Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 3 février 2026, n° 25/03926

TJ Toulouse 3 février 2026

Arguments

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Accepté
Irrecevabilité de la demande en raison de l'absence de mise en demeure
Le tribunal a jugé que la mise en demeure n'était pas valable, car elle n'avait pas été adressée personnellement à Madame [O] [L] et ne respectait pas les exigences légales.
Rejeté
Caractère abusif de la procédure engagée par le syndicat
Le tribunal a estimé qu'il n'était pas prouvé que le syndicat avait agi avec une intention dilatoire ou malveillante, et a donc rejeté la demande de dommages-intérêts.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
Le tribunal a condamné le syndicat aux dépens, considérant qu'il était la partie perdante dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 3 févr. 2026, n° 25/03926
Numéro(s) :	25/03926
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Victoire CHAZEAUMathilde SOLIGNAC
Cabinet(s) :	QUATORZE
Parties :	son syndic en exercice, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [ Adresse 3 ] SISE [ Adresse 3 ]

Texte intégral

N° RG 25/03926 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UNAQ

MINUTE N° : 26/

DOSSIER N° : N° RG 25/03926 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UNAQ

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à l’AARPI QUATORZE

à M^e Marie-Victoire CHAZEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 3] SISE [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL AGESTIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [O] [H] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 06 Janvier 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [L] est propriétaire d’un appartement au sein de la [Adresse 3], située [Adresse 3]. Cette résidence est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SARL AGESTIS est le syndic en exercice.

Par exploit de commissaire de justice en date du 04 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL AGESTIS, a assigné Madame [O] [L] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 06 janvier 2026.

Dans ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL AGESTIS, sollicite de :

Déclarer recevables les demandes du syndicat des copropriétaires au regard de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;Débouter Madame [O] [L] de sa demande de jonction entre les instances enregistrées sous les numéros RG 25/03926 et RG 24/01663 ;Débouter Madame [O] [L] de sa demande de sursis à statuer ;Condamner Madame [O] [L] au paiement de la somme de 4 767,75 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû à la date du 2 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 24 juin 2024 ;Débouter Madame [O] [L] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive ;Débouter Madame [O] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [O] [L] aux entiers dépens ;Dire et juger que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure du 6 juin 2022 pour le recouvrement de la créance seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

De son côté, Madame [O] [L] sollicite :

À titre principal, in limine litis :

Déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] ;À titre subsidiaire :

Ordonner la jonction entre les instances enregistrées sous les numéros RG 25/03926 et RG 24/01663 en raison de leur lien étroit ;À titre infiniment subsidiaire :

Ordonner la suspension de l’instance RG 25/03926 dans l’attente du jugement à intervenir dans l’affaire RG 24/01663 ;Ordonner la compensation entre les condamnations à intervenir ;En tout état de cause :

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à payer à Madame [Z], épouse [L], la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à payer à Madame [Z], épouse [L], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur l’irrecevabilité de la demande formée selon la procédure accélérée au fond

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

[…] »

La Cour de cassation a précisé que la mise en demeure prévue par ce dernier texte doit « indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées », et qu’en l’absence d’un tel détail, ou en cas de régularisation du copropriétaire dans le délai de trente jours, la demande est irrecevable, cette mise en demeure constituant « le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance » (Civ. 3e, avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007, publié).

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile :

« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir […] ».

Il résulte de la combinaison de ces textes et de la jurisprudence que la procédure accélérée au fond engagée par un syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est recevable que si le copropriétaire a été préalablement et valablement mis en demeure de payer ses charges.

Cette mise en demeure doit non seulement satisfaire aux conditions prévues par les articles 1344 et suivants du code civil, mais également respecter des conditions de fond strictes, à défaut de quoi la procédure serait irrecevable.

En outre, le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à engager une telle procédure lorsque le copropriétaire a régularisé sa situation dans le délai de trente jours suivant la réception de la mise en demeure.

En l’espèce, il ressort des écritures et des pièces versées aux débats que Madame [O] [L] est effectivement débitrice de charges de copropriété, celle-ci reconnaissant le principe de la dette, bien qu’elle en conteste le quantum.

Le syndicat des copropriétaires soutient avoir mis en demeure Madame [O] [L] de payer ses charges.

Or, la seule pièce produite à ce titre consiste en un courrier officiel entre avocats, adressé par le conseil du syndicat au conseil de Madame [O] [L].

Un tel courrier ne saurait valoir, en lui-même, mise en demeure adressée personnellement au copropriétaire, ni permettre d’établir que Madame [O] [L] aurait elle-même été destinataire d’une mise en demeure de payer ses charges.

En outre, ce courrier, correspondant à la pièce n°4 du demandeur, ne permet pas d’identifier le mode de transmission utilisé, de sorte qu’il est impossible d’en déterminer la date de réception par la défenderesse.

Or, la date de réception de la mise en demeure est un élément essentiel, dès lors qu’elle fait courir le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, quand bien même ce courrier serait considéré comme valant mise en demeure, ce que la juridiction ne saurait retenir, le syndicat des copropriétaires est dans l’incapacité d’établir la date à laquelle Madame [O] [L] en aurait pris connaissance.

Par ailleurs, ce courrier ne satisfait pas non plus aux exigences de l’article 1344 précité en ce que l’ « interpellation suffisante » n’est pas caractérisée, ni des principes dégagés par la Cour de cassation, dès lors qu’il ne précise pas « la nature et le montant des provisions réclamées », au sens de la jurisprudence précitée.

À cet égard, la portée de l’avis rendu par la Cour de cassation le 12 décembre 2024 ne saurait être écartée, celui-ci ayant été largement publié et venant préciser de manière claire et univoque les conditions d’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, à supposer même que la juridiction retienne que Madame [O] [L] aurait reçu une mise en demeure le 24 juin 2024, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, il ressort des pièces produites par la défenderesse qu’elle a procédé à un virement le 02 juillet 2024, soit dans le délai de trente jours, ce qui caractérise une régularisation dans le délai légal.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires n’était en tout état de cause pas recevable à engager une procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit que Madame [O] [L] n’a pas été valablement mise en demeure au sens de ce texte et de la jurisprudence, de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires doit être déclarée irrecevable.

* Sur l’absence de nécessité de statuer sur les demandes subsidiaires

Dès lors que la demande principale de Madame [O] [L] tendant à voir déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires a été accueillie, il n’y a pas lieu de statuer sur ses demandes subsidiaires.

* Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Madame [O] [L] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.000,00€ à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, estimant que la procédure engagée à son encontre serait abusive.

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile :

« Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Il résulte de ce texte que la sanction spécifique qu’il prévoit est une amende civile, laquelle est versée au Trésor public, et non à la partie adverse.

En outre, l’allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive suppose la caractérisation d’une faute dans l’exercice du droit d’agir, distincte de la seule circonstance que l’action soit rejetée ou déclarée irrecevable.

En l’espèce, si la demande du syndicat des copropriétaires est déclarée irrecevable, il n’est pas établi pour autant que celui-ci aurait agi avec une intention dilatoire ou malveillante, ni qu’il aurait commis une faute caractérisée dans l’exercice de son droit d’ester en justice.

Dans ces conditions, la demande de Madame [O] [L] tendant à l’allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL AGESTIS, partie succombante à l’instance, supportera la charge des dépens, lesquels comprennent notamment les frais de commissaire de justice.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Si l’équité aurait commandé de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL AGESTIS, à payer à Madame [O] [L] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il n’en demeure pas moins que l’origine du litige provient du solde locatif débiteur créé par celle-ci.

Même si cette dernière a dû exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense dans le cadre d’une procédure accélérée au fond engagée à tort contre elle, l’équité ne commande néanmoins pas de faire application de ce texte.

PAR CES MOTIFS,

Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], située [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL AGESTIS, fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, formée à l’encontre de Madame [O] [L] ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de Madame [O] [L] ;

REJETTE la demande de Madame [O] [L] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive ;

REJETTE la demande de Madame [O] [L] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], située [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL AGESTIS, aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

DISPENSE Madame [O] [L] de toute contribution collective au paiement de ces dépens ;

REJETTE au surplus les autres demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], située [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL AGESTIS ;

REJETTE toutes autres ou surplus de demandes des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 03 février 2026.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,