Ordonnance de référé du 27 Juin 2025 – N° RG 25/00112 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FIQW Page sur

Ordonnance du :

27 Juin 2025

N°Minute : 25/00271

AFFAIRE :

S.A. SOCIETE COMMUNALE DE SAINT-MARTIN immatriculée au RCS de BASSE-TERRE sous le n° 333 361 111

C/

[S] [F]

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCAT :

M^e Michel PRADINES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

3ème CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 Juin 2025

N° RG 25/00112 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FIQW

Nous, Sabine CRABOT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assistée Sandra PEROVAL, Greffière lors des débats, et de Lydia CONVERTY, Greffière lors du prononcé,

DEMANDERESSE :

S.A. SOCIETE COMMUNALE DE SAINT-MARTIN en abrégé SEMSAMAR, société d’Economie Mixte au capital de 76 500 000,00€, immatriculée au RCS de BASSE-TERRE sous le n° 333 361 111, dont le siège social est sis immeuble du Port – Marigot – 97150 SAINT-MARTIN, prise en la personne de son Président Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Michel PRADINES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [F], entrepreneur individuel immatriculé au RCS sous le n° 443 387 139, demeurant 201 résidence Les Palmiers avenue Nelson MANDELA – 97134 SAINT-LOUIS DE MARIE-GALANTE

Non comparant, ni représentée,

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 16 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 27 Juin 2025

Ordonnance rendue le 27 Juin 2025

***

EXPOSE DU LITIGE,

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2021, la Sem Société communale de Saint-Martin (ci-après SEMSAMAR) a donné à bail à usage commercial M. [F] [S] un local d’une surface totale de 124 m², sis n°201 Résidence Les Palmiers – Bas de la Source à Saint-Louis de Marie Galante (97134), moyennant un loyer initial mensuel de 1.278,13 € TTC, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2021, le contrat stipulant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payement d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement de payer demeuré sans effet, il sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, la SEMSAMAR a fait délivrer au preneur un commandement de payer pour la somme de 12 021,84 € au titre des loyers échus au 3 janvier 2025, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la SEMSAMAR a fait assigner M. [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, aux fins de voir :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location du 26 avril 2021 à la date du 27 février 2025;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de M. [F] [S] tant de corps que de biens ainsi que tous occupants de son chef du local commercial sis 201 Résidence Les Palmiers – Bas de la Source – 97134 Saint-Louis de Marie Galante et ce dès la signification de l’ordonnance à intervenir et, si besoin est, avec le concours de la force publique en application des dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner M. [F] [S] à payer à la SEMSAMAR à titre provisionnel :

la somme de 12 875,88 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 mars 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;la somme de 1 216,07 euros à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges et ce à compter du 1er avril 2025 jusqu’à l’entière libération des lieux ;- Attribuer le dépôt de garantie, soit la somme de 2 356 euros à la SEMSAMAR conformément aux clauses du bail ;

— Rejeter toute demande d’octroi de délai de paiement de M. [F] [S] ;

— Condamner M. [F] [S] à payer à la SEMSAMAR la somme de 2 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [F] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût des commandements de payer des loyers visant la clause résolutoire ainsi que de la première assignation.

Elle expose que le preneur étant défaillant dans le versement des loyers et n’ayant pas respecté les termes du protocole transactionnel intervenu entre les parties suite à une précédente instance, elle a été contrainte de lui faire délivrer un nouveau commandement de payer demeuré infructueux. Dès lors, elle s’estime bien fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et les conséquences qui en découlent.

L’affaire a été évoquée à l’audience de référés du 16 mai 2025 à laquelle la SEMSAMAR a maintenu ses demandes, se référant à ses écritures, et déposé son dossier de plaidoirie.

Régulièrement assigné par acte remis à étude en application de l’article 658 du code de procédure civile, M. [F] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures de la requérante pour un exposé plus exhaustif des moyens invoqués au soutien de ses demandes.

La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025, par mise à disposition au greffe, le conseil de la SEMSAMAR régulièrement avisé.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la non comparution du défendeur

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le mérite de la demande dans la mesure où le juge estime sa saisine régulière et qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis la délivrance de l’assignation pour lui permettre de préparer sa défense, ce qui est le cas en l’espèce.

Il y a donc lieu de statuer sur les demandes de la requérante.

Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En application de l’article 835 du code de procédure civile, « le juge de référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire, en son article 8, laquelle stipule qu'« A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, de charges, ou de tout accessoire, ou plus généralement de toute somme due par le preneur et un mois après un commandement de payer ou mise en demeure par acte extra judiciaire contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause, demeuré sans effet pendant ce délai, le bail est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de le demander en justice.

Si le preneur refuse d’évacuer les lieux, son expulsion résulte d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble […] ».

