ORDONNANCE DU : 19 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00016 – N° Portalis DBXO-W-B7K-C7R7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP

GREFFIER : Madame Pauline BAGUR

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CLE@IMMO, dont le siège social est sis AVENUE DE MADRAZES – 24200 SARLAT LA CANÉDA

représentée par Maître Catherine LAROCHE de la SELARL SELARL EXAJURIS, avocats au barreau de BERGERAC,

DEFENDERESSE

S.A.S. INFORMATIQUECOM, dont le siège social est sis Avenue de madrazes -1119 avenue – Simone veil – 24200 SARLAT LA CANEDA

défaillante

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Février 2026

L’ordonnance a été rendue ce jour.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 31 août 2021, la SARL CLE@IMMO a consenti à la SAS INFORMATIQUECOM, un bail commercial portant sur des locaux sis 1119 avenue Simone Veil, 24200 Sarlat-la-Canéda, pour une durée de neuf années consécutives moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 880 € TTC, payable les premiers de chaque mois.

Le 31 janvier 2024, la SARL CLE@IMMO fit délivrer un commandement de payer à la SAS INFORMATIQUECOM, lui rappelant les termes de la clause résolutoire et lui réclamant la somme totale de 10 434,90 €, soit 10 261 € au titre des arriérés de loyers de novembre 2023 à janvier 2024, outre la taxe foncière, et 173,90 € au titre des frais d’acte.

Par acte en date du 28 janvier 2026, la SARL CLE@IMMO a fait assigner la SAS INFORMATIQUECOM devant le président de ce tribunal, statuant en matière de référé, aux fins de le voir, au visa de l’article 145-41 alinéa 1 du code du commerce :

constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 31 août 2021, consenti par la SARL CLE@IMMO à la SAS INFORMATIQUECOM portant sur les locaux sis 1119 avenue Simone Veil, 24200 Sarlat-la-Canéda, est acquise depuis le 1er mars 2024 ; constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date du 1er mars 2024 ;ordonner l’expulsion de la SAS INFORMATIQUECOM et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 200 €, par jour de retard ; condamner la SAS INFORMATIQUECOM, à titre provisionnel, à lui payer la somme non contestable de 7 381 € correspondant à 5 760 € au titre des loyers de janvier et février 2024, et 1 621 € au titre de la taxe foncière de 2023, charge récupérable dans le bail ;condamner la SAS INFORMATIQUECOM au paiement d’une somme de 100 € par jour, à titre d’indemnité d’occupation, du 1er mars 2024 jusqu’à la libération totale des lieux et la remise des clés ;condamner la SAS INFORMATIQUECOM à lui payer la somme de 2 500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SAS INFORMATIQUECOM aux dépens.

A l’audience du 19 février 2026, la requérante maintient l’ensemble de ses demandes.

La SAS INFORMATIQUECOM, assignée à domicile par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur les créanciers inscrits

A titre liminaire, le juge des référés rappelle que le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L.145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L.143-2 et suivants du code de commerce.

La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

En l’occurrence, la demanderesse produit un état certifié des inscriptions, délivré le 27 janvier 2026 par le greffe du tribunal de commerce, certifiant de l’absence de créanciers inscrits, de sorte que l’ordonnance statuant sur la demande de résiliation du bail peut valablement intervenir.

Sur le constat de résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions susvisées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties stipule en page 6 qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer, le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il est justifié qu’un tel commandement a été signifié par un commissaire de justice le 31 janvier 2024, dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile.

En ne comparaissant pas, la défenderesse ne démontre ni avoir régularisé l’ensemble des arriérés de loyers et taxes, ni avoir sollicité de délais de paiement suspendant les effets de ladite clause, ainsi que l’article L.145-41 susvisé l’y autorisait.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies de plein droit le 1er mars 2024, et corrélativement, la résiliation du bail liant les parties.

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Du fait de la résiliation du bail au 1er mars 2024, la SAS INFORMATIQUECOM est devenue occupante des lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il convient de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, elle pourra être expulsée, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de prévoir une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisant pour permettre la libération des lieux.

Sur le paiement provisionnel de la créance non contestable

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, la requérante indique que les loyers de novembre et décembre 2023 ont été réglés.

En outre, le bail conclu entre les parties stipule en page 4 que le preneur remboursement au bailleur la taxe foncière.

La SAS INFORMATIQUECOM, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de sa dette.

Il ressort des conclusions de la requérante que la dette locative s’élève à la somme de 5 760 € correspondant aux loyers impayés de janvier et février 2024, outre la taxe foncière de 2023 d’un montant de 1 621 €.

Il y a donc lieu de condamner la SAS INFORMATIQUECOM à payer à la SARL CLE@IMMO la somme provisionnelle de 7 381 € correspondant aux loyers et taxe impayés, arrêtée au 1er mars 2024 (loyer de mars 2024 exclu).

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SARL CLE@IMMO sollicite une indemnité d’occupation d’un montant de 100 € par jour.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail, et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Par conséquent, la SAS INFORMATIQUECOM sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS INFORMATIQUECOM, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, soit 173,90 €.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS INFORMATIQUECOM ne permet d’écarter la demande de la SARL CLE@IMMO formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 300 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant la SARL CLE@IMMO et la SAS INFORMATIQUECOM, à la date du 1er mars 2024 ;

Ordonne à la SAS INFORMATIQUECOM et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objets du bail (situés 1119 avenue Simone Veil, 24200 Sarlat-la-Canéda), dans les meilleurs détails et au plus tard dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

À défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonne l’expulsion de la SAS INFORMATIQUECOM et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Déboute la SARL CLE@IMMO de sa demande d’assortir l’expulsion de la SAS INFORMATIQUECOM d’une condamnation au paiement d’une astreinte;

Condamne la SAS INFORMATIQUECOM à payer à la SARL CLE@IMMO à titre provisionnel la somme de 7 381 € correspondant aux loyers et taxe impayés, arrêtée au 1er mars 2024 (loyer de mars 2024 exclu) ;

Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS INFORMATIQUECOM à la SARL CLE@IMMO, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamne la SAS INFORMATIQUECOM au paiement de cette indemnité ;

Condamne la SAS INFORMATIQUECOM à payer à la SARL CLE@IMMO la somme de 1 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS INFORMATIQUECOM au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, soit 173,90 €.

Rappelle que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

FAIT ET PRONONCE, par mise à disposition au greffe, l’an deux mil vingt six et le dix neuf mars ; la minute étant signée par Madame Anne MAUCHAMP, Présidente et Madame Pauline BAGUR, Greffière.

La Greffière La Présidente