TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 19/06227 – N° Portalis DB3Q-W-B7D-M3N4

NAC : 30B

Jugement Rendu le 12 Décembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SOCIETE DELICES, Société à responsabilité limitée au capital de 2.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 792 874 851, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Rprésentée par Maître Alain UZAN de la SELEURL Cabinet A. UZAN, avocats au barreau de PARIS plaidant, Maître Françoise ECORA, avocat au barreau de l’ESSONNE postulant,

DEMANDERESSE

ET :

SOCIETE DE LA REPUBLIQUE, Société civile immobilière au capital de 137.300 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BOBIGNY sous le numéro 451 825 335, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par Maître Isabelle NOACHOVITCH-FLOQUET de la SCP FLOQUET – GARET – NOACHOVITCH, avocats au barreau de l’ESSONNE postulant, Maître Olivier ACHACHE, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rachel MAMAN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Rachel MAMAN, Juge,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Asssitée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 mai 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 03 Octobre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Décembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 février 2011, la SCI DE LA REPUBLIQUE a donné à bail commercial à la société ARDA pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mars 2011, un local sis [Adresse 2].

Ce local commercial, d’environ 118 m², est destiné à l’exercice d’une activité de « café restauration et restauration rapide sur place et à emporter ».

Par acte sous seing privé du 18 avril 2013, la société ARDA a cédé son fonds de commerce à la société DELICES qui l’a signifié à la SCI DE LA REPUBLIQUE par exploit d’huissier du 29 avril 2013.

Suite à un dégât des eaux, la SARL DELICES a fait dresser un constat d’huissier des désordres le 16 mai 2019.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 juillet 2019, la SARL DELICES a fait assigner en référé la SCI DE LA REPUBLIQUE devant le président du tribunal judiciaire d’Evry au visa des articles 145 et 808 du code de procédure civile aux fins d’obtenir la désignation d’un expert, l’autorisation de procéder au paiement des loyers entre les mains d’un séquestre jusqu’à réfection totale et parfaite des lieux et la condamnation du bailleur au paiement des frais exposés pour la défense de ses intérêts.

Par ordonnance de référé en date du 27 septembre 2019, Monsieur [R] [I] a été désigné en qualité d’expert avec mission notamment d’examiner les désordres mentionnés dans l’assignation, donner son avis sur leur réalité, leur date d’apparition, sur leur origine, sur leur cause et leur importance et la demande tendant à la consignation des loyers a été rejetée.

Dans le même temps, par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2019, la SCI DE LA REPUBLIQUE a fait délivrer à la SARL DELICES un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7.418, 51 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 septembre 2019, la SARL DELICES a assigné la SCI DE LA REPUBLIQUE en opposition à commandement de payer (RG 19/6227).

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 janvier 2020, la SCI DE LA REPUBLIQUE a fait délivrer à la SARL DELICES un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7.398, 77 euros.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 septembre 2021.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 mars 2023, la SARL DELICES a assigné la SCI DE LA REPUBLIQUE en ouverture de rapport d’expertise (RG 23/1715).

La jonction des procédures a été prononcée le 19 octobre 2023.

Dans ses dernières écritures, notifiées le 4 mars 2024, la SARL DELICES sollicite du tribunal judiciaire d’Evry :

SUR LES MESURES SOLLICITEES

— RECEVOIR la SARL DELICES en ses écritures et y faisant droit ;

— DÉCLARER la SCI DE LA RÉPUBLIQUE mal fondée en ses demandes à toutes fins qu’elles comportent ;

— DÉBOUTER la SCI DE LA RÉPUBLIQUE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— CONSTATER l’existence du trouble de jouissance manifeste, selon PV de constat de Maître [O], huissier de justice depuis le 16 mai 2019, est confirmé par M. [I] expert judiciaire, le rapport d’expertise a été déposé le 28 septembre 2021.

— CONSTATER l’ordonnance de référé rendue en date du 27 septembre 2019, ayant désigné Monsieur [I] en qualité d’expert, avec pour mission telle que définie dans l’ordonnance.

— CONSTATER le dépôt du rapport de Monsieur [I], expert en date du 28 septembre 2021, lequel a conclu à la responsabilité du bailleur, la SARL DÉLICES subit toujours les conséquences des dégâts des eaux, puisque le local commercial est en partie sinistré et que l’installation électrique en a subi des dommages importants ;

En conséquence,

— ORDONNER le remboursement de la somme de 55 976,84 € au titre des loyers réglés indument au regard du défaut de délivrance des locaux et de la privation de jouissance desdits locaux, à compter du 16 mai 2019 ;

— ORDONNER la suspension des loyers et des charges à concurrence de 40 % sur le principal jusqu’a la livraison des locaux conformes à leur destination.

— CONDAMNER la SCI DE LA RÉPUBLIQUE à payer à la SARI. DÉLICES la somme de 20.532€ correspondant au montant du devis produit dans le cadre de l’expertise judiciaire, nécessaire à la remise en état des lieux donnés à bail.

— CONDAMNER la SCI DE LA RÉPUBLIQUE à payer à la SARL DÉLICES une astreinte, soit la somme de 500 € par jour de retard dans l’exécution des travaux, à compter du jugement à intervenir.

— CONDAMNER la SCI DE LA RÉPUBLIQUE à payer à la SARL DÉLICES la somme de 55.976,84 € au titre des loyers réglés indument.

— CONDAMNER la SCI DE LA RÉPUBLIQUE à payer à la SARL DÉLICES la somme de 29 598,80 € au titre de la perte d’exploitation.

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SCI DE LA RÉPUBLIQUE à verser à la SARL DÉLICES la somme de 30.000 € de dommages et intérêts pour les préjudices subis, sur le fondement des dispositions des articles 1240, 1242 al.1 et suivants du Code civil.

SUR LE COMMANDEMENT DELIVRE A LA SARL DELICES

— JUGER que les commandements de payer des 7 août 2019 et 6 Janvier 2020 ont été délivrés de mauvaise foi par la SCI [Adresse 3].

— JUGER inopérant, nul et de nul effet, les commandements visant la clause résolutoire des 7 août 2019 et 6 Janvier 2020 du fait que :

Le commandement de payer délivré par la SCI [Adresse 3] mentionne plusieurs délais pour payer induisant en erreur la SARL DÉLICES et ne lui permettant pas d’agir.La clause résolutoire est imprécise quant au paiement des charges (taxe foncière et taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères)Les charges ne sont pas justifiées et sont donc induesL’absence de justificatif des sommes réclamées au titre de la consommation d’eau- JUGER que les sommes demandées ne sont pas dues,

— JUGER que les causes du commandement sont infondées

— JUGER que la clause résolutoire ne s’est pas trouvée acquise

En conséquence,

— PRONONCER la nullité du commandement de payer du 7 août 2019.

— DÉBOUTER la SCI DE LA RÉPUBLIQUE de toutes ses demandes

SUBSIDIAIREMENT

— ACCORDER à la SARL DÉLICES un délai de 24 mois pour s’acquitter du montant des sommes éventuellement dues,

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant cette période,

— DIRE ET JUGER que la clause résolutoire sera censée ne pas avoir joué si la SARL DÉLICES s’acquitte de la totalité des sommes dans ledit délai de 24 mois,

SUR LES FRAIS DU PROCES

— JUGER qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL DÉLICES les frais irrépétibles dont il a été dans l’obligation d’avancer, sachant que le revenu locatif avait pour objectif d’être un complément de retraite.

— CONDAMNER la SCI [Adresse 3] à payer à la SARL DÉLICES la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la SCI DE LA RÉPUBLIQUE aux entiers dépens au titre de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la SARL DELICES conteste en premier lieu le calcul de la taxe foncière qui lui est imputée, demandant au tribunal de constater que la répartition de la taxe foncière doit être revue selon une expertise pour que les demandes des parties puissent être validées à ce titre.

La SARL DELICES soutient en deuxième lieu que les commandements de payer visant la clause résolutoire des 7 août 2019 et 6 janvier 2020 sont nuls. Il est d’abord fait état d’une contradiction et d’une incohérence, s’agissant du premier commandement de payer, dans les mentions relatives aux délais laissés au débiteur pour s’acquitter des sommes réclamées. Il est ensuite opposé le caractère imprécis de la clause résolutoire citée dans les deux commandements de payer en l’absence d’indication relative au non-paiement des charges s’agissant notamment de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Il est enfin argué de l’absence de justificatifs relatifs à la consommation d’eau.

En troisième lieu, la SARL DELICES estime que la clause résolutoire ne peut avoir joué. Il est argué à ce titre de l’absence de clé de répartition de la taxe foncière dans le bail commercial, laquelle a pour conséquence de rendre indu le paiement des sommes réclamées à ce titre. Elle soutient que sans une expertise pour déterminer la répartition de la taxe foncière, la demande du bailleur n’est pas fondée et que la clause résolutoire n’a pu jouer. Il est en outre soutenu que la clause résolutoire a été opposée de mauvaise foi. La SARL DELICES soutient également que la taxe foncière lui a été facturée à tort à défaut d’être explicitement prévue dans le bail de sorte qu’elle est fondée à solliciter le remboursement de la somme de 6.939 euros indûment réglée. La SARL DELICES invoque enfin que la demande de règlement des consommations d’eau n’est pas justifiée, arguant d’un trouble de jouissance au regard d’une rupture envisagée de la fourniture d’eau par la compagnie SUEZ et du défaut de règlement par le bailleur à la compagnie SUEZ des consommations dont il est sollicité le paiement à hauteur de la somme de 5.460,41.

En quatrième lieu, la SARL DELICES excipe de la survenance de sinistres successifs, à savoir un dégât des eaux survenu le 19 mars 2016 dont le montant des réparations a été évalué à la somme de 11.263 euros TTC et un dégât des eaux survenu le 4 mai 2018 ayant occasionné des dommages à l’installation électrique des locaux pris à bail et dont le coût des réparations a été estimé à 20.532 euros TTC.

En cinquième lieu, la SARL DELICES fait valoir des manquements de la SCI DE LA REPUBLIQUE à son obligation de délivrance ainsi qu’une privation partielle de jouissance des locaux au visa des articles 1719 et 1720 du code civil. Elle se fonde sur les conclusions du rapport d’expertise judiciaire duquel il appert que le bailleur ne remédie pas à l’origine du sinistre et aux désordres occasionnés altérant la jouissance de 70 % des locaux. Elle réclame en conséquence la suspension et le remboursement des loyers et charges à compter du 16 mai 2019, soit la somme de 55.976, 84 euros, outre la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 29.598, 80 euros au titre de la perte d’exploitation.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 30 janvier 2024, la SCI DE LA REPUBLIQUE demande au tribunal de :

— DEBOUTER la société DELICES en toutes ses demandes,

— LA DEBOUTER en sa demande d’expertise en ce qu’elle est mal fondée,

— CONDAMNER la société SARL DELICES au paiement de la somme de 35.215,92 Euros se décomposant de la manière suivante :

commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 07/08/2019, la taxe foncière 2019, la taxe foncière 2020, la taxe foncière 2021, la consommation d’eaux du 03/06/2019 au 28/02/2020, la consommation d’eaux du 28/02/2020 au 01/05/2021 ainsi que celle du 01/05/2021 au 01/11/2021,la taxe foncière 22, la taxe foncière 23, la consommation d’eaux du 02/11/21 au 10/01/2024 En conséquence :

— ORDONNER l’expulsion de la société SARL DELICES des locaux loués et de tous occupants de leur chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée, si besoin est, ainsi que la séquestration à ses frais, à leurs risques et périls, des marchandises et objets garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président de désigner,

— CONDAMNER la société DELICES au paiement d’une somme de 1.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal au loyer jusqu’au départ de la société SARL DELICES,

— LA CONDAMNER en tous les dépens qui comprendront le commandement de payer du 07/08/2019,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En réponse aux demandes de la SARL DELICES, la SCI DE LA REPUBLIQUE fait d’abord valoir que le bail stipule expressément la prise en charge de la totalité de la taxe foncière par le preneur. Elle s’explique par ailleurs sur des erreurs commises au titre des taxes foncières de 2015, 2016 et 2017 indiquant avoir déduit le trop-perçu à hauteur de 382 euros sur le commandement de payer.

Sur les consommations d’eau, elle soutient ensuite que la somme réclamée correspond à la consommation d’eau de la SARL DELICES telle que cela ressort de son relevé de consommation figurant sur son compteur d’eau individuel. Elle rappelle qu’en cas de contestation, il appartient à celui qui se prévaut de la contestation de rapporter la preuve de son inexactitude. Elle estime en conséquence que le commandement de payer délivré au mois d’août 2019 étant valable, il y a lieu de prononcer l’expulsion du preneur et de dire la clause résolutoire acquise.

La SCI DE LA REPUBLIQUE fait également valoir que la demande d’expertise de la SARL DELICES n’est pas fondée au vu des explications déjà fournies au titre de la taxe foncière et des consommations d’eaux.

En ce qui concerne la taxe foncière dans son ensemble, elle estime que le règlement par le preneur est sans équivoque au vu de l’article 6 du contrat de bail, rappelant avoir déjà procédé au dégrèvement du trop-perçu en 2015-2016 dès qu’elle a eu connaissance de l’erreur commise.

Sur l’absence alléguée de règlement par la SCI DE LA REPUBLIQUE de la consommation d’eaux de la compagnie SUEZ, elle répond que la SARL DELICES fait preuve de mauvaise foi en évoquant une somme de 22.858,22 euros qui correspond non pas à la facture d’eau réclamée mais au total des sommes dues au 15 décembre 2020 de sorte qu’il s’agit d’une méprise caractérisée du preneur.

La SCI DE LA REPUBLIQUE soutient enfin que les travaux préconisés par l’expert ont pour la plus grande partie été réalisés, l’expert ne s’étant pas prononcé dans son rapport sur le caractère approprié des travaux réalisés et sur la réparation des désordres. Elle souligne qu’il appartenait au preneur de déclarer un sinistre auprès de son assureur et que rien ne présageait la pandémie intervenue pendant cette période. Elle ajoute que la SARL DELICES ne transmet que des bilans, et notamment celui pendant la pandémie, pour justifier d’une perte d’exploitation.

Elle conteste la demande de suspension et remboursement des loyers arguant du fait que la jouissance des locaux n’a jamais été interrompue.

A titre reconventionnel, la SCI DE LA REPUBLIQUE sollicite la condamnation de la SARL DELICES au paiement de la somme actualisée au 10 janvier 2024, de 35.215, 92 euros au titre des taxes foncières des années 2014, 2018 à 2023, des consommations d’eaux et coût du commandement de payer.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 16 mai 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 3 octobre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ».

En outre, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

Le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques et qu’il en est de même de celles tendant à ce qu’il soit « donner acte » ou bien encore « dire et juger » en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du code civil.

I – Sur la poursuite du contrat de bail

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il ressort de l’article 10 du contrat de bail qu’ « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris de l’indexation, ou en cas d’inobservation de l’une quelconque des clauses du présent contrat, et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures. »

En l’espèce, la SCI DE LA REPUBLIQUE a délivré deux commandements de payer visant la clause résolutoire à la SARL DELICES les 7 août 2019 et 6 janvier 2020.

— Sur l’appréciation de la régularité du commandement de payer délivré le 7 août 2019

Il ressort du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 août 2019 que la SARL DELICES a été sommée de payer à la SCI DE LA REPUBLIQUE la somme de 7.418, 51 euros.

Cette créance a pour « causes », selon les indications stipulées dans le commandement, la « participation à la taxe foncière », une « somme rectificative à l’appel au remboursement de la taxe foncière 2014 », la « consommation d’eau » et le « « coût de l’acte », après déduction d’un trop perçu par la SCI DE LA REPUBLIQUE.

Les causes de ce commandement sont cependant contestées par la SARL DELICES qui a formé opposition.

Il ressort des courriers échangés entre les parties, qu’avant la délivrance de ce commandement de payer, la SARL DELICES avait, le 14 mars 2019, par l’intermédiaire de son Conseil, contesté être redevable de la totalité de la taxe foncière réglée par elle depuis 2013 et invité le bailleur à produire tous justificatifs de la prise en charge d’un dégât des eaux affectant les locaux.

Sans apporter de réponse aux interrogations du Conseil de la SARL DELICES, la SCI DE LA REPUBLIQUE, attirait l’attention du preneur, par courrier du 10 avril 2019, sur l’importance de sa dette locative, cette dernière ayant cessé de régler les loyers de janvier 2017 à avril 2018 et en réclamait le paiement à hauteur de la somme de 54.123,52 euros TTC, ainsi que sur le non-paiement de la taxe foncière pour l’année 2018 et des consommations d’eau, sans chiffrer le montant de ces charges.

C’est dans ce cadre qu’une assignation en référé expertise était délivrée par le preneur qui procédait par ailleurs au règlement de la totalité des loyers après que sa demande de paiement entre les mains d’un séquestre ait été rejetée par ordonnance du juge des référés.

Malgré ce contexte, la SCI DE LA REPUBLIQUE a fait délivrer le commandement de payer litigieux auquel était annexé un extrait du contrat de bail incluant l’article 10 relatif à la clause résolutoire ainsi qu’un décompte reprenant le détail des sommes réclamées et le calcul du remboursement d’un trop-perçu.

Etant observé qu’aux termes de cette clause, la résiliation est acquise en cas de de défaut de paiement du « loyer, y compris de l’indexation, ou en cas d’inobservation quelconque des clauses du présent contrat ».

S’il n’est pas requis pour la validité de l’acte que les factures et justificatifs des charges soient joints avec le commandement de payer, l’information donnée par le bailleur doit être loyale et complète.

Or, en l’état des contestations émises par le preneur avant la délivrance du commandement, les clauses inobservées du contrat, justifiant selon le bailleur la résiliation du bail en raison du non-paiement de la taxe foncière et des consommations d’eau, auraient dû être reproduites et annexées. Ce d’autant plus qu’il ressort du contrat de bail que les consommations d’eau n’ont pas été stipulées comme étant des charges payables par le preneur au bailleur en sus du loyer. De sorte que leur défaut de paiement ne saurait justifier la mobilisation de la clause résolutoire du contrat.

La délivrance du commandement de payer a par conséquent été opérée de mauvaise foi par le bailleur.

De sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise à la suite de la délivrance du premier commandement de payer.

— Sur l’appréciation de la régularité du commandement de payer délivré le 6 janvier 2020

Le second commandement de payer en date du 6 janvier 2020 d’un montant de 7.398, 77 euros porte sur le « loyer TTC de décembre 2019 », l'« ajustement du dépôt de garantie HT suite à la revalorisation du loyer », le « loyer TTC de janvier 2020 » et le « coût de l’acte », après déduction d’un acompte.

Force est de constater que les causes de ce second commandement ont, selon la copie du chèque communiquée par la SARL DELICES datée du 14 janvier 2020, intégralement été réglées dans le délai du commandement.

Par conséquent, la clause résolutoire n’étant pas acquise à raison de ce second commandement, la demande d’expulsion formée par la SCI DE LA REPUBLIQUE à l’encontre de la SARL DELICES sera rejetée.

II – Sur les demandes de la SARL DELICES

A) Sur la remise en état des locaux

La SARL DELICES demande, aux termes de son dispositif, que la SCI DE LA REPUBLIQUE soit condamnée à lui payer la somme de 20.532 euros et dans le même temps que la SCI DE LA REPUBLIQUE soit condamnée à lui payer une astreinte de 500 euros par jours de retard dans l’exécution des travaux à compter du jugement à intervenir.

La SCI DE LA REPUBLIQUE s’oppose à ces demandes au motif que « les travaux préconisés par l’expert ont été réalisés pour la plus grande partie » et que le bailleur et le locataire disposent d’une assurance.

Aucun moyen de droit n’est invoqué à l’appui de leurs prétentions.

Il résulte de l’article R145-35 du code de commerce que ne peuvent être imputés au locataire notamment les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les dépenses de travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou aux défauts de conformité avec la législation relevant de ces grosses réparations. En application de l’article L145-15 du même code, les clauses ayant pour effet de faire échec à ces dispositions sont réputées non écrites.

Conformément aux dispositions de l’article 8 du décret précité, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l’article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret, soit à compter du 5 novembre 2014.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été signé le 26 février 2011 pour une durée de 9 ans et expirant le 28 février 2020. Depuis cette date, du fait du contentieux en cours, il n’a pas fait l’objet d’un renouvellement de sorte que les dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce sont inapplicables.

Il convient donc de se référer au droit antérieur applicable à l’espèce.

Selon les articles 1134 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1720 et 1754 du code civil, le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur.

En l’espèce, le bail commercial litigieux stipule dans son article 7.3 que : « le preneur s’engage à tenir les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant la durée du bail et à effectuer, le cas échéant, tous les travaux à ses frais, y compris ceux rendus nécessaires par le manque d’entretien et la vétusté liée par l’exploitation du preneur, ainsi l’article 606 du Code civil reste à la charge du preneur ».

Cependant, outre que cette disposition doit être interprétée strictement, il ressort des pièces de la procédure, et notamment du rapport d’expertise judiciaire, que des infiltrations provenant essentiellement du toit terrasse du restaurant portent une atteinte, bien que limitée, à l’usage contractuellement prévu des locaux pris à bail.

Or, les infiltrations ne résultent pas d’un manque d’entretien ni de la vétusté mais, ainsi que cela résulte du rapport d’expertise judiciaire, de malfaçons à l’origine d’un défaut d’étanchéité au niveau du toit terrasse.

L’obligation du bailleur de délivrer un local conforme à la destination contractuelle est donc en cause et la clause précitée, qui met les grosses réparations à la charge du preneur, ne peut suffire à décharger totalement le bailleur de son obligation de délivrance d’un local en état de servir à l’usage contractuellement prévu.

En toute hypothèse, le bailleur ne prétend pas que les travaux de remise en état incomberaient au preneur.

Au demeurant, en dépit des travaux de réfection partiellement effectués au cours de l’expertise par le bailleur lui-même, sans qualification et hors du contrôle de l’expert, de nouveaux désordres sont apparus le 21 juin 2021.

L’apparition de ces nouveaux désordres est imputée par l’expert à l’exécution non conforme des travaux par le représentant de la SCI DE LA et justifie une reprise de l’intégralité de l’ouvrage.

Les travaux de remise en état ont été chiffrés, suivant devis de la société LZA, approuvé par l’expert judiciaire, à la somme de 20.532 euros TTC.

En dépit de l’ancienneté du litige, et du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, aucuns travaux de reprise ne semblent avoir été entrepris, à charge de qui il appartiendra, tant par le preneur que par le bailleur.

Il convient en conséquence de condamner la SCI DE LA REPUBLIQUE à payer à la SARL DELICES la somme de 20.532 euros au titre des travaux de remise en état, tels que définis par l’expert.

La demande de condamnation à une astreinte de 500 euros par jour en cas de retard dans l’exécution des travaux sera rejetée.

B) Sur le remboursement et la suspension des loyers à compter du 16 mai 2019

La SARL DELICES soutient qu’en l’état des désordres, objectivés depuis le constat d’huissier dressé le 16 mai 2019, les locaux sont inexploitables sur 70 % de leur surface et réclame à ce titre un remboursement de 40 % du montant des loyers de mai 2019 à l’année 2023 qu’elle chiffre à la somme de 55.976,84 euros, outre la suspension des loyers jusqu’à la réfection complète.

— Sur le défaut de délivrance allégué

En application des articles combinés 1219, 1719 et 1720 du code civil, lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance en ne mettant pas à disposition du preneur un local lui permettant d’exercer son activité professionnelle conformément à la destination du bail, ce dernier peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer.

Il incombe en conséquence au bailleur, en vertu de ces dispositions, de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, tant lors de la prise à bail qu’au cours de celle-ci et de réaliser les travaux de nature à rendre la chose propre à l’usage auquel elle est destinée dans la convention des parties.

De son côté, le preneur qui excipe du défaut de délivrance doit démontrer que l’inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer.

En l’espèce, il ressort du constat d’huissier dressé le 16 mai 2019 et du rapport d’expertise judiciaire que la peinture, sur l’un des murs du fond de la salle de restauration, était écaillée et que des dalles du faux plafond à cet endroit ainsi que dans les toilettes étaient noircies, ces désordres partiels provenant d’infiltrations au niveau du toit terrasse sur lequel des malfaçons étaient également observées.

Ces infiltrations n’ont cependant pas rendu les locaux loués totalement impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En conséquence, le manquement reproché à la SCI DE LA REPUBLIQUE ne présente pas un niveau de gravité suffisant pour justifier d’une exception d’inexécution fondée sur le défaut de délivrance.

— Sur la privation partielle de jouissance des locaux

Selon l’article 1724 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. »

Par ailleurs, selon l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

En l’espèce, ainsi qu’il l’a préalablement été exposé, si les infiltrations litigieuses n’ont pas rendu les locaux inexploitables, elles ont néanmoins indéniablement provoqué un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser par la réduction de 5 % du loyer versé à compter de mai 2019 jusqu’à la date du jugement.

Etant précisé qu’en l’absence de production des factures de loyers émises par le bailleur ou de justificatifs des loyers versés, le tribunal n’est pas en mesure de chiffrer le montant de cette réduction.

Il convient, eu égard aux éléments produits, de fixer forfaitairement ce préjudice de jouissance à la somme de 8.000 euros.

C) Sur la perte d’exploitation

La SARL DELICES, qui ne produit que ses bilans des années 2019 à 2021, ne justifie pas d’une quelconque perte d’exploitation en raison des désordres légers ayant affecté les locaux.

Au contraire, elle justifie même d’une hausse de son produit d’exploitation en 2021.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de la perte d’exploitation.

D) Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de son dispositif, la SARL DELICES sollicite l’octroi d’une somme de 30.000 euros de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1240 et 1242 alinéa 1 du code civil.

Cette prétention, qui n’est cependant pas même soutenue dans la discussion, et qui n’est pas justifiée, sera rejetée.

E ) Sur la demande en remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Aux termes de son dispositif, la SARL DELICES ne reprend pas sa demande contenue dans le corps de ses écritures relative au remboursement de la somme de 6.939 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

En conséquence, le tribunal n’a pas à statuer sur cette demande qui n’est pas une prétention au sens de l’article 768 du code de procédure civile.

III – Sur les sommes réclamées par la SCI DE LA REPUBLIQUE

En vertu de l’article 1134 du Code civil dans sa version applicable au bail litigieux, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

A) Sur les taxes foncières

Il ressort de l’article 6 du contrat de bail la stipulation selon laquelle « le preneur s’engage à satisfaire à toutes charges de ville, de police, de voirie ou autres taxes nationales, régionales, départementales, municipales et autres, de quelque nature que soient ces charges, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à cet égard, et notamment à acquitter toute contribution personnelle mobilière, taxe locative, taxe professionnelle, et plus généralement tous autres impôts et taxes dont les locataires pourraient être responsables à titre quelconque.

Le preneur remboursera également au bailleur la totalité de la taxe foncière afférente à l’immeuble au [Adresse 2]. »

La clause vise ainsi expressément la taxe foncière.

La SARL DELICES soutient cependant que selon la jurisprudence la taxe foncière ne peut être réclamée qu’en proportion des surfaces occupées et qu’une expertise est nécessaire pour la détermination du calcul de la répartition.

Elle ajoute qu’il s’agit d’une charge exorbitante au sens de l’article R 145-8 du code de commerce, soulignant que l’immeuble dont il s’agit est occupé par au moins 8 autres locataires.

Cependant, la SCI DE LA REPUBLIQUE oppose en réponse à ces moyens que la prise en charge de la totalité de la taxe foncière a été intégrée dans les négociations relatives au montant du loyer.

De sorte que la SARL DELICES est mal fondée, hors de toute action relative à la fixation du loyer, à venir contester le paiement de sommes contractuellement dues.

Le décompte des sommes dues au titre de la taxe foncière, suivant les éléments communiqués, s’établit de la manière suivante :

— Reliquat taxe foncière 2014 : 1.183 euros

— Taxe foncière 2018 : 4.283 euros

— Taxe foncière 2019 : 4.312 euros

— Taxe foncière 2020 : 4.799 euros

— Taxe foncière 2021 : 4.878 euros

— Taxe foncière 2022 : 4.888 euros

— Taxe foncière 2023 : 5.220 euros

En conséquence, la SARL DELICES sera condamnée à payer à la SCI DE LA REPUBLIQUE la somme de 29.563 euros au titre des taxes foncières impayées.

B) Sur la facturation de la consommation d’eau

Selon l’article 1156 ancien du code civil, « On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. ».

Il ressort de l’article 7.2 du contrat de bail que « le preneur s’entendra directement avec toute compagnie pour l’usage et la consommation de l’eau, du gaz et de l’électricité et plus généralement de tout fluide, et ce, sans garantie du bailleur ».

S’agissant de la fourniture d’eau, le contrat est cependant resté au nom du bailleur et il n’est pas contesté que le preneur a consommé de l’eau.

Il est légitime donc compte tenu de cet accord tacite que le preneur paye sa consommation d’eau, et ce nonobstant l’avis contentieux adressé par la compagnie SUEZ concernant un arriéré de paiement.

Il appartient néanmoins à la SCI DE LA REPUBLIQUE de justifier du montant de sa réclamation.

A cet égard, la SCI DE LA REPUBLIQUE sollicite au titre des consommations d’eau du preneur du 3 mars 2017 au 10 janvier 2024 le paiement de la somme de 5.460,41 euros et produit au soutien de sa prétention :

— Une facture au nom de la SCI DE LA REPUBLIQUE de la compagnie SUEZ du 16 janvier 2020 relative à sa consommation d’eau d’octobre 2019 à janvier 2020 (pièce 4)

— un document au nom de la SCI DE LA REPUBLIQUE, intitulé facture n°004, du 28 février 2020 faisant état d’une somme à payer de 2.473,96 euros calculée par référence au prix de l’eau facturé à la SCI DE LA REPUBLIQUE en octobre 2019 par la compagnie Suez Environnement suivant les index notés lors de relevés contradictoires des compteurs d’eau effectués avec la SARL DELICES les 3 mars 2017, 3 juin 2019 et 28 février 2020 (pièce 10)

— Un document au nom de la SCI DE LA REPUBLIQUE, intitulé facture n°004, du 1er mai 2021 faisant état d’une somme totale à payer de 3.176,7 euros, incluant les consommations d’eau réclamées au titre du commandement de payer du 7 août 2019, par référence au prix de l’eau facturée à la SCI DE LA REPUBLIQUE en octobre 2019 par la compagnie Suez Environnement suivant les index notés lors de relevés contradictoires des compteurs d’eau effectués avec la SARL DELICES les 3 mars 2017, 3 juin 2019, 28 février 2020 et 1er mai 2021 (pièce 15),

Etant observé qu’il ressort de l’analyse de cette pièce que le montant des sommes réclamées pour les consommations du 3 mars 2017 au 3 juin 2019 est rectifié conformément au montant réclamé dans le commandement de payer.

— Trois photographies de compteurs individuels d’eau, l’une en gros plan portant le numéro 09CA158099 et sur laquelle l’index relevé est de 1878, correspondant à l’index relevé le 1er mai 2021 (pièces16 et 20)

— Un document au nom de la SCI DE LA REPUBLIQUE, sans mention de la notion de facture, du 30 novembre 2021 faisant état d’une somme totale à payer de 3.556,56 euros, incluant les consommations d’eau réclamées au titre du commandement de payer du 7 août 2019, par référence au prix de l’eau facturé à la SCI DE LA REPUBLIQUE en octobre 2019 par la compagnie Suez Environnement suivant les index notés lors de relevés contradictoires des compteurs d’eau effectués avec la SARL DELICES les 3 mars 2017, 3 juin 2019, 28 février 2020, 1er mai 2021 et 1er novembre 2021 (pièce 22),

Une photographie en gros plan portant le numéro 09CA158099 est communiqué avec ce document, sur laquelle l’index relevé est de 1956, correspondant à l’index relevé le 1er novembre 2021.

— Une facture au nom de la SCI DE LA REPUBLIQUE de la compagnie SUEZ du 16 octobre 2023 relative à sa consommation d’eau de juillet 2023 à octobre 2023 (pièce 28)

— Un document au nom de la SCI DE LA REPUBLIQUE, sans mention de la notion de facture, du 10 janvier faisant état d’une somme totale à payer de 5.460,41 euros, incluant les consommations d’eau réclamées au titre du commandement de payer du 7 août 2019, par référence au prix de l’eau facturé à la SCI DE LA REPUBLIQUE en octobre 2019 et octobre 2023 par la compagnie Suez Environnement suivant les index notés lors des relevés contradictoires des compteurs d’eau effectués avec la SARL DELICES les 3 mars 2017, 3 juin 2019, 28 février 2020, 1er mai 2021,1er novembre 2021, 11 janvier 2023 et 10 janvier 2024 (pièce 28),

Force est de constater que si la demande relative à la consommation d’eau pour la période du 3 mars 2017 au 3 juin 2019 n’est pas fondée en l’absence de relevé de compteur et de facture de la compagnie SUEZ afférente à cette période, elle est en revanche justifiée pour la période postérieure par la production des « relevés » (intitulés factures), lesquels sont corroborés par les photographies transmises – dont il n’est pas contesté que le numéro de compteur corresponde à celui de la SARL DELICES, ainsi que par les factures de la compagnie SUEZ.

La demande en paiement de la SCI DE LA REPUBLIQUE au titre des consommations d’eaux sera donc accueillie après déduction de la somme de 2.154 euros visée dans le commandement de payer.

La SARL DELICES sera en conséquence condamnée à payer à la SCI DE LA REPUBLIQUE la somme de 3 306,41 euros.

IV/ Sur les frais du procès

A- Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties succombant, elles conserveront chacune la charge de leurs dépens.

B- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’absence de partie condamnée aux dépens, il n’y a lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

DIT que le contrat de bail conclu entre la SCI DE LA REPUBLIQUE et la SARL DELICES n’est pas résilié ;

REJETTE la demande d’expulsion formée par la SCI DE LA REPUBLIQUE à l’encontre de la SARL DELICES ;

CONDAMNE la SCI DE LA REPUBLIQUE à payer à la SARL DELICES la somme de 20.532 euros au titre des travaux de remise en état des locaux pris à bail ;

REJETTE la demande de condamnation de la SCI DE LA REPUBLIQUE à la réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte ;

CONDAMNE la SCI DE LA REPUBLIQUE à payer à la SARL DELICES la somme de 8.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

REJETTE les demandes de la SARL DELICES au titre de la perte d’exploitation ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SARL DELICES ;

CONDAMNE la SARL DELICES à payer à la SCI DE LA REPUBLIQUE la somme de 29.563 euros au titre des taxes foncières impayées (reliquat de 2014, 2018 à 2023) ;

CONDAMNE la SARL DELICES à payer à la SCI DE LA REPUBLIQUE la somme de 3 306,41 euros au titre de la consommation d’eau ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

REJETTE les demandes de condamnation au titre de de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,