N° RG 25/01271 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UHDC

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01271 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UHDC

NAC: 72C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Alexandra [Localité 16], M^e Jean IGLESIS, la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, Me [Localité 21] REGNIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], prise en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet AGESTIS, dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par M^e Jean IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

S.A.S. JOACHIME (nom commercial MEET THE MEAT KANTEEN), dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Yves REGNIER, avocat au barreau de TOULOUSE

SASU ENNEADE, enseigne “BISTRO LE REGENT”, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Alexandra BOULOC, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.P. CBF ASSOCIES pris en la personne de Maître [P] [N], en sa qualité de mandataire successoral à la succession de Madame [T] [F] [L], désigné à ces fonctions par ordonnance de référé du 21 juillet 2022, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Anne-caroline VIVEQUAIN de la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 11 décembre 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par actes de commissaire de justice du 8 juillet 2025,auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé, le SYNDICAT DE COPROPRIETE [Adresse 6] a fait assigner la S.A.S JOACHIME et la SOCIETE CBF ASSOCIES devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait de désordres affectant un immeuble sis [Adresse 10]. Elle demande en outre la condamnation de la S.A.S JOACHIME, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir, à produire les pièces suivantes : le certificat de vérification du conduit d’extraction, avec essai d’étanchéité, le plan de lutte contre les nuisibles et les caractéristiques techniques du bac à graisse utilisé et son justificatif d’entretien.

Cette procédure a été inscrite sous le RG n°25/01271.

Puis, par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2025, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé, Maître [P] [N], associé de la SOCIETE CBF ASSOCIES, administrateur judiciaire, pris en sa qualité de mandataire successoral de la succession aux droits de Madame [I] [G] [Z] divorcée [F] a fait assigner la S.A.S.U ENNEADE devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour que les opérations d’expertise lui soient rendues communes et opposables, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Cette procédure a été inscrite sous le RG n°25/01968.

Une ordonnance de jonction a été rendue le 13 novembre 2025 ordonnant la jonction de la cause inscrite sous n°RG 25/01968 du rôle avec celle inscrite sous le RG n°25/01271, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul et dernier numéro.

Suivant ses dernières conclusions, la S.A.S JOACHIME demande à titre principal de rejeter la demande d’expertise et les demandes de communication de pièces sous astreinte, sans relation avec le litige, et en tout état de cause, de surseoir à désigner un expert, du fait de la désignation amiable entre le bailleur et la S.A.S JOACHIME d’un expert afin de mettre, si nécessaire, l’extraction en conformité ; à titre subsidiaire, si l’expertise était ordonnée, de débouter le demandeur de sa demande tendant à rechercher l’origine des fissures de l’immeuble si ces derniers ne sont pas causées par l’extraction.

Suivant ses dernières conclusions, Maître [P] [N], associé de la SOCIETE CBF ASSOCIES demande à titre principal que soit désigné un technicien avec mission de :

“- se rendre sur les lieux, [Adresse 6],

— prendre connaissance de tous documents contractuels et, en particulier, le bail liant la S.A.S JOACHIME à la succession [F] [L],

— décrire le système d’extraction des fumées équipant le restaurant,

— préciser si ce système d’extraction a été autorisé par l’assemblée générale,

— rechercher si le système d’extraction est conforme à la réglementation,

— dans la négative, décrire les travaux propres à remédier aux désordres constatés,

— rechercher si des odeurs de cuisine ou de friture se répandent dans les appartements de la copropriété,

— dans l’affirmative, en rechercher l’origine et décrire l’ampleur,

— prescrire toutes mesures propres à y remédier,

— rechercher si le fonctionnement de l’extracteur est à l’origine des fissures décrites dans les constats d’huissiers produits,

— proposer une approche du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires et par chaque copropriétaire affecté par les désordres,

— donner au tribunal tous les éléments permettant de l’éclairer en son délibéré.”

Maître [P] [N], associé de la SOCIETE CBF ASSOCIES ne s’oppose pas, à titre subsidiaire, à l’expertise, en faisant valoir les protestations et réserves d’usage mais demande alors le débouté du syndicat de sa demande tendant à rechercher l’origine des fissures de l’immeuble si ces dernières ne sont pas causées par le système d’extraction.

Suivant ses dernières conclusions, la S.A.S.U ENNEADE fait connaître qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise, en faisant valoir les protestations et réserves d’usage. Elle sollicite le débouté du SYNDICAT DE COPROPRIETE [Adresse 6] de sa demande de mission relative à la recherche de l’origine des fissures si ces dernières ne provenaient pas du système d’extraction.

Suivant ses dernières conclusions, le SYNDICAT DE COPROPRIETE [Adresse 6] maintient ses demandes initiales et en outre demande la condamnation de la S.A.S JOACHIME au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI, LE JUGE,

* Sur la demande d’expertise judiciaire

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, la succession de Madame [I] [G] [Z] divorcée [F], représentée par la SOCIETE CBF ASSOCIES en qualité de mandataire successoral, est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété du [Adresse 9].

En tant que bailleur, il loue des locaux à la S.A.S.U ENNEADE et à la S.A.S JOACHIME qui exploitent toutes les deux ces locaux dans une activité de restauration.

Les pièces produites aux débats (notamment le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 avril 2023 et le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 2 avril 2025) rendent vraisemblables les désordres allégués par le demandeur principal, tels qu’au sein de l’appartement du premier étage, au niveau de la salle de bain, la présence d’une fissuration verticale sur la crédence, dans le bureau, la présence d’une fissuration de la cloison autour du placard, l’existence d’une fissure sur toute la hauteur de la paroi et d’une largeur d’un à deux milimètres et une odeur de cuisson régnant dans les deux pièces et au sein de l’appartement du second étage, dans la cuisine, la présence d’une odeur de cuisson mais également la présence de fissurations verticales et horizontales et des traces jaunâtres sous la fissuration horizontale.

Selon les conclusions du demandeur, les appartements dans lesquels sont relevés plusieurs désordres contiennent une colonne dans laquelle se situe les conduits de cheminée qui ont fait l’objet de l’installation du système d’extraction de fumées.

Dans la mesure où, les désordres consistent notamment en des odeurs de cuisson, il apparaît justifié que les opérations d’expertise soient rendues au contradictoire de la S.A.S.U ENNEADE, société exploitant également une activité de restauration au sein de la copropriété et ayant déjà été condamnée par un jugement du Tribunal judiciaire de Toulouse en date du 4 novembre 2024 pour des nuisances sonores et olfactives.

L’ensemble de ces éléments, conforte l’existence d’un motif légitime pour ordonner l’expertise judiciaire, au contradictoire de la S.A.S JOACHIME, la SOCIETE CBF ASSOCIES et de la S.A.S.U ENNEADE, aux fins de déterminer, notamment, les causes des désordres, les travaux de reprise, les responsabilités encourues et les potentiels préjudices subis.

* Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Au titre de l’article 11 du code de procédure civile, si une partie détient un élément de preuve le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte.

En l’espèce, le SYNDICAT DE COPROPRIETE [Adresse 6] demande la condamnation de la S.A.S JOACHIME, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir, à produire les pièces suivantes : le certificat de vérification du conduit d’extraction, avec essai d’étanchéité, le plan de lutte contre les nuisibles et les caractéristiques techniques du bac à graisse utilisé et son justificatif d’entretien.

Tout d’abord, le demandeur ne verse aux débats aucune pièce justifiant la nécessité pour la défenderesse de communiquer un plan de lutte contre les nuisibles.

En outre, en l’état des constatations, le demandeur ne justifie pas de la nécessité et de la proportionnalité de l’astreinte, ni de la rétention volontaire des documents visés par la défenderesse, cette dernière versant aux débats un certificat de conformité en date du 23 décembre 2022, un rapport de constatation du 27 avril 2023 et un compte-rendu d’un test fumigène en date du 14 mai 2024 . Dès lors, la demande d’astreinte est prématurée. Par ailleurs, l’expert pourra, durant les opérations d’expertise, se faire communiquer toutes pièces

qu’il juge utile.

* Sur les autres demandes

La mission de l’expert sera libellée comme suit dans le dispositif, en tenant compte de la mission proposée par le demandeur, ainsi que des demandes d’extension formées par les parties, à l’exception de toute question orientée ou juridique.

Les dépens seront partagés par moitié entre les demandeurs, le SYNDICAT DE COPROPRIETE [Adresse 6] et la SOCIETE CBF ASSOCIES, dans la mesure où il appartient à la partie qui procède à une demande d’expertise judiciaire ou à un appel en cause d’en assumer la charge dans un premier temps.

Toute demande, fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, est prématurée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Carole Louis, vice-présidente du Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 11 du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme ils en aviseront,

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties comparantes ou concluantes de leurs protestations et réserves,

Ordonnons en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

Ordonnons une expertise et commettons en qualité d’expert :

[V] [X]

KALITEC GENIE CLIMATIQUE [Adresse 11]

[Localité 12]

Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX03]

Port. : 06.33.26.08.97 Mèl : [Courriel 19]

ou en cas d’indisponibilité

[B] [D]

[Adresse 14]

[Localité 13]

Tél : [XXXXXXXX02]

Port. : 06.73.98.70.62 Mèl : [Courriel 20]

Avec mission de :

— visiter les lieux, sis [Adresse 10], en présence de toutes parties intéressées,

— procéder à l’audition de tout sachant,

— prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

— vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— décrire l’immeuble,

— dire si l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

— dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

— dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

— décrire le système d’extraction des fumées équipant le restaurant,

— rechercher si le système d’extraction est conforme à la réglementation et dans la négative, décrire les travaux propres à remédier aux désordres constatés,

— dire si des odeurs de cuisine ou de friture se répandent dans les appartements de la copropriété et dans l’affirmative, en rechercher l’origine et décrire l’ampleur,

— prescrire toutes mesures propres à y remédier,

— dire si le fonctionnement de l’extracteur est à l’origine des fissures décrites dans les constats d’huissiers produits et dans la négative, en donner les causes,

— dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté,

— rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues,

— indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ou malfaçons, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

— préciser si après exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— en numérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— en donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— en présentant les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 17]).

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement.

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons au demandeur, le SYNDICAT DE COPROPRIETE [Adresse 6], de consigner à la régie du tribunal une somme de 3.000,00 € dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX018]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées”.

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties.

Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation.

Déboutons les parties de toute demande sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons les demandeurs, le SYNDICAT DE COPROPRIETE [Adresse 6] et la SOCIETE CBF ASSOCIES en sa qualité de mandataire successoral à la succession de Madame [T] [F] [L], au paiement des entiers dépens.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,