En l’espèce, à l’appui de sa demande, la SEMSAMAR produit notamment :

— Le bail commercial du 26 avril 2021,

— Une attestation d’immatriculation au registre national des entreprises,

— Le commandement de payer du 5 mars 2024 délivré au preneur,

— Un protocole transactionnel signé par M. [F] le 22 octobre 2024 et par le représentant de la SEMSAMAR le 12 novembre 2024,

— Le second commandement de payer du 27 janvier 2025 délivré au preneur,

— Un décompte des sommes dues arrêté au 6 mars 2025 faisant état d’une créance de 12 875,88 €.

Il ressort des pièces produites et des explications fournies par la requérante que M. [F] est manifestement défaillant dans le règlement de ses loyers.

Les parties avaient convenu d’un protocole d’accord transactionnel aux termes d’une première procédure engagée en référé, un moratoire ayant été octroyé à M. [F] pour apurer sa dette locative. Néanmoins, eu égard au non-respect de cet échéancier, un second commandement de payer lui a été délivré le 27 janvier 2025 lequel mentionne la clause résolutoire stipulée au bail et le délai d’un mois lui étant donné aux fins de régularisation, ainsi que l’intention de la bailleresse de se prévaloir de l’acquisition de la résiliation du bail à défaut de payement.

Il est manifeste que ce commandement est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, la preuve contraire n’étant pas rapportée.

Compte tenu des manquements du preneur, il y a lieu de constater que conformément aux stipulations du bail commercial, la clause résolutoire a joué, entrainant l’acquisition de celle-ci au bénéfice de la bailleresse à effet du 28 février 2025. Il convient, en conséquence de faire droit à la demande d’expulsion de M. [F], ainsi que de tous occupants de son chef.

Sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation sollicitées

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au terme de l’article 1728 du Code civil, le locataire est obligé de payer le prix du bail soit les loyers et charges aux termes convenus.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, au regard du contrat de bail produit et du décompte, non contesté, la créance de loyers n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 12 875,88 € selon décompte arrêté au 6 mars 2025 produit, loyer de mars inclus.

M. [F], qui ne rapporte pas la preuve du règlement intégral des loyers et indemnités dues, sera en conséquence condamné à payer cette somme à titre provisionnel à la SEMSAMAR, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, tel que sollicité.

Par ailleurs, eu égard à l’acquisition de la clause résolutoire, la SEMSAMAR est en droit de prétendre, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges, taxes et accessoires.

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Compte tenu de la présence actuelle de M. [F] dans les lieux, il convient de le condamner au payement de la somme provisionnelle mensuelle de 1 216,07 € à la requérante, et ce à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Selon l’article 1231-5 du code civil « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent».

Il résulte de l’article 3.7.2 du contrat de bail « qu’ en cas de résiliation du bail par suite d’inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt de garantie reste acquis au bailleur au titre des premiers dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres ».

Selon le bail, la somme de 2 356 € a été versée par le preneur à la bailleresse au titre du dépôt de garantie (art.3.3 du bail).

En l’espèce, la clause relative au dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, reste susceptible de modération par le seul juge du fond.

Dès lors, il échet de dire n’y avoir lieu à référé, la requérante étant invitée à mieux se pourvoir de ce chef.

Sur la demande de rejet des délais de paiement

Le défendeur, non comparant, n’ayant pas formulé de demande de moratoire, il demande de rejet de celui-ci formée par la SEMSAMAR est sans objet.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] qui succombe sera condamné aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer délivré le 27 janvier 2025 à l’exclusion du premier commandement et de l’assignation délivrée en 2024, afférents à une procédure distincte.

Nonobstant la solution du litige, pour des considérations d’équité tenant à la situation économique respective des parties, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé enfin que la présente ordonnance est exécutoire par provision de droit.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et rendue publiquement, par mise à disposition au greffe :

CONSTATONS la résiliation, à la date du 28 février 2025, du bail commercial liant la Sem Société communale de Saint-Martin à M. [S] [F] portant sur les locaux sis n°201 Résidence Les Palmiers – Bas de la Source à Saint-Louis de Marie Galante (97134), par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [S] [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [S] [F] à payer à la Sem Société communale de Saint-Martin la somme provisionnelle de 12 875,88 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 6 mars 2025, et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 ;

CONDAMNONS M. [S] [F] à payer à la Sem Société communale de Saint-Martin, à compter du 1er avril 2025, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 1 216,07 €, majorée des charges justifiées, et ce jusqu’à libération totale des lieux et remise des clefs ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande afférente au dépôt de garantie ;

INVITONS la Sem Société communale de Saint-Martin à mieux se pourvoir de ce chef ;

DISONS sans objet la demande de rejet des délais de payement ;

CONDAMNONS M. [S] [F] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 27 janvier 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE