TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00440 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U26J

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Avril 2026

E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

C/

[D] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à [Localité 2] HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 3] METROPOLE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [X] [I], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [D] [E], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 décembre 2023, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [D] [E] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment [Adresse 6]) situé [Adresse 7] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 428,05 euros et une provision sur charges mensuelle de 156,72 euros.

Le 22 juillet 2025, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [D] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 02 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.883,56 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 octobre 2025.

A l’audience du 17 février 2026, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT, régulièrement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 885,95 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. Il indique qu’il y a une reprise du paiement des loyers courants mais que le loyer pour le mois de janvier 2026 est impayé.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 23 octobre 2025, Madame [D] [E] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 02 octobre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1. La résiliatin du contrat pour défaut de paiement) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai d’une durée supérieure au délai légal a été librement consenti entre les parties et ne préjudicie pas aux droits du locataire, partie protégée par le délai légal, de sorte qu’il convient d’appliquer le délai de deux mois au lieu de celui de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.887,12 euros a été signifié le 22 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [D] [E] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.224,22 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2025.

La résiliation est intervenue le 23 septembre 2025 et Madame [D] [E] est depuis occupante sans droit ni titre.

L’expulsion de Madame [D] [E] sera ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 17 février 2026 démontrant que Madame [D] [E] reste devoir la somme de 878,33 euros, mensualité de janvier 2026 comprise, après soustraction des frais de pénalités non justifiés (7,62 euros).

Madame [D] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 878,33 euros avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision.

Madame [D] [E] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 23 septembre 2025 au 31 janvier 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [D] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT, Madame [D] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2023 entre l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT et Madame [D] [E] concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment 4, Etage 9, n°127) situé [Adresse 7] à [Localité 4] sont réunies à la date du 23 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [D] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [D] [E] à verser à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 878,33 euros (décompte arrêté au 17 février 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 comprise) avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [D] [E] à payer à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [D] [E] à verser à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente