TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/11338 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXVLN

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Septembre 2022

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 14 mai 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CABINET BAP

[Adresse 4]

[Localité 11]

représenté par Maître Anne-Marie MASSON de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R91

DEFENDERESSES

S.C.I. LA HARPE

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Sandra OHANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1050, avocat postulant, et par Maître Rafia BOUGHAMI, avocat au barreau de Lyon, avocat plaidant

S.A.S. SOCCA

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Isabelle PRIGENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0600

S.A.S. BDR & ASSOCIES, ès qualité de mandataire judiciaire de la société SOCCA, nommée à cette fonction par jugement rendu le 5 janvier 2021 par le Tribunal de Commerce de PARIS

[Adresse 2]

[Localité 7]

non représentée

S.E.L.A.R.L. P2G, ès qualité de commissaire à l’exécution du plan, nommée à cette fonction par jugement rendu le 5 août 2022 par le Tribunal de Commerce de PARIS

[Adresse 5]

[Localité 10]

non représentée

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Elyda MEY, Juge,

assistée de Madame Justine EDIN, Greffère.

DEBATS

A l’audience du 18 mars 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 14 mai 2024.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe

Réputée contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI La Harpe est propriétaire depuis 2021 de locaux commerciaux, à savoir les lots n°1, 2 et 18 dans l’immeuble sis [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ces lots ont été mis à bail à la SAS Socca depuis 2004 qui y exploite une activité de restauration.

Par jugement du 5 janvier 2021, la société Socca a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire avec désignation de la SCP BDR et Associés en qualité de mandataire judiciaire.

Reprochant à la société Socca des nuisances du fait de son activité et d’avoir effectué des travaux de cuisine sans autorisation, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise et de cesser les travaux en cours. Par ordonnance du 18 septembre 2019, M. [N] était désigné en qualité d’expert judiciaire lequel a déposé son rapport le 15 avril 2022.

Par acte des 8, 13 et 14 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI la Harpe, la société Socca, la SAS BDR & Associés et la SELARL P2G en qualité de commissaire à l’exécution du plan aux fins essentielles d’obtenir l’interdiction de restauration de la société Socca, la remise des lieux dans leur état antérieur, la résiliation judiciaire du bail entre la SCI la Harpe et société Socca et le paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions d’incident du 29 septembre 2023, la SCI la Harpe a saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 6 mars 2024, la SCI la Harpe demande au juge de la mise en état de :

“Vu les articles 11,780 et 789 du code de procédure civile,

Ordonner l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires comme n’ayant pas qualité pour agir,

Ordonner une mesure d’expertise judiciaire confié à tel expert judiciaire qu’il plaira avec mission habituelle en la matière et notamment :

— Se rendre sur les lieux après y avoir convoqué l’ensemble des parties;

— Décrire les travaux de reprise effectués par la société Socca

— Dire si les travaux sont conformes aux préconisations de l’expert M. [N],

A titre subsidiaire,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial,

Ordonner l’expulsion de la SARL Socca et celle de tous occupants de son chef des lieux loués et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à restitution des clés,

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires et la société Socca au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.”

Par conclusions en réponse sur incident notifiées par voie électronique le 30 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge de la mise en état de :

“Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat et particulièrement le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [N] ;

— DECLARER la SCI LA HARPE mal fondée en son incident ;

— DEBOUTER la SCI LA HARPE de toutes ses demandes ;

— CONDAMNER la SCI LA HARPE à verser la somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son Syndic le CABINET BAP, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI LA HARPE aux entiers dépens du présent incident, dont distraction sera ordonnée au bénéfice de Maître MASSON.”

Pour sa part, la société Socca, par conclusions en défense sur incident notifiées par voie électronique le 15 mars 2024, demande de :

“Vu l’article 789 du code de procédure civile,

Vu l’article L. 145-41 du code du commerce,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées aux débats,

À titre principal :

— SE DÉCLARER INCOMPÉTENT pour connaître d’une demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— DÉBOUTER la SCI LA HARPE de sa demandes relative à l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ses conséquences,

À titre infiniment subsidiaire :

— ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail,

En tout état de cause,

— DÉBOUTER la SCI LA HARPE de l’intégralité de ses demandes,

— CONDAMNER toute partie succombante à payer à la SAS SOCCA la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER toute partie succombante aux dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle PRIGENT, Avocat, sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.”

La SAS BDR & associés et la SELARL P2G n’ont pas conclu.

L’affaire, appelée à l’audience d’incident du 18 mars 2024, a été mise en délibéré au 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 789 du code de procédure civile, prévoit pour sa part que :

«  lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. "

De plus, l’article 31 du même code prévoit que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Enfin, aux termes de son article 32, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Dans ce cadre le syndicat des copropriétaires a qualité à agir que si le préjudice présente un caractère collectif. A titre d’exemple : pour des nuisances olfactives et sonores subies par l’ensemble de la copropriété provenant de l’activité d’un restaurant (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 4 décembre 2019, n°17/04766), pour des troubles causés à l’ensemble des lots par les nuisances sonores d’un atelier de mécanique exploité par un locataire (Cass, 3e civ., 26 janvier 2010, n°80-21.438).

