TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03948 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UWX6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 20 Mars 2026

,

[U], [W], [X] épouse, [O]

C/

,

[M], [H],

[V], [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Me, [Localité 2]-REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme, [U], [W], [X] épouse, [O], demeurant, [Adresse 4]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme, [M], [H], demeurant, [Adresse 5]

comparante en personne

M., [V], [D], demeurant, [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 15 janvier 2024 signé électroniquement, Mme, [U], [W], [X] épouse, [O], par l 'intermédiaire de son mandataire la SAS AFEDIM GESTION, a donné à bail à M., [V], [D] et Mme, [M], [R] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6], avec parkings extérieurs n°L3 et L35, pour un loyer mensuel de 700 € et 60 € de provision sur charges.

M., [V], [D] a donné congé du logement le 15 avril 2025, reçu par la SAS AFEDIM GESTION le 22 avril 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme, [U], [W], [X] épouse, [O] a fait signifier à Mme, [M], [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 juillet 2025 pour un montant de 2.070,81 € en principal et à M., [V], [D] une sommation de payer ladite somme.

Mme, [U], [W], [X] épouse, [O] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er août 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 02 décembre 2025, Mme, [U], [W], [X] épouse, [O] a ensuite fait assigner M., [V], [D] et Mme, [M], [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de Mme, [M], [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique;

— et de les condamner solidairement titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3.860,16 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 décembre 2025.

A l’audience du 16 janvier 2026, Mme, [U], [W], [X] épouse, [O], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et précise que la dette locative actualisée s’élève à la somme de 3.530,43 euros au 13 janvier 2026. Elle demande la condamnation solidaire en paiement de Mme, [U], [W], [X] épouse, [O] et

M., [V], [D] pour la somme de 3071,89 euros et pour le surplus la condamnation en paiement de Mme, [U], [W], [X] épouse, [O] seule, compte tenu du congé délivré par le locataire avec effet au 22 mai 2025, le logement étant situé en zone tendu et le préavis étant ainsi d’un mois, et du fait qu’il reste solidaire de la dette locative six mois après la date d’effet du congé, soit jusqu’au 22 novembre 2025. elle s’oppose aux demandes reconventionnelles formées par Mme, [H] et sollicite de produire en délibéré autorisé un décompte actualisé, cette dernière invoquant un règlement de 600 euros réalisé récemment, lequel ne peut dès lors apparaitre sur le décompte produit aux débats.

Mme, [M], [H] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative en son principe mais invoque un dernier règlement non pris en compte pour un montant de 600 euros. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle précise que, si

M., [V], [D] a donné congé du logement, il réside à nouveau avec elle et qu’il avait connaissance de la date d’audience. Elle expose exercer un emploi en CDI, en période d’essai, qui va lui procurer un revenu de 1400 à 1500 euros par mois, que son compagnon exerce un emploi de cariste en CDI qui lui procure un revenu de 1600/1700 euros par mois et qu’ils ont un enfant de 18 mois.

Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié selon procès-verbal de recherches infructueuses le 02 décembre 2025, M., [V], [D] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe. En délibéré autorisé, et par mail du 22 janvier 2026, avec Mme, [H] en copie, le conseil de Mme, [U], [W], [X] épouse, [O] a fait parvenir un décompte actualisé prenant en compte le versement invoqué par la défenderesse.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu à effet au 15 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article VIII-Clause Résolutoire ) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de six semaines pour régler a été signifié le 31 juillet 2025 pour la somme en principal de 2.070,81 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme, [U], [W], [X] épouse, [O] produit en délibéré autorisé un décompte démontrant que la dette locative à la somme de 2.930,43 € à la date du 16 janvier 2026, incluant la mensualité de janvier 2026 et étant pris en compte le versement invoqué par la défenderesse à l’audience.

Mme, [M], [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

S’agissant de M., [V], [D], il ressort des éléments produits et des débats qu’il a donné congé le 15 avril 2025, lequel a été reçu par le mandataire de la bailleresse le 22 avril 2025.

Les articles 15 et 17 de la loi du 06 juillet 1989 prévoient que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois mais que le délai est d’un mois en zone tendue. Ainsi le préavis donné par M., [D] a pris effet à compter du 22 mai 2025.

Néanmoins, en application de l’article 8-1 VI. de ladite loi, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Dès lors M., [V], [D] reste solidairement tenu, en application de la clause de solidarité du contrat (article VII), rappelant les termes de la loi, avec Mme, [M], [H] de la dette locative jusqu’au 22 novembre 2025. Or il ressort du décompte locatif produit qu’à cette date la dette s’élevait à la somme de 3.071,89 euros, soit une somme supérieure au décompte actualisé.

M., [V], [D], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M., [V], [D] et Mme, [M], [H] seront donc condamnés solidairement à payer à Mme, [U], [W], [X] épouse, [O] cette somme de 2.930,43 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.070,81 € à compter de la date du commandement de payer (31 juillet 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard des ressources déclarées de Mme, [M], [H] démontrant qu’elle est en mesure de régler la dette locative selon les modalités demandées, ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant en janvier 2026, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 200 €, soit 15 mensualités de 200 € et une 16ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, la demande de Mme, [M], [H] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Mme, [M], [H], et celle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme, [M], [H] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M., [V], [D] et Mme, [M], [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme, [U], [W], [X] épouse, [O], M., [V], [D] et Mme, [M], [H] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 15 janvier 2024 entre Mme, [U], [W], [X] épouse, [O] et M., [V], [D] et Mme, [M], [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6], avec parkings extérieurs n°L3 et L35 sont réunies à la date du 12 septembre 2025;

CONDAMNONS solidairement M., [V], [D] et Mme, [M], [H] à payer à Mme, [U], [W], [X] épouse, [O] à titre provisionnel la somme de 2.930,43 € (décompte arrêté au 16 janvier 2026, incluant l’échéance de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025 sur la somme de 2.070,81 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Mme, [M], [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 200 € chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M., [V], [D] et Mme, [M], [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme, [U], [W], [X] épouse, [O] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme, [M], [H] soit condamnée à payer à Mme, [U], [W], [X] épouse, [O] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNONS in solidum M., [V], [D] et Mme, [M], [H] à payer à Mme, [U], [W], [X] épouse, [O] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M., [V], [D] et Mme, [M], [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente