TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03966

N° Portalis DBX4-W-B7J-UW4D

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 26 Mars 2026

S.A. CDC HABITAT

C/

[D] [T] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 26 Mars 2026

au Cabinet MERCIÉ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 26 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Amaury PALASSET du CABINET MERCIÉ – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [D] [T] [E]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 avril 2023, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Madame [D] [E] un appartement à usage d’habitation n°B16 et un emplacement de stationnement n°25 situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 676,18 euros et une provision sur charges mensuelle de 195,68 euros.

Le 17 février 2025, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Madame [D] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 18 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, la SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Madame [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.343,23 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 18 novembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 novembre 2025.

A l’audience du 30 janvier 2026, la SA CDC HABITAT maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.943,67 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. La SA CDC HABITAT s’est opposée par principe à l’octroi de délai de paiement.

Madame [D] [E] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, déduction faite de 1.900 euros versés entre le 27 et 29 janvier 2026. Madame [D] [E] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré, et à ne pas être condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle explique qu’elle bénéficie de 190 euros d’aide mensuelle de la CAF et perçoit 1.980 euros de salaire deux mois sur trois et 2.500 euros le troisième mois, outre 4.000 à 5.000 euros de prime d’intéressement en juin. Elle fait valoir qu’elle a sa fille à sa charge, son fils ayant récemment trouvé un CDI. Elle ajoute qu’elle a 500 euros de mensualités de crédit et verse 150 à 200 euros par mois à sa mère, atteinte de la maladie d’Alzheimer et résidant en Guyane.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

A la demande du juge, la SA CDC HABITAT a justifié d’un décompte actualisé le 11 février 2026 pour vérification des paiements réalisés par Madame [D] [E].

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 4 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 7 – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.423,24 euros a été signifié le 17 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [D] [E] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 900 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 avril 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT produit un décompte du 11 février 2026 démontrant que Madame [D] [E] reste devoir la somme de 1.043,67 euros, mensualité de janvier 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite et des paiements réalisés par Madame [D] [E] le 28 janvier 2025.

Madame [D] [E] sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.043,67 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant depuis octobre 2025, des paiements supplémentaires réalisés pour réduire la dette et des propositions de règlements formulées par Madame [D] [E], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 20 mensualités de 50 euros chacune et d’une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [D] [E], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [D] [E] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [D] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Madame [D] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 avril 2023 entre la SA CDC HABITAT et Madame [D] [E] concernant un appartement à usage d’habitation n°B16 et un emplacement de stationnement n°25 situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 18 avril 2025 ;

CONDAMNONS Madame [D] [E] à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.043,67 euros (décompte arrêté au 11 février 2026, incluant une dernière facture de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 ;

AUTORISONS Madame [D] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 50 euros chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [D] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [D] [E] soit condamnée à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [D] [E] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,