Au soutien de sa fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires, la SCI La Harpe affirme que :

— la demande du syndicat des copropriétaires vise à solliciter le changement de destination d’une partie privative alors que le règlement de copropriété autorise l’exploitation d’une activité de restauration ;

— seul le copropriétaire a qualité pour solliciter le changement de destination de son lot.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en soutenant que :

— la SCI Harpe est responsable des troubles causés par son locataire sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le syndicat peut agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et aux fins de voir respecter le règlement de copropriété ;

— si le règlement de copropriété autorise les activités commerciales, ces dernières ne doivent pas troubler la tranquillité des copropriétaires ; or le restaurant de la société Socca génère de graves nuisances et porte atteinte à la sécurité et à la tranquillité de l’immeuble eu égard au risque grave d’incendie constaté par l’expert ;

— il a qualité à agir afin de solliciter la réparation d’un dommage collectif même s’il trouve son siège dans des parties privatives ;

— la transformation de la remise en cuisine professionnelle est contraire au règlement de copropriété ;

— en outre, la cour partie commune a été annexée par les défenderesses ce qui justifie de sa qualité à agir ;

— l’assemblée générale ayant autorisé le syndic à ester en justice à l’encontre des défenderesses n’a pas été contestée et est définitive.

Sur ce,

Le règlement de copropriété stipule, page 22, que chacun des propriétaires aura le droit de jouir et de disposer de ses parties privatives à condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux, de ne rien faire qui puisse compromettre la bonne tenue, l’aspect extérieur ou la solidité de la maison. En outre, ce même règlement indique que l’usage de la cour est réservé à l’occupant de la boutique au rez de chaussée. Enfin, aucune restriction n’est précisée s’agissant de l’activité commerciale de la boutique.

Il ne ressort pas des conclusions du syndicat des copropriétaires que ce dernier sollicite le changement de destination des parties privatives de la SCI La Harpe mais seulement l’arrêt de l’activité de restauration telle qu’exercée par sa locataire, la société Socca, en alléguant de non conformités et de nuisances lesquelles seraient prohibées par le règlement de copropriété.

Il n’est pas contesté que le lot de la SCI La Harpe se situe dans l’immeuble de ce syndicat des copropriétaires de sorte que sans préjuger des nuisances alléguées qui relèvent d’un examen au fond, il y a lieu de constater que le syndicat des copropriétaires justifie d’une qualité à agir sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l’objet du syndicat de copropriété est la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Par conséquent, la qualité à agir du syndicat des copropriétaires est démontrée dès lors qu’il forme une demande de libération de la cour commune.

Enfin, il convient de rappeler que les troubles de jouissance causés par un locataire aux copropriétaires engagent la responsabilité du copropriétaire bailleur, en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que le syndicat des copropriétaires a bien justifié d’un intérêt à agir pour le surplus de ses demandes de condamnations in solidum formées à l’encontre de la SCI La Harpe et la société Socca lesquels relèvent en tout état de cause d’un examen au fond.

Sur la demande d’expertise

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que :

«  Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] 5°Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ".

La SCI La Harpe sollicite la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise en faisant valoir qu’elle n’a pas sollicité ni autorisé les travaux effectués par la société Socca et qu’elle n’a pas été partie au référé de sorte que le rapport d’expertise judiciaire ordonnée lui est inopposable. Elle indique demander une autre expertise afin de constater que les travaux effectués par sa locataire sont conformes aux préconisations de l’expert judiciaire suite au commandement délivré. A titre subsidiaire, elle demande l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet de cette demande estimant que les mesures d’instruction sollicitées sont inutiles puisque c’est à la société Socca de prouver que les travaux effectués sont conformes aux préconisations de l’expert. Il ajoute que cette demande vise en réalité à suppléer la carence de la SCI La Harpe dans l’administration de la preuve de la non-conformité des travaux de sa locataire en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Il relève en outre que les opérations de la précédente expertise avaient été allongées du fait de la résistance de la société Socca.

Pour sa part, la société Socca soulève l’incompétence du juge de la mise en état pour connaitre d’une demande d’acquisition de la clause résolutoire et sollicite, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu de la demande d’expertise formée par son bailleur.

Sur ce,

En l’espèce, la SCI La Harpe demande la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise afin de constater la conformité des travaux de la société Socca aux préconisations de l’expert judiciaire suite à la délivrance le 3 avril 2023 d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Or, il appartient à la société Socca de démontrer qu’elle a réalisé ses travaux de sorte qu’une telle mesure d’instruction ne se justifie pas et tendrait à pallier la carence probatoire des parties.

En outre, comme le relève à juste titre la société Socca, au visa de l’article 789 du code de procedure civile, le juge de la mise en état n’est pas compétent pour connaître d’une demande d’acquisition d’une clause résolutoire de sorte que sa demande subsidiaire sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 du même code.

La SCI La Harpe qui succombe sera condamnée aux dépens de l’incident dont distraction au profit de Maître Isabelle Prigent, avocat et de Maître Anne-Marie Masson dans les conditions de l’article 699 du code précité.

Elle sera en outre sera condamnée à verser la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires et la somme de

1.000 euros à la société Socca en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours,

DEBOUTONS la SCI La Harpe de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS la SCI La Harpe aux entiers dépens de l’incident dont distraction au profit de Maître Isabelle Prigent, avocat et Maître Anne-Marie Masson dans les conditions de l’article 699 du code précité;

CONDAMNONS la SCI La Harpe à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI La Harpe à payer à la société Socca la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du 9 décembre 2024 à 10h10 pour :

— conclusions en défense au fond au plus tard le 25 juillet 2024 ;

— conclusions en demande au plus tard 4 octobre 2024 ;

— dernières conclusions en défense au plus tard le 29 novembre 2024.

Faite et rendue à Paris le 14 mai 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état