (1033,65 euros), en l’absence de justificatif du respect des formalités préalable, à savoir l’exigence d’une mise en demeure en amont du prélèvement dudit loyer.

Monsieur [R] [X] [U], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4021,11 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance

Monsieur [R] [X] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 28 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 28 mai 2025 au 30 septembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [X] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, Monsieur [R] [X] [U] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 janvier 2024 entre l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Monsieur [R] [X] [U] concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 27 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [X] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [X] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [X] [U] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 4021,10 euros (décompte arrêté au 4 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [X] [U] à payer à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [X] [U] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [X] